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標購法拍屋四大要訣 二、評估標價

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標購法拍屋四大要訣 一、過濾案件

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如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。

●找專業的代標公司可提供下列六項好處：

１．節省時間：從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。

２．資料齊全：投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。

３．提供專業：專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。

４．解決資金困難：法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。

５．代辦點交：得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。

６．避免風險：代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

時機歹歹房價卻居高不下，根據統計居住在大台北地區的人要不吃不喝九年才有錢買一間33坪的中古屋，買間新房子更要22.3年以上，買房子似乎成了薪水族遙不可及的夢想。在民生物資樣樣漲只有薪水不漲的現實下，法拍屋市場提供了許多人買房子的另類管道。

撇開海蟑螂強佔勒索、凶宅陰影或前任屋主破壞屋況等情況不談，拍定人欲經由法拍程序買房子，有許多程序須逐一履行，之後才能安心入住。以下僅就一般通常的移轉登記程序加以介紹：

一、繳清價款取得權利移轉證書

法院拍賣房子事實上是法院代替原所有權人將房子賣掉（不論原所有權人願意與否）以清償自己或他人（作為物上擔保的情況時）的債務，仍舊屬於買賣的一種類型。既然屬於買賣，當然要提出買賣價款，必待拍定人於法院規定的期限內繳清價款後，法院才會發給權利移轉證書。而通常不動產之拍賣，多會要求投標人繳納一定額度之保證金，如果拍定人未能於法院規定的期限內繳清價款，法院得再行將不動產拍賣，再行拍賣所生的程序費用或再行拍定後之價額與第一次拍定價額間的差額，法院會從第一次拍定人所繳納之保證金中扣除，餘額才會發還給繳納人。

取得權利移轉證書，房子的所有權就移轉給拍定人了，與一般房屋因買賣或贈與等法律行為取得房子所有權須經過登記才會發生所有權移轉的效力不同。

二、納稅

中華民國萬萬稅，既然一般買賣都會有一堆稅要繳了，買賣房子這種價值如此高的商品當然也要繳稅。姑不論一般民眾繳這些稅繳的甘不甘心，僅就取得法拍屋應完納之稅捐種類加以介紹。

1、土地增值稅：

通常買賣房子一定會伴隨有土地全部或部份的所有權的移轉，而土地的價值在不同時間點會因為都市計畫、周邊交通或公共建設、商業行情等變化而隨之增減，如果土地的價值漲了，土地移轉時出賣人就必須繳納增值稅，因為這漲價是全體社會共同發展所帶動，所以理當由全體社會共同分享漲價的利益。只是法拍屋土地增值稅的計算與申報與通常買賣有所不同。

通常買賣的土地增值稅是由繳納義務人依照公契訂約當時的土地公告現值自行核算後向稅捐機關申報，由出賣人負擔；而法拍屋的買賣則由法院依照拍定日的土地公告現值（若拍定價額低於公告現值則直接以拍定價額）計算後，於五日內通知當地主管機關，然後由拍定人所繳納的價款中扣除，餘款再分配給執行債權人。通常買賣中，申報完土地增值稅後稅捐稽徵機關會限期納稅義務人繳納，逾期繳納會加徵滯納金，超過30天則會面臨遭受強制執行的命運；而在法拍屋買賣中，因為土地增值稅是由法院代扣，所以沒有滯納金與強制執行的問題。

2、契稅：

凡涉及不動產（不分土地或建物）的移轉，都有所謂的契稅。契稅的計算不分通常買賣或法拍，均是依照契約所載價額或拍定價額的6％計算，在通常買賣中是由買受人於契約成立之日起30日內申報，而在法拍程序中，則是由拍定人於取得權利移轉證書之日起30日內申報，逾期不申報，每超過3天會加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高可達應納稅額的一倍。申報後，稅捐稽徵機關會在15天內完成文件的審查（如有缺漏或對申報內容有疑問時，則會通知申報人於7天內補正或說明），並寄發繳納通知，納稅義務人則應於收到通知後30天內繳納完畢，逾期繳納，每超過2天，同樣會加徵應納稅額百分之一的滯納金。而逾期超過30天沒有繳納稅款或怠報金、滯納金，也會面臨到法院強制執行的命運。

三、查詢有無欠稅

除了土地增值稅跟契稅外，拍定人是否還有依法應繳納的稅捐（通常會因為房子的用途或土地的使用分區等不同而有不同的稅捐須繳納），仍應持權利移轉證書及契稅繳稅單向稅捐機關查詢，經查詢無任何欠稅後，稅捐機關就會加蓋無欠稅的戳記。

四、申請登記

取得權利移轉證書取得所有權並完納契稅後，須在取得權利移轉證書後一個月內申請所有權人變更登記，否則每逾期一個月，地政機關可以處罰登記義務人登記規費一倍之罰緩，最高可達20倍。蓋不動產之登記不僅是讓不動產之權利現狀與登記簿現狀相同，避免利害關係人爭議以保障交易安全外，所有權人也惟有辦理登記後才能再行出售或設定抵押權。

通常買賣程序中，辦理所有權移轉變更須由買賣雙方共同辦理，只是在法拍程序中通常出賣人（即原所有權人）並不會配合辦理，所以法律規定拍定人可以自行依據權利移轉證書單獨申請變更登記，無須提出所有權狀。變更登記完畢後，拍定人就可以安心入住了。

參考法條：強制執行法第97條，辦理強制執行事件應行注意事項第47項第2小項，民法第759條，土地稅法第30條第5款、第53條，契稅條例第2條、第3條、第16條第1項及第項、第18條、第19條、第24條、第25條，土地登記規則第33條，土地法第73條

「金拍屋」在拍賣房屋中冠上「金」字，乍看之下讓人感覺好像價值非凡？其實不管是法拍屋還是金拍屋，在法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係上均是相同的。這兩者最大的不同點在於金拍屋在拍賣過程中是委由公正第三人之民間公司（如台灣金融資產服務股份有限公司，TFASC）來執行拍賣之程序；而法拍屋在拍賣過程中則是由法院本身來執行拍賣之程序。

