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    　1988年楊進發從台灣到深圳成立拉鍊工廠，成為黃埔一期的台商成員。在中國大陸已經22年，楊進發跟著中國經濟快速發展不斷創業，觀察中國房價波動，採取低價買房開店面，「養店面價值」是楊進發的店面經營學。

    　大陸經濟起飛有台灣影子

    　今年52歲的楊進發說自己經歷過台灣經濟奇蹟的轉型過程，了解一個新興國家全面崛起與經濟大幅成長的節奏，每一步會怎麼走，他心裡都有些腹案，中國大陸的經濟起飛有太多過去台灣發展的影子，但中國大陸是以數倍甚至更大的效應在發威。

    　中國先將沿海城市發展起來，之後二、三線城市就複製一線城市，所以中國經濟發展是一個區塊一個區塊的逐步建築起來，中國的城市就像股市類股一樣是以輪動方式發達起來。

    　兩岸咖啡連鎖集團版圖劃分為華東、華中、華北、大西部等4大區塊，華東是以杭州為中心、華中以武漢為中心、華北以天津為中心、大西部則是以重慶為核心。這4大中心點都是中國所謂的二線城市，但它們正邁向一線城市的路上。

    　兩岸咖啡以杭州總部為中心向中國各地幅射延伸，楊進發認為自己一直跟著中國經濟發展動線不斷地創業，最重要的依據是當地的房價，當大家還在質疑二、三線城市的未來性時，他看準其未來的房價漲勢，所帶來的龐大商機，早早就先行卡位。

    　在上海已經有40多家分店，楊進發認為以目前上海房價平均在每平方米2萬元人民幣（下同）以上，上海房價要再翻倍已經有些難度。

    　此時創業宜往二、三線城市

    　他認為在中國一線城市做生意的獲利空間已有限，因為成本太高了，他建議現在才想要進入中國創業的台灣人，可以考慮直接進入二、三線城市。

    　楊進發在每個城市房價在每平方米還在數千元階段就積極買房，在杭州、武漢、重慶等地，他積極買房開設分店，現在店面的房價價格都已經翻倍。就以緊鄰在杭州西湖畔的兩岸咖啡總店來說，2003年楊進發以3,000萬元買下店面，經過7年後，現在總店的總房價已漲到3億元，漲幅高達10倍，成為兩岸咖啡連鎖集團500家店面中最有價值的一家店面。

    　楊進發在12年前落腳杭州，當時杭州1畝地的價錢是5萬元，現在已經漲到1,500萬。12年來杭州的房價已經從5、6,000元飆高到每平方米6、7萬元，依西湖畔邊的房價已經漲到10萬元，且還在持續走高，漲勢一點都不輸給上海。

    　低價買店面 省租金又賺增值

    　因為許多店面都是自己低價時購買，所以楊進發在店面租金成本上相對降低，且店面增值帶給他非常大的收益，儘管店面賣的是日本料理、或是西餐牛排、一杯咖啡，但同時也讓楊進發成為房地產高手，尤其是對於選擇店面上更是行家。對於房地產的長年經驗，讓楊進發決定介入房仲業，他在今年成立「兩岸仲介」，已經在杭州開設2家分店，今年預計再增加3家店面。

    　在房價低時搶進市場，以買房開設店面的方式來養店面價值，店面所銷售的不只是食物，而是成為通路，現在兩岸咖啡連鎖集團在中國有500家店面，等於就有500家通路，部分自購店面上漲的房價更提高通路的身價，這就是楊進發的店面操作學。

交通部高鐵局長龐家驊昨（二）日表示，桃園國際機場聯外捷運系統，各土建工程均已經如期完成招標公告，預定年底全面開工，目前整體計劃進度完成比率為四一．八二％，高鐵局希望民國九九年底能開放通車。

    　高鐵局說，截至今年九月底止，機電系統統包工程進度為一二．二八％，土建工程的設計進度，則已達九二．○七％。

    　至於計劃用地取得部分，高鐵局官員說，桃園機場以南至高鐵桃園車站特定區路段，以及桃園機場以北的非都市土地路段，都已完成土地徵收作業，尚未完成全部作業的部分都市計畫用地，比率已不到一％，則將持續辦理相關的作業程序。

    　不過，民眾若想搭乘機場捷運，九九年可能來不及。因為高鐵局負責的路段，是由台鐵中壢火車站起，經高鐵桃園青埔站、桃園國際機場至三重段，從三重到台北車站的地下段，由北市捷運局負責，預定通車時間為民國一○一年的八月。

    　機場捷運線全長五一．五公里，含土地徵收費用在內，總經費約九三六億元，今年七月交通部正式決定，本線通車之後由台鐵經營。

    　龐家驊說，整體工程當中，二大主要包商為榮民工程和大陸工程，另外高鐵局官員說，新亞建設也承包部分的工程，但相較前二家公司，規模較小。

【新聞來源：中時電子報】

新上任的縣府城鄉發展局長李永展，廿五日首度接受議會質詢，這位曾任桃市副市長，都市規劃專家，如今轉入縣府團隊，馬上面臨同為桃園市籍議員的壓力，對象就是幾處老城區的更新案。

包括邱素芬、廖輝星等人昨接連質詢，對象就是正發大樓、永和、東門市場等老舊都市更新案，以正發大樓為例，大火燒死人陰霾久久不能散去，議員建議馬上全拆掉，相信隔不久會有建商搶著買，因為以劉邦友縣長官邸發生命案，一旦改建警政大樓，就是全新開始。

