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    　1988年楊進發從台灣到深圳成立拉鍊工廠，成為黃埔一期的台商成員。在中國大陸已經22年，楊進發跟著中國經濟快速發展不斷創業，觀察中國房價波動，採取低價買房開店面，「養店面價值」是楊進發的店面經營學。

    　大陸經濟起飛有台灣影子

    　今年52歲的楊進發說自己經歷過台灣經濟奇蹟的轉型過程，了解一個新興國家全面崛起與經濟大幅成長的節奏，每一步會怎麼走，他心裡都有些腹案，中國大陸的經濟起飛有太多過去台灣發展的影子，但中國大陸是以數倍甚至更大的效應在發威。

    　中國先將沿海城市發展起來，之後二、三線城市就複製一線城市，所以中國經濟發展是一個區塊一個區塊的逐步建築起來，中國的城市就像股市類股一樣是以輪動方式發達起來。

    　兩岸咖啡連鎖集團版圖劃分為華東、華中、華北、大西部等4大區塊，華東是以杭州為中心、華中以武漢為中心、華北以天津為中心、大西部則是以重慶為核心。這4大中心點都是中國所謂的二線城市，但它們正邁向一線城市的路上。

    　兩岸咖啡以杭州總部為中心向中國各地幅射延伸，楊進發認為自己一直跟著中國經濟發展動線不斷地創業，最重要的依據是當地的房價，當大家還在質疑二、三線城市的未來性時，他看準其未來的房價漲勢，所帶來的龐大商機，早早就先行卡位。

    　在上海已經有40多家分店，楊進發認為以目前上海房價平均在每平方米2萬元人民幣（下同）以上，上海房價要再翻倍已經有些難度。

    　此時創業宜往二、三線城市

    　他認為在中國一線城市做生意的獲利空間已有限，因為成本太高了，他建議現在才想要進入中國創業的台灣人，可以考慮直接進入二、三線城市。

    　楊進發在每個城市房價在每平方米還在數千元階段就積極買房，在杭州、武漢、重慶等地，他積極買房開設分店，現在店面的房價價格都已經翻倍。就以緊鄰在杭州西湖畔的兩岸咖啡總店來說，2003年楊進發以3,000萬元買下店面，經過7年後，現在總店的總房價已漲到3億元，漲幅高達10倍，成為兩岸咖啡連鎖集團500家店面中最有價值的一家店面。

    　楊進發在12年前落腳杭州，當時杭州1畝地的價錢是5萬元，現在已經漲到1,500萬。12年來杭州的房價已經從5、6,000元飆高到每平方米6、7萬元，依西湖畔邊的房價已經漲到10萬元，且還在持續走高，漲勢一點都不輸給上海。

    　低價買店面 省租金又賺增值

    　因為許多店面都是自己低價時購買，所以楊進發在店面租金成本上相對降低，且店面增值帶給他非常大的收益，儘管店面賣的是日本料理、或是西餐牛排、一杯咖啡，但同時也讓楊進發成為房地產高手，尤其是對於選擇店面上更是行家。對於房地產的長年經驗，讓楊進發決定介入房仲業，他在今年成立「兩岸仲介」，已經在杭州開設2家分店，今年預計再增加3家店面。

    　在房價低時搶進市場，以買房開設店面的方式來養店面價值，店面所銷售的不只是食物，而是成為通路，現在兩岸咖啡連鎖集團在中國有500家店面，等於就有500家通路，部分自購店面上漲的房價更提高通路的身價，這就是楊進發的店面操作學。

過戶詐騙損失大，專家賣屋最保險

自售雖能省仲介費，但卻須承擔更嚴重的交易風險，自售存在多項陷阱，透過專業房仲公司協助把關，才能安心順利完成售屋。

《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南三大都會區，透過仲介買賣房子的比率平均逾7成，大台北地區更高達近85％。自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。

提醒準備售屋的屋主們，若要選擇自售，很可能會發生下列狀況，須特別留意：

第一，遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法：協助事先過濾客源，謹慎判斷客戶，確認買方背景，避免風險發生。

第二，證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件，交給買方辦理過戶時，結果被拿去做抵押、借錢等用途，讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法：建議屋主不要太早將產權資料外流，或是只提供委售資料影本，並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣，避免資料被盜用。

第三，收不到尾款
房子過戶後，惡意的買方將銀行貸款領走，讓屋主收不到尾款。房仲公司建議，這時賣方可請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法：大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務，不會讓賣方拿不到尾款，可避免上述問題。

第四，買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格，或是承買人資格不符，都會造成買賣無效。
專業房仲的作法：仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時，會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人；對於要約購屋的買方，也會確認必須符合法定資格，年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等，都會審核清楚，讓售屋人放心。

第五，交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議，常會發生要求賠償的情形，引起糾紛。
專業房仲的作法：建議售屋人誠實告知屋況，並協助建立「屋況說明書」，將一切權利細節詳細註明契約中，以保雙方權益。

此外，專業房仲會建議屋主甚或協助屋主，事先將屋況打掃整齊，以提升賣相；詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊，提供準買方更充裕的購屋資訊；利用媒體、廣告、網際網路，廣泛宣傳物件訊息。提醒消費者，透過房仲公司協助專業把關，賣房子的消費者才能安心售屋。