由此可知，「金拍屋」與「法拍屋」兩者最大的差別僅在於拍賣場所有所不同而已。

一、金拍屋之緣起

政府單位為儘速解決因景氣下滑、產業外移與失業人口增加等原因而產生之大量銀行呆帳，並加速去化銀行的不良資產，考慮到執行法院因人員不足而積壓了大量未處理檔案的問題，因而積極地推動公正第三人公司來協助法院拍賣法拍屋之程序，以便達到節省人力並增進去化不良資產之速度與效率。

於民國90年10月17日，台灣第一家獲得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可之拍賣公司「台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服公司）」正式掛牌成立，其主要股東為國內34家銀行及金融票券公司，每家出資5千萬元，初期的資本額為新台幣17億元。

二、金拍屋資訊取得方式

相關拍賣資訊之取得可以至台灣金服公司網站查詢，網址為http://www.tfasc.com.tw，其內容包含金拍屋案件之案號、地址、底價、拍次、拍賣日期、拍賣公告之基本內容；另外也會公布該不動產所在地、保證金、投標場所、物件種類、他項權利、是否點交……等，均可由拍賣公告上得知。

如需更進一步了解金拍屋的詳細內容，也可以親自到台灣金服公司來索取相關資料，或者也可以至各地方法院公告欄及報紙拍賣不動產公告上，以及不動產所有地的鄉鎮公所之公告欄得到相關資料。

三、金拍屋有何優勢？

（一）拍賣時間上較有效率

由於執行拍賣金拍屋者為民營公司，因此在拍賣程序以及效率速度上都比執行法院來的有效率，每一拍次的間隔時間也會縮短，如此更能加速拍賣案件的成交率。

（二）鑑價委託不動產估價師

金拍屋在訂定拍賣底價的過程中，經由考試合格的不動產估價師鑑價審核並參酌不動產市價行情作為參考指標，其價格在訂定上也較趨近於市場價格；另外在拍賣的時間上也相對縮短，這樣對於債權人與債務人都相當有利。

（三）債權人分配價款時間較快

金拍屋由於是委託公正第三人之民營公司，其在拍賣、鑑價過程及其拍定之後分配價款之時間上，一般均會比法院的處理上來的更有效率，甚至最快可比法院節省約半年時間。委託民營拍賣公司標售之金拍屋，對於債權人及債權銀行而言，不但可節省相當多成本；就以銀行單方面來說，能夠提早回收債權及打消銀行呆帳助益頗大。

（四）確屬銀行保管之空屋可帶看

拍賣之物件如確屬空屋且由債權銀行保管之不動產，第三公正人拍賣公司也會聯絡債權銀行，詢問其是否願意提供帶客看屋服務。這樣對於一般法拍屋無法入內觀看其格局，又急於標購之購買者，也能降低其購屋的風險成本。

（五）銀行可配合資金貸款

標購金拍屋者如有購屋準備金不足之情況，也可透過銀行申辦購屋貸款。現今已有多家銀行加入金拍屋貸款之申辦，如第一商業銀行、交通銀行、華南商業銀行等多家銀行，皆有申辦金拍屋之房屋貸款事宜；此外，購屋者也可透過代書（地政士）、法拍公司之協助，來辦理標購金拍屋之後續貸款款項。

四、金拍屋拍賣物件之點交及其缺點

金拍屋與法拍屋最大的不同點，乃在於拍賣的場所有所不同。法拍屋是由法院民事執行處所拍賣的物件；而金拍屋則由公正第三人之民營拍賣公司（如台灣金服）安排之拍賣場所來拍賣委託物件。

接下來其他相關程序，如拍賣物件之強制執行、查封及點交程序等，還是必須透過法院來辦理，不可諱言的這就是金拍屋的缺點所在。

因為目前的法律並未賦予公正第三人執行公權力，如此對於購屋者而言，金拍屋得標後的風險性並不比法拍屋或銀拍屋來的低，關於此點購屋者宜應有所評估。

由於公正第三人拍賣公司特殊性質，只能接受法院或AMC委託拍賣物件而無法擁有點交房屋之公權力；因此，購屋者在投標前，應充分了解其拍賣公告及其相關法律規定，才不至於在得標房屋後產生點交方面之各種問題。

由第三公正人拍賣公司所拍賣之金拍屋，由於該民間公司無法執行得標後之後續點交作業程序，得標者皆須自行辦理點交不動產與處理各種突發狀況，因此更要有足夠的膽量與專業性

經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

全國稅捐機關即日起展開房屋與地價稅籍清查，為期逾半年。享有減免優惠的大面積土地，以及增建、改建房屋，是首要清查目標。

財政部強調，享有特別稅率的土地或房屋（如自用住宅土地等）若適用優惠條件喪失，卻未主動向稅捐機關申報補稅者，在這波稅籍清查行動，被稅捐機關查獲者，除補稅外還會受罰。財政部提醒土地與房屋的所有權人，如使用情形變更、房屋增建、改建等行為，最好儘速主動申報補稅。

全國稅捐機關依據財政部所訂「97年度遏止逃漏稅維護租稅公平重點工作計畫」，自本月起至11月止展開房屋稅籍清查作業。財政部表示，房屋所有權人應在房屋建造完成之日起30日內，向地方稅捐機關申報房屋稅籍，如有增建、改建、變更使用者，亦須即時辦理申報。未依規定申報者，涉及漏稅就會受罰。

各稅捐機關進行今年度的房屋稅籍清查時，除注意房屋所有權人申報的房屋使用情形有無變更，涉及逃漏稅外，還將核對房屋稅籍資料，包括現場房屋地址、面積、構造別、使用情形與稅籍所載是否不符，並依據現場調查資料更正稅籍，以維護稅籍正確。

據指出，稅捐機關年年都會執行房屋稅籍清查計畫，平均每幢房屋三年之內，都會受查一次。

全國稅捐機關除調查房屋稅籍外，也將同步執行地價稅籍的清查。依據財政部「97年度地價稅稅籍及使用情形清查工作計畫」，清查地價稅籍的目的，在建立完整稅籍資料，97年度全面清查各類土地的重點在瞭解土地的課稅現況與使用情形，清查期間較短，自本月起至8月止，共計七個月。

財政部表示，今年地價稅籍清查工作，主要調查目標是以自用住宅用地、工業用地、課徵田賦土地及其他公、私有減、免徵地價稅等土地。並以篩選面積大、變動性高者為優先對象。其中享有減免稅優惠的土地，則是以非供公共使用的免稅土地、公共設施保留地及國有土地出租並有收益為主。

新聞來源：聯合新聞網

持有自有住宅時，所發生之稅費：房屋稅地價稅

不動產賦稅種類

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●什麼是法拍屋呢？法拍屋從何產生？

只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的１／３；因不動產變現金額比較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份房屋均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人９成以上為金融機關。

一般而言，債務發生原因，可歸納下列七項：

１．房貸逾期未繳
２．信用卡、現金卡未繳
３．借款未還（簽借據、本票，支票跳票）
４．民事判決
５．做保（保證人）
６．欠稅金
７．其它債務糾紛

以上債務，只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」，即可對債務人名下財產進行查封拍賣。

被查封的法拍屋，經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示意見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人投標，約一個月再８折減價．．．

第二次拍賣，無人投標，再一個月８折減價．．．
　　　
第三次拍賣，無人投標，就原價公告應買三個月．．．

公告應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．

特別拍賣，再無人投標，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後，又從第一次開始循環，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。

「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的房價」，在法拍市場，賣方沒有惜售的權利，而且每一個月打８折，連續兩個月馬上腰斬，為什麼投標室時常人山人海，「沒有惜售、超低市價」是它的主因。

●法拍屋產權絕對清楚，但使用權不清楚

沒有買過法拍屋的民眾，通常會認為法拍屋產權不清楚，其實剛好相反；法拍屋經由法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來償還債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給得標人，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！

法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即是點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院沒有交屋責任，非專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個月司法點交程序，對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。

由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東，就違反了民法第425條精神，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。

法拍屋存在的點交問題，加上各地方法院負責拍賣的民事執行處，拍賣程序又是一國多制，不只每一家法院做法不一，甚至同一法院不同的法官，其執行寬鬆程度也不盡相同；除非碰上有擔當的法官，點交流程不因債務人強力抗爭而遲延，否則多數的法官總是一副事不關己態度，投標人只得自力救濟，私下與原屋主協商交屋。

●民國８０年１８０億到９４年１５００億，法拍市場劃分三階段

從民國８０年全省法拍屋拍賣成交總額１８０億，到民國９４年全省成交１５２９億元，法拍屋市場風起雲湧，偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面，投標室成員有資深投資客，有以法拍屋做為投資理財的生手，更有自住型購屋者觀摩伺機而起；投標室門口，除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊，推廣雜誌業務，更有多家銀行散發廣告單，盼得到投標人青睞，爭取法拍屋房貸業務。

從民國７５年至今，法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變，投標室新主角輪番上陣，２０年來的法拍市場可分為三個階段；在民國７８年以前，為「海蟑螂暴利」時代，民國７９年至８８年，為「投資理財」時代，民國８９年以後為「代標自住」時代。

●民國７８年以前，海蟑螂暴利時代

早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷，法院充斥著圍標、搓圓子湯，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場；近市價三、四成拍定買入，再以市價八、九成市面快速抛售，投標室一小撮的投資客，坐擁暴利，完全是法院裡一群嗜血的利益份子。

在此其間，法拍屋中的租約通常是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。

萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其是惡性的假租約。 如 :

一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約

很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，利潤之高令人咋舌！

由於高利潤的誘引，除圍標外，各種光怪陸離的招術層出不窮，譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥，甚至結合黑道，派出兄弟佔據法拍屋，恐嚇其他投標人；此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣，「賠錢生意沒人做，斷頭生意有人做」，經營法拍屋投資，財源滾滾而來，擁有上億家產比比皆是，只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號，暗喻財富來自不正當灰色地帶。

●民國７９年至８８年，投資理財時代

自民國７６年到８３年林洋港先生接任司法院院長期間，大力改革拍賣作業，透明化的公告資訊，配合便民性的閱覽方式，開標作業朝公正、公開、公平方向進行，整個投標室感覺煥然一新；此時第一家在７５年成立的法拍屋雜誌社＿透明房訊雜社，也將拍賣資訊，從投標室推廣至社會大眾；由於業務符合市場需求，數十家同業也一窩蜂陸續成立；全台２２家地方法院，只要拍賣底價超低市價，晚到的投資人有時很難擠進投標室。

從少數人掌握的拍賣資訊，到投標室人手一冊的投資客，標購法拍屋不再是封閉的暴利行業；每件熱門搶手案件少說１０多人競標，暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您要五成利潤，當然敵不過只要三成的競爭對手，早期胃口養大的海蟑螂投資客，如果無法調整往昔投資心態，就接連退出法拍市場，取而代之是投資理財型的專業法拍客。

一件法拍投資，從得標、點交、整修、銷售，快者兩個月結案，慢者半年獲利了結；標法拍屋，少則百萬，高則千萬，以一張標單，在投標室一個小時內決定「輸贏」，標得到又標得漂亮，保證讓您一年內睡覺也會偷笑；沒標到或價錢標得太高，都會讓人幾個月黯然失魂，萬一得標後，交屋問題又一籮筐，搞得心力交瘁，更是悔不當初。

從選定法拍屋，到得標交屋結案，三、四個月處理過程，有很順手的案子，也有不少棘手，甚至隱藏陷阱的物件；但已砸下大筆資金，面對各種狀況都要能迎刃而解，平日法拍專業知識要用心鑽研，屆時才能過五關斬六將。

每件三成的利潤，一年結案三、四件，整年下來，往往有一倍以上的豐收，５００萬的投入資金，一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及１００％年投資報酬率，吸引一批批房地產業的菁英，如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場，快速累積財富，市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。