所謂標的物未辦理所有權第一次建物登記，也稱未保存登記建物，是指該標的物未經地政事務所產權登記，也就是沒有權狀的意思；您得標後，在法院核發不動產權利移轉證書中，會註明您買到有權狀的部份，同時也買到未保存建物部份，您絕對擁有未保存建物的所有權，但您不能到地政機關辦理產權登記、取得權狀。   在台灣，大部份房子的屋主，在買到的同時或事後，將房子加以增建，如一樓屋前屋後空地增建，或頂樓增建，這是很普遍的事；這些增建部份通通稱為未保存登記建物，都是沒有權狀的，甚至還要面臨被拆遷的危險，但事實上只要不是太過份的增建，根本不會有事。   每一家法院的公告不完全相同，高雄法院對於增建部份會囑託地政機關來測量，編臨時建號，到地政事務所可以調到它的建物平面圖；而台南法院只是很簡單在公告註明「拍賣含未保存建物部份」，其它大部份的法院更簡單，未保存部份隻字不提。   以法律的見解，增建部份幾乎均附屬在主建物部份，只要該部份無獨立通道，不能單獨使用，法院均視為從物，都在抵押權效力範圍；買到主建物的人，也同時買到附屬增建物，所以大部份法院雖未公告有無拍賣未保存建物，但仍會一併點交給得標人。   筆錄有無記載這句話不是重點，最主要投標前需詳查，該棟拍賣房子的增建物有無獨立通道，是不是另一個主體？而債務人屆時會不會主張那是第三人所建造，這才是檢驗投標人的法拍專業程度。

來法院標房子的人大致分為五種類型：

一、買來自己住，雖然投標程序煩瑣，法院點交申辦麻煩，與債務人協商交屋也不簡單，但找一家信用好、專業強的代標公司委託標購，能以比市價低的行情買到喜歡的屋子，又能將省下來的錢來做為新居裝潢或購買家電的費用，將會比購買市價的房子划算多了。

二、置產投資，我們目前有很多客戶，買法拍屋並不是自己要住的，但也不轉手出售，買來是要收租置產，一方面租金比銀行定存利息高許多，另一方面又可保值置產，這一類型的投資客短期是不轉賣的。

三、短期轉手獲利，從看房子，評估標價，得標要回房子，裝潢出售，每一件案子約三個月至半年就能獲利結案。

四、債務人自行標回，原貸款金額太高利率又高，繳息成為負擔，找銀行協商又不肯降息，須重貸降息卻又貸不了原本那麼高，乾脆讓法院拍賣再找無擔保關係的親友標回，既可便宜買回又可降低貸款金融及降息來減輕負擔，不過要注意的是個人信用問題且須要專業的評估進場時機及投標金額，不然就真的要搬家了。

五、債權人標購或承受，債權金額多呆帳比太高，乾脆自行買回再自行或轉手交仲介以市價賣出，來減少銀行損失。

投資法拍屋，有五大工作：

　　　　一。看屋　　從垃圾堆中找出黃金法拍屋，如何挑選案件，再到現場多角度看房子，有没有什麼瑕疵地方（路沖，對屋角，對電線桿等），附近大小環境好壞，房子的賣相好嗎？您要有相親找老婆那種興奮及謹慎，結束看屋工作前，就要把房子的市價估算出來，多久時間可售出，未來結案時還要檢討是否在５％誤差範圍內。

　　　　二。標屋 　 評估有多少人競標，搶標否？底標投資報酬有多少，要抓幾％利潤才有機會得標；如果您不够專業，當地法院的投標生態不甚了解，就會像盲人瞎馬一樣，險象叢生；「標太高，没利潤，標太低，標不到」，簡單一句話，學問大似天。

　　　　三。討屋 　 標到房子，您可以輕易拿到所有權，但棘手的使用權可要費一番心思；有點交房子，踓有法院做靠山，然因點交太競標，給現住人的搬家費也是有限，如果對方有高手指點，雙方可要「仙拚仙」，没有三兩三，如何上梁山，討屋的技巧，您要多鑽研。


　　　　四。整屋　　要回的法拍屋，十之八九滿目瘡痍，更像是一處廢墟，如何發揮設計、整修水準，使這半成品變成高級新成品，讓灰姑娘轉為白雪公主，這是投資成敗的一大関鍵。

　　　　五。售屋　　四、五個月製程，一件完美無瑕的商品總算完成，如何創造最高利潤，您要找好售屋夥伴，不論自售，或找跑單銷售，或找仲介公司配合；讓買方看上眼了，三方（買方，賣方，仲介）價格條件的周旋，最後一點點的注意與努力，您仍不能鬆懈。

從看屋到售屋結案，所有工作踓是千篇一律，但每一環節郤又不完全一樣，做錯了，重來的代價很高；有高利潤就有高風險，没有生意是不競爭的；多少的英雄好漢在法拍市場致富，也有更多倒霉鬼含淚退出，没有三、五年的涉獵，您敢輕易投入嗎？

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。

有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。

投資法拍屋，事先的調查與判斷是非常重要的，從左鄰右舍的探查及債權銀行的深度了解，法拍高手除了可以評估房子好壞外，研判房子有無重大瑕疵，譬如凶宅、海砂屋、輻射屋，都不是難事；最重要是要低調進行，不能因為評估調查，而引起附近想要投標人的緊張，屆時造成價格競標，反而得不償失。

對投標生手，不能看屋是一件很大的風險，但對於一位專業的投資客，不能看屋郤是利潤之所在。

每一次流標，債格即打八折，流標兩次即腰斬；容許些許的小瑕疵，花個十來萬整修，房子又是漂漂亮亮的，能少標百來萬，不能看房子當然無妨。