●民國８９年以後，代標自住時代
民國８５年１０月９日，強制執行法大翻修完成，法院公權力抬頭，不點交比例從８成降為一成以內，降幅大增原因，主要為銀行排除承租人租賃權後，修法前為不點交，得標人仍需透過訴訟才能點交房屋，新法則規定排除租賃後，一律由民事執行處直接點交。

從修法的精神與目的，可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購，畢竟競標者多，標價自然提高，債權人債權回收跟著增加，金融機關貸放信心增強，更有利整個房地產景氣向上攀升。

所以，新法實施以來，不點交案件屈指可數，變成少數稀有個案，９５％以上的點交狀態，吸引更多投資新手湧入，自住型民眾也蠢蠢欲動，在投標室找尋低價誘人的法拍屋。

由於點交程序，從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋，整個交屋流程約三至四個月；私下與對方協商交屋，由第三人出面協調折衝，比本人站在第一線更容易達成交屋條件，再配合法院公權力點交同步進行，交屋搬遷家費也更能壓低。

因此，專為自住型民眾服務的代標業務趁勢而起，如同不動產仲介業一般，以法拍專業能力，協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋，５％服務費讓客戶標法拍屋就像透過仲介買屋一樣；自住型民眾由代標公司協助，買到低於市價三成的法拍屋，再扣掉５％服務費，怎麼買都划算，尤其碰上夢寐以求的法拍屋，為了提高得標機率，只要略低於市價都勇於出手加價。

對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行，於民國８９年與法拍屋資訊業者透明房訊合作，由透明房訊連帶擔保，開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務，以銀行低利率的資金，解決得標七日內繳款的急迫性。

初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務，兩年經營，聯邦銀行房貸業務突飛猛進，各家銀行終於陸續跟進；其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積極，不論利率或成數條件均十分優惠，除協助資金不甚豐裕的投資客，更引領自住型購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。從民國８８年以前投資客包辦的法拍市場，在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入，最後進入代標自住的時代了。

引用：http://tw.myblog.yahoo.com/jw!eY_fN_WeGRnBxxG3iQKCmeHg8w--/article?mid=1260

Yahoo!奇摩 (2007-10-05)

文／李國禎

很多高中生剛考上大學必須去外地唸書開始新生活，在學校宿舍僧多粥少的情況下，常會為了租房子的問題煩惱。

民法上規定要二十歲才算成年，大學新鮮人頂多十八、九歲，房東常因此有所顧忌，要求要有家長作保，或是要收取高額押金；甚至是在租賃契約有糾紛時主張契約無效，讓學生不知道該如何應對、出門在外求助無門。

其實各國對於成年的年齡各有不同，有些規定18歲、有些規定21歲，端看該國民情風俗而定。會有所謂成年年齡的規定然後賦予不同的法律上資格與效力，主要是考慮到未成年人可能因為社會經驗不足而受騙、容易輕率下決定而後悔，所以希望未成年人所作的法律行為能有人把關（這就是法定代理人的角色）、能有補救的機會，不然未成年人若隨便簽下一張上百萬的本票或是隨便跟人簽訂很苛刻的勞動契約都還認定契約是有效的話，還沒正式出社會就開始了負債的人生。

所以我國規定必須滿20歲才算成年，才具有完整的行為能力，才能獨立完成有效的法律行為。

只是只要跟人有生活上的交流一定免不了會有契約行為的產生，若任何事都規定未成年人所作的法律行為一定無效，那未成年人在社會上就任何事都做不了，也阻礙了他們學習成長、跟人互動的機會；而且若他們仗著自己是未成年人可以不用負責的心態而到處招搖撞騙，對他人也是一種傷害，所以法律還是賦予他們的行為在法律上有一定的效力，讓他們可以進行一些基本的法律行為，並且負起一部份的社會責任。

法律規定，未滿二十歲的未成年人有限制行為能力，他們要跟人訂定契約或進行其他具有法律效果的法律行為時，必須事先得到法定代理人（通常是父母）的同意，或是事後得到法定代理人的承認；而如果所進行的法律行為在未成年人所處的年齡、身分，或是在日常生活中是不可或缺的情況時，未成年人甚至可以獨立完成該法律行為而無須法定代理人的同意或承認。不過當然不是所有的未成年人都具有限制行為能力，法律還是設下了最少要滿七歲的規定，若連七歲都不到，則是屬於完全的無行為能力，就一定要由法定代理人為他們代為法律行為了。

學生租房子簽訂租賃契約，如果事先得到法定代理人的同意或事後得到法定代理人的承認，則所簽訂的租賃契約效力跟其他成年人一樣都是完整有效的，在相同的締約條件下，並無須額外負擔其他的義務或是提供擔保（當然雙方同意的話又另當別論啦）；如果租房子已經變成一般大學生的常態，而且在簽訂租賃契約當時是屬於必要的情況時，更可能可以解釋為屬於日常生活所必須，可以不經法定代理人的同意就去進行。而在符合上述各項條件時，租賃契約完全有效，房東是無法主張租賃契約效力有瑕疵的。

只是很多學生租房子可能並沒有事先跟法定代理人商量，或是房東也無從知悉未成年人到底有沒有取得未成年人的同意或承認，法律也不希望讓這份契約效力懸而不決，所以就規定房東可以定一個月以上的時間催告未成年人的法定代理人，要求法定代理人限期內回答到底有無同意或承認未成年人所定的租賃契約，讓契約關係早日底定，如果法定代理人期限過後仍不回答，則法律就視法定代理人並不同意，讓契約歸於無效，讓雙方法律關係回復原狀。

參考法條：民法第12條、第13條、第77條、第79條、第80條

Yahoo!奇摩 (2007-09-07)

Bryan Li

很多人買到了法拍屋完成了一切過戶手續，開開心心入住之際，卻在屋內發現前任屋主所遺留的物品，普通一點的頂多是像衣服、傢具、家電等，誇張一點的可能是祖先牌位、神像、寵物等，更過分一點的就是像屍體、棺材、植物人等。

遇到這些狀況，拍定人往往不知道該怎麼去處理，隨便丟棄反而怕被前任屋主索償，而相關處理費用可能也所費不貲。買到一間房子卻沒辦法真正去使用居住，相信拍定人一定感到生氣又無奈。
法律針對法拍屋中存留物品的處置，針對是否被併同拍賣有不同的規定。

一、併付拍賣之物品

已經連同建物併同拍賣者，實際上所有權已經移轉給拍定人了，拍定人當然有權自由處置。有疑問的是到底何者屬於併付拍賣的範圍，有一些操作性基準可供判斷：

1、拍賣公告中之登載：如果在法院拍賣公告中有標示哪些東西已經連同不動產一併拍賣，則當然由拍定人一併取得那些東西的所有權。

2、與不動產附合的物品：如果屋內的物品與不動產已經連結在一起而成為不動產的重要成份的話（如屋內固定式的裝潢），則該物品已經變成不動產的一部份了，拍賣程序中鑑估該不動產價值時就會將該物品的價值一併考慮進去，所以拍定人所繳付的價金也已經包含了該物品的對價，拍定人也一併取得該物品的所有權。

3、不動產之從物：某些物品並沒有變成不動產的一部份，但其存在目的在於幫助不動產主要效用而喪失了本身的獨立性的話（例如沒有獨立出入口的頂樓加蓋），則也認為在不動產的範圍內，也屬於併付拍賣的部份。

二、未併付拍賣的物品

未併付拍賣的物品，拍定人未經由拍賣程序中一併取得其所有權，除非可以明知原屋主已經為拋棄的表示，否則當然不得任意處置，此時就應該依照物品的性質加以處理。只是法律雖然針對未併付拍賣的物品有原則性的處置規定，但卻不是所有留存的東西都能一體適用，仍應依照物品內涵、社會風俗習慣與其他法律規定加以參酌。

1、一般物品：法律規定此時法院應該暫時將該物品移置於適當的保管所或委託保管人、債權人代為保管（所以法院通常會請拍定人在屋內找間房間或另找倉庫代為儲藏保管）。之後法院會再寄發存證信函或是以公告的方式通知原屋主限期取回，逾期不取回法院就會將那些物品拍賣掉，並將價金提存起來（當然如果原債權人聲請拍賣的標的有包含這些物品，則又會被債權人分配掉），過一段時間之後不領取就會歸於國庫。而如果是沒有市場價值的物品，則法院也可能直接毀棄。

2、祖先牌位、神像、寵物等特殊動產：雖然這些東西在法律性質上仍屬於一般動產，但礙於民俗習慣上，根本不可能強求拍定人代為保管或拍賣掉，所以如果拍定人不願代為保管，則拍定人可以聲明願意墊付費用聲請法院同意將這些物品、動物移置於廟宇或適當的收容場所，並通知原屋主限期取回，如果未限期取回，法院還是可以將他們拍賣掉（只是應該沒人會買）。

3、屍體、植物人：因為屍體和植物人在法律上並不算是物，所以若留存的是屍體或植物人話，法律就不能依照一般動產的取回程序處置。此時就要尋求其他關於醫療或社會救助的法令，請求法院通知主管機關尋求收容機構代為收容、處置。

雖然所有代為保管、尋求收容、處置等所產生的費用，拍定人代墊後都可以要求債務人返還，但實際上債務人會留這些東西下來不處理，通常是因為早已跑路或失蹤以致於沒時間或根本沒辦法處理，拍定人不太可能再從債務人處獲得清償。而目前法律似乎也沒有相關的配套措施，拍定人除了在標售前實地前往察看該不動產屋內情況（不過法拍程序並未提供投標人事先察看的權利）以估算實際拍定後所可能負擔的費用外，可能也只能自求多福了。

參考法條：民法第68條、第811條，強制執行法第59條、第99條、第100條

Yahoo!奇摩 (2007-09-07)

Bryan Li

民眾購買法拍屋，主要就是看上法拍屋的便宜，只是買到法拍屋之後除了土地增值稅由法院自動扣除、契稅由拍定人申報繳納外，是否還有其他稅捐應該負擔？如果其他零零總總的稅捐加起來也幾乎快跟市場行情打平，法拍屋的市場魅力似乎也消失殆盡了。

在通常的不動產買賣裡，法律有個原則性規定，就是如果有各項土地稅欠繳的話，在欠稅未繳清之前是無法辦理移轉登記的，而這原則性規定在法拍屋市場似乎難以適用，蓋法拍屋通常就是因為債務人無力清償債務才遭債權人聲請法院強制拍賣，要債務人先清償稅捐似乎變成天方夜譚，所以在法拍屋的各項稅捐該怎麼處理，還是應該回歸各項稅捐的課稅目的與繳納義務人規定為何來作定奪。之前有討論過土地增值稅與契稅的負擔問題，以下僅就其他稅捐再予說明。

一、房屋稅、地價稅

基本上房屋稅跟地價稅都是針對所有人所課與，畢竟大部分實際使用房屋、土地（至於出租、出典或有其他設定、申請代繳的情況，則是屬於特別規定）享受到房屋及土地使用價值的還是所有權人，課稅重點著眼於對房屋、土地的使用，所以房屋稅跟地價稅在法拍屋中並不會隨同房屋的移轉而由拍定人負擔。
而原所有權人所欠繳的稅捐負擔，法令規定應由稅捐稽徵機關核算後向執行法院在拍賣程序中聲明參與分配，從拍定人所繳納的價金中受償。

二、營業稅

法拍屋市場所買到的物件並不是全數都是一般民眾所擁有，有為數不少是由公司行號等營利事業所有。如果是營利事業所有的不動產遭法拍，因為法拍亦屬於買賣的一種，該營利事業為出賣人，因為法院拍賣其所有不動產之收入仍屬於該營利事業所有（只是大部分都被債權人、稅捐稽徵機關分配掉了），所以法律仍規定屬於營業稅課徵範圍，課稅目的在於營業所得，應由出賣人即該營利事業負擔，課稅對象單指建物，土地並不包含在內。

針對欠繳的營業稅，稅捐稽徵機關可以依建物的拍定價5％核算後在拍賣程序中聲明參與分配，不得要求拍定人負擔（以前行政機關以行政命令就課與拍定人負擔次部份的稅賦，已經被大法官認為增加法律所沒有的負擔而宣告違憲）。
至於拍定人購買法拍屋後再行出售，如果仍符合營業稅課徵的要件而需繳納營業稅，則屬於另一個問題了。

三、所得稅

雖然法拍屋不是經常性買賣，不能算做營業所得，但如果拍賣的價格高於前取得該不動產之成本，且分配給債權人和稅捐稽徵機關後仍有剩餘，則可能會被認為屬於財產交易所得，法律仍會課與原所有權人應繳納所得稅，只是這情形幾乎不可能發生。而在拍定人方面，如果拍定人買到法拍屋後又將其出售，比較其得標價跟出售價，若認為有所得的話，則仍應負擔所得稅。

四、工程受益費

工程受益費不算稅賦的一種，不是因為人民擁有財產或營業、勞務所得而需負擔的義務，是政府為了衡平因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益，所課徵的一定費用，只是因為同樣屬於民眾在不動產買賣中所可能負擔的費用，所以通常併同稅捐一起被討論。

由於工程受益費是因為國家公共建設增加了不動產的價值，所產生的不動產上特別負擔，負擔的目的著眼於不動產價值的增加，所以原則上應該由開徵時之受惠人即所有權人負擔，只是在法拍程序中，原所有權人可能還未受到工程建設所帶來的利益不動產就被拍賣掉了（雖然仍舊可能反應在拍定價額中，但事實上並不能算有享受到公共建設所帶來的利益，法拍市場也幾乎很少把這種利益計算進拍賣價格中），實際受惠的可能是拍定人。

所以法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉，不論是經由法拍程序或普通買賣，都必須由拍定人、買受人出具承諾書，承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記，一來由拍定人、買受人代繳可以適時反應不動產價值增加的受益情形，二來因為僅要求出具承諾書而非要求立即繳清，也不會拖延辦理產權移轉的程序。
至於日後若拍定人要出售買到的法拍屋，因為不動產價值的增加已經在工程受益費中反應過了，所以當然在出售時可以從土地漲價中扣除，避免被國家剝兩次皮。

參考法條：房屋稅條例第4條，土地稅法第3條第1項第1款、第31條第1項第2款，加值型及非加值型營業稅法第2條第1款、第3條第1項、第8條第1項第1款，所得稅法第14條第1項第7類，工程受益費徵收條例第6條第3項、第8條第2項

Yahoo!奇摩 (2007-09-07)

Bryan Li

時機歹歹房價卻居高不下，根據統計居住在大台北地區的人要不吃不喝九年才有錢買一間33坪的中古屋，買間新房子更要22.3年以上，買房子似乎成了薪水族遙不可及的夢想。在民生物資樣樣漲只有薪水不漲的現實下，法拍屋市場提供了許多人買房子的另類管道。

撇開海蟑螂強佔勒索、凶宅陰影或前任屋主破壞屋況等情況不談，拍定人欲經由法拍程序買房子，有許多程序須逐一履行，之後才能安心入住。以下僅就一般通常的移轉登記程序加以介紹：

一、繳清價款取得權利移轉證書

法院拍賣房子事實上是法院代替原所有權人將房子賣掉（不論原所有權人願意與否）以清償自己或他人（作為物上擔保的情況時）的債務，仍舊屬於買賣的一種類型。既然屬於買賣，當然要提出買賣價款，必待拍定人於法院規定的期限內繳清價款後，法院才會發給權利移轉證書。而通常不動產之拍賣，多會要求投標人繳納一定額度之保證金，如果拍定人未能於法院規定的期限內繳清價款，法院得再行將不動產拍賣，再行拍賣所生的程序費用或再行拍定後之價額與第一次拍定價額間的差額，法院會從第一次拍定人所繳納之保證金中扣除，餘額才會發還給繳納人。

取得權利移轉證書，房子的所有權就移轉給拍定人了，與一般房屋因買賣或贈與等法律行為取得房子所有權須經過登記才會發生所有權移轉的效力不同。

二、納稅

中華民國萬萬稅，既然一般買賣都會有一堆稅要繳了，買賣房子這種價值如此高的商品當然也要繳稅。姑不論一般民眾繳這些稅繳的甘不甘心，僅就取得法拍屋應完納之稅捐種類加以介紹。

1、土地增值稅：

通常買賣房子一定會伴隨有土地全部或部份的所有權的移轉，而土地的價值在不同時間點會因為都市計畫、周邊交通或公共建設、商業行情等變化而隨之增減，如果土地的價值漲了，土地移轉時出賣人就必須繳納增值稅，因為這漲價是全體社會共同發展所帶動，所以理當由全體社會共同分享漲價的利益。只是法拍屋土地增值稅的計算與申報與通常買賣有所不同。

通常買賣的土地增值稅是由繳納義務人依照公契訂約當時的土地公告現值自行核算後向稅捐機關申報，由出賣人負擔；而法拍屋的買賣則由法院依照拍定日的土地公告現值（若拍定價額低於公告現值則直接以拍定價額）計算後，於五日內通知當地主管機關，然後由拍定人所繳納的價款中扣除，餘款再分配給執行債權人。通常買賣中，申報完土地增值稅後稅捐稽徵機關會限期納稅義務人繳納，逾期繳納會加徵滯納金，超過30天則會面臨遭受強制執行的命運；而在法拍屋買賣中，因為土地增值稅是由法院代扣，所以沒有滯納金與強制執行的問題。

2、契稅：

凡涉及不動產（不分土地或建物）的移轉，都有所謂的契稅。契稅的計算不分通常買賣或法拍，均是依照契約所載價額或拍定價額的6％計算，在通常買賣中是由買受人於契約成立之日起30日內申報，而在法拍程序中，則是由拍定人於取得權利移轉證書之日起30日內申報，逾期不申報，每超過3天會加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高可達應納稅額的一倍。申報後，稅捐稽徵機關會在15天內完成文件的審查（如有缺漏或對申報內容有疑問時，則會通知申報人於7天內補正或說明），並寄發繳納通知，納稅義務人則應於收到通知後30天內繳納完畢，逾期繳納，每超過2天，同樣會加徵應納稅額百分之一的滯納金。而逾期超過30天沒有繳納稅款或怠報金、滯納金，也會面臨到法院強制執行的命運。

三、查詢有無欠稅

除了土地增值稅跟契稅外，拍定人是否還有依法應繳納的稅捐（通常會因為房子的用途或土地的使用分區等不同而有不同的稅捐須繳納），仍應持權利移轉證書及契稅繳稅單向稅捐機關查詢，經查詢無任何欠稅後，稅捐機關就會加蓋無欠稅的戳記。

四、申請登記

取得權利移轉證書取得所有權並完納契稅後，須在取得權利移轉證書後一個月內申請所有權人變更登記，否則每逾期一個月，地政機關可以處罰登記義務人登記規費一倍之罰緩，最高可達20倍。蓋不動產之登記不僅是讓不動產之權利現狀與登記簿現狀相同，避免利害關係人爭議以保障交易安全外，所有權人也惟有辦理登記後才能再行出售或設定抵押權。

通常買賣程序中，辦理所有權移轉變更須由買賣雙方共同辦理，只是在法拍程序中通常出賣人（即原所有權人）並不會配合辦理，所以法律規定拍定人可以自行依據權利移轉證書單獨申請變更登記，無須提出所有權狀。變更登記完畢後，拍定人就可以安心入住了。

參考法條：強制執行法第97條，辦理強制執行事件應行注意事項第47項第2小項，民法第759條，土地稅法第30條第5款、第53條，契稅條例第2條、第3條、第16條第1項及第項、第18條、第19條、第24條、第25條，土地登記規則第33條，土地法第73條

經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】

行政院會明（27）日將通過立法院本會期92項優先法案，攸關財政改革的取消軍教免稅、放寬「一生一屋」適用10%土增稅優惠稅率、財政收支劃分法修正案；及授權行政院得機動調降大宗進口物資營業稅至5%以下都納入優先法案。

至於調降遺產和贈與稅率則因財政部和民進黨總統候選人謝長廷陣營仍有不同看法，並未列入優先法案。

促產條例落日後，所得稅制改革配套法案產業三法則因相關部會尚未提出草案，也未列入優先法案。不過，行政院高層官員表示，相關部會完成草案後，將會列為優先法案。

值得注意的是，攸關財政健全的七項法案中，國民黨立法院黨團也列為優先法案的只有「加值型及非加值型營業稅法」修正案，和財政收支劃分法修正案兩項，在國民黨擁有立法院多數優勢的情況下，其他幾項法案要過關恐不易。

也就是因應大宗物資飛漲，授權行政院得機動調降進口小麥、大麥、玉米和黃豆四類大宗物資營業稅至5%以下；及攸關台北縣升格的財政收支劃分法修正案，可望順利過關。其中，機動調降大宗物資營業稅，由於朝、野版本一致，政院版過關已告確定，但財劃法修正案政院版恐過不了關。

財政方面優先法案有七項，包括攸關財政改革的恢復軍教課稅的「所得稅法」第4、17和126條修正案；「一生一屋」適用自用住宅土增稅優惠稅率的「土地稅法」第34條和「平均地權條例」第41條修正案；攸關台北縣升格為準直轄市的「財政收支劃分法」修正案；金融商品稅負統一的「所得稅法」修正案和「菸酒稅法」修正案。

還有運動彩券盈餘80%專供體育發展的「公益彩券發行條例」第6條修正案；及授權行政院得機動調降進口小麥、大麥、玉米和黃豆四類大宗物資營業稅的「加值型及非加值型營業稅法」第9條之1修正案。

另外，金管會有八項列入優先法案，包括：證交法修正案、國際金融業務條例第5條之2修正案、管理外匯條例第19條之3修正案、金融五法修正案等，均為上會期屆期不續審法案。這部分國民黨立法院黨團也未列入優先法案。

新聞來源：聯合新聞網

低收入戶與貧戶所有的自用房屋可享免稅。財政部指出，符合縣市政府列冊照顧的低收入戶與貧戶，如擁有自有房屋，可檢具鄉（鎮、市）公所核發的證明文件，向房屋所在地稅捐機關申請免徵房屋稅。

由於目前國內低收入戶證明屬於逐年核發，財政部強調，符合申請免稅資格的低收入戶與貧戶，也必須年年向稅捐機關申請減免房屋稅。

財政部指出，符合申請資格者，如要申請免徵97年自用房屋房屋稅，必須一次檢附兩個年度，即96及97年度的低收入戶證明文件。只有單一年度證明，恐無法申請免稅。

房屋稅條例第14條第9款明令，政府配供貧民居住的房屋，免徵房屋稅。財政部表示，為減輕國內貧民及低收入戶的經濟壓力，縣市政府列冊的貧民及低收入戶所擁有的自有房屋，亦可比照房屋稅條例第14條第9款規定，免徵房屋稅。

依據財政部的規定，縣市政府列冊的貧民及低收入戶所居住之房屋，只要是本身所有，可以檢附鄉、鎮、市公所核發的低收入戶證明文件並填妥申請書，向稅捐稽徵機關申請免徵房屋稅。

新聞來源：聯合新聞網

台灣房屋情報 (2007-03-21)

文／李國禎

漏水，相信是許多買屋人的夢魘，花了大筆錢買到漏水的房子除了感覺倒楣外，更慘的是花了大筆錢的裝潢常常因此跟著報銷。所以看屋時，最好能在不同的天氣狀況下多看幾次，這樣才能看出房子的問題。

只是房子都買了，不幸發生漏水問題還是要懂得如何保障自己權益。房子年齡是造成漏水與否的重要因素之一，所以首先要先區分買的是新成屋還是中古屋。如果是中古屋的話，因為漏水原因可能不是建造時就產生的瑕疵而是後來才發生的，所以買的時候就應該對屋況詳加觀察並且多方詢問，最好的方法是在房屋現況說明書裡將個人或一般大眾所在意並且認為重要的問題載明，由賣方一一明確回答有或沒有，這樣不僅能幫助自己檢視屋況，未來如果真的發生瑕疵也比較好釐清問題的責任。

只是屋子的狀況千奇百怪，要一一載明重要的事項恐怕會掛一漏萬，有時候出賣人反而會主張所發生的問題不在擔保範圍內，或瑕疵比想像中嚴重但因為出賣人未保證無瑕疵所以不在擔保範圍，對買受人保障也是有所不足，因此最好能多定一條不確定的瑕疵概念，把雙方都同意的重大瑕疵的共同原則列出來（比方說須花費多少錢以上才能修繕或是直接影響房屋結構體的修補等程度的描寫），可以避免具體羅列的不足。只是如果出賣人謊稱補強為普通粉刷，或是用裝潢來掩蓋漏水痕跡，這樣就算買受人因為重大過失而不知道房屋有漏水情形，出賣人還是必須負擔保責任。

而在新成屋方面，因為新成屋通常不應該會有漏水情形，一旦有漏水，很明顯就是瑕疵了，此時買受人可以直接主張出賣人應該負擔保責任，而無須先釐清誰要負責。

不過不管是新成屋還是中古屋，只要肯定是屬於出賣人應負擔的瑕疵擔保範圍時，買受人就可以主張要求減少價金或是解除契約了（只是如果只是小瑕疵就解除契約，那也不盡合理，這時候就只能請求減少價金了），更甚者，如果因為房屋漏水而造成房間傢具或裝潢的損壞，也可以要求出賣人一併賠償。

除了出賣人故意不告訴瑕疵的情形外，要主張減少價金或解除契約還是有些條件，首先就是必須在房子移交給你佔有之後在相當的時間內檢查一下屋況，如果發現有問題了，就要立即通知出賣人，不能日子過很久之後才說發現瑕疵而要主張權利，這樣責任很難釐清，法律也不保護。比較好的方式是寄存證信函，通知出賣人房子出了什麼問題，最好能附上照片，如果可以修補的話就請出賣人修補，如果出賣人不願意修補，買受人可以自己請人修補然後再持費用證明向出賣人求償。只是像漏水這樣的問題，不到下雨天是沒辦法發現的，要求買受人一開始就檢查出是否會漏水也是強人所難，因此法律容忍買受人可以在日後才去檢查發現，只是發現候應該立即通知出賣人，不然就視為買受人接受了具有這樣瑕疵的房子。

不過光是通知並沒辦法改變買賣雙方的權利義務狀態，買受人要更進一步保障自己權利的話，就必須在通知買受人後六個月以內請求減少價金或解除契約，不然通知後過很久仍不採取任何行動，不僅瑕疵可能因此擴大而難以預估出賣人應負責的範圍，法律也認為買受人對自己的權利不重視，法律就沒必要再去保護你了。

參考法條：民法第227條第2項、第354～357條、第359條、第365條

１.選購法拍屋動機

˙衡量購屋主因˙

如為自住，首先要考慮的是自備款是否已準備好，其次再衡量租與買何者划算，尤其目前行

政院最新一波優惠貸款低利率，激勵經濟景氣復甦，的確有不少消費者因此而轉租為買。至

於基於投資動機而參與者，則應仔細計算資金成本與投資報酬，並兼顧未來房價漲跌趨勢之

後再做決定。

˙首重地段區位˙

眾所皆知，地段區位乃購屋之不二法門，其不僅兼俱進可攻、退可守之優點，更不虞二手市

場無人接手，而除了交通便利性之外，更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

˙管理維護良好˙

建物價值之高低與管理維護之良窳有絕對之關係，此可由中庭、地下室、樓梯、電梯之管理

維護，以及一樓與屋頂是否有違章建築即可輕易檢視。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性，惟

應注意其間所潛藏之瑕疵，尤其更應避免選購工業住宅、夾層屋、重疊別墅甚或公設比例太

高之產品。

２.法拍屋基本特性

˙低於市價行情˙

法院強制拍賣的不動產，隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標

價打八折，購買者多以低於市價行情進場投標。

˙標場公正公開˙

現行法院拍賣之過程極為公開，任何人只要有足夠的資金，依循正確投標步驟皆可參與標

購，取得不動產。

˙產品差異性大˙

由於拍賣之不動產區段，有的可能位於黃金地段，當然也可能在乏人問津的偏遠地帶，因此

標購之前應仔細評估分析，以免失誤。

˙產權法院保障˙

法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權之移轉當可確保。

　
３.法拍屋優點缺點

˙優點˙

價格較低

因為法院執行拍賣的不動產，都是要求立刻變現以清償債務，為能順利標售，價格都以低於

市價的一至二成為底價，萬一流標，法院依職權可再次降低20％進行拍賣不成的話再降

20％，直到拍定為止。

產權保障

法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣，產權移轉較有保障，並且迅速一般在拍定後七日

內繳足價款，即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致，日後有所

議，也不影響產權取得。市場公開任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。

˙缺點˙

風水迷信

因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題，以民間信仰而言，都懷疑該房屋風水不佳問題難克

服，常有陰影存在，為避免此種困擾，最好在參加標售前先去除疑點。

破壞房屋

萬一屋況遭債務人（現住人）破壞房屋，購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合

而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」之規定，請求原屋主負責賠

償毀損。

點交變不點交?

  積極的作為是需要專業知識與經驗做基礎，透過合法的程序，合諧的交涉，才能確保得標人的權益，這就是安全交屋的重要保障。