有趣的是，多位議員來自桃園市民代表，若加上剛轉任不分區立委的前桃園市長陳宗仁，都自桃市，現在「升級」換議事堂，質詢對象是桃園市前副市長。

只是質詢問政隨鄉鎮層級提升至縣級，業務推動者也從副市長升級局長，過去感嘆「人微言輕」，現在問政與被問雙方「都長大了」，老案能否解套？

答案是「開始動了」。城鄉局證實上個月已經核准公告全縣第一件都市更新案，位置是正發大樓、永和市場、三民路間街廓，約4.7公頃，適用新的容積等獎勵，有機會脫胎換骨。

原本都市更新案，一直推展不開，阻礙重重，不過在內政部主導下，鼓勵縣市提計畫案，桃縣提4案給中央，先核准上述都市更新案，成為全縣都市更新示範計畫，給老城區幾乎停滯商業注入一些力量。

包括黃婉如、黃智銘及詹江村等議員建議，提振老城區商業機能，不能只是逢年過節辦辦促銷活動就結束，應該連同停車政策也一併考慮，李永展以西門町迪化街等為例，也花了1、20年才慢慢繁榮，當然捷運及大眾運輸配套措施也要考量，才能相輔相成。

【新聞來源：中時電子報】

社會新鮮人月存1.5萬　30歲前搞定房事
　

畢業旺季來臨，許多準社會新鮮人已開始積極找工作，希望能在最短的時間內存到人生的第一桶金，完成繼續深造或購屋成家等夢想。購屋對於社會新鮮人來說，可不比買衣服、吃大餐那般地容易達成，但是如果從一進入社會便

畢業旺季來臨，許多準社會新鮮人已開始積極找工作，希望能在最短的時間內存到人生的第一桶金，完成繼續深造或購屋成家等夢想。購屋對於社會新鮮人來說，可不比買衣服、吃大餐那般地容易達成，但是如果從一進入社會便做好理財規劃，養成每月定期儲蓄1.5萬元的習慣，六年內便可真正獨立，晉身『有巢』階級。

根據人力銀行統計，一般剛剛進入職場的新鮮人，薪資大約在2.6萬元至3.6萬元左右，扣除必要的生活費用後就所剩無幾，因此，想要完成購屋大計一定要先設定目標。在衡量社會新鮮人薪資水準以及配合低利優惠房貸的前題下，永慶房仲集團建議，以中期的六年購屋計劃較為恰當。

永慶房仲集團表示，新鮮人購屋理財模式主要可粗分為兩大階段，一為購屋前自備款的籌措，另一為購屋後每月房貸的支付，根據經驗，只要計劃得當，無論在購屋前或是購屋後，都可以維持以每月1.5萬元的預算來解決房事。

首先在自備款籌措方面，若想要將每月房貸支出設定在1.5萬元左右，回推的購屋總價約在400萬元上下，那麼，購屋自備款以三成來計算，六年內必須存足約120萬，也就是說，每月必須儲蓄的購屋基金大約為1.5萬。

至於還款能力方面，根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心今年第一季「住宅需求動向季報」的調查顯示，全台近年來房貸支出佔家戶所得的比例，大概維持在26%-28%之間，這項數據可做為購屋合理負擔的一項參考；此外，尚能搭配政府提供之優惠房貸、勞工貸款，亦可減輕不少房貸壓力。以目前政府優惠房貸年息2.62%、20年本息平攤方式，如果申貸200萬元，每月房貸負擔為10,716元；如果申貸250萬元每月亦不到14,000元。假設是選擇前三年寬限期只繳息不還本，則每月約負擔5,000元，便可以購買300-400萬元的房子。

永慶房仲集團表示，若以首次購屋的狀況來看，購屋總價大多在200萬600萬，北部地區大約是10-15年左右的中古屋，中南部地區的選擇性則較大，400萬元左右便可買到30坪以上的新屋。在這些總價範圍內，大臺北地區可選擇的區域極為廣泛，總價在400萬元的中古屋約分佈在台北縣土城市、中和市、新莊市、汐止鎮及蘆洲市等，這些區域均位於北市都會邊陲地帶，區域發展較晚，但基本生活機能條件不算差，且除了汐止外，均有捷運設施規劃，交通便利性大增。

總價5百萬元的中古屋則可擴及至台北市郊如內湖區、文山區、北投區、板橋市、永和市與新店市，在以上區域內仍可找到15年左右的中古公寓產品，且這些區域的生活圈已形成，生活機能較完善，且聯外交通便利，區域發展潛力看好；而總價600萬元除了板橋市及內湖區外也可選擇北市早期社區，如南港區、萬華區及大同區等。若為大台北地區以外之區域，則可以買到都會區市中心的新大樓，或是較為市郊的小別墅或透天產品。

剛進社會的職場新鮮人常大嘆賺錢難，存錢更難，但若想要一圓購屋的美夢卻一定要先從擬訂購屋目標開始，只要事先擬妥計劃，儘量節省生活中不必要之開銷，強迫自己固定儲蓄，六年內購屋其實並不難，30歲便可順利脫離無殼蝸牛，成為真正獨立自主的「有巢」階級。

資料提供：中時理財網　資料來源：永慶房屋

選擇商用不動產投資的項目中，店面產品很被看好，專業建議，要介入這項投資，最好能掌握「345投資報酬率原則」。

永慶店面事業部經理李元鳳表示，大選前政局發展渾沌不明，議價空間大，是趁勢進場佈局的好時機，不過，經濟景氣未有反轉契機之前，承租方的租金負擔能力不足，且利率仍有往上走的趨勢，建議投資人選擇店面產品時掌握「345投報率原則」，若能控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。

李元鳳指出，台北市市中心商圈人潮集中，仍屬一店難求區域，如忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等，投報率有2.5%至3%就可以趁勢進場布局卡位。市郊區捷運站區周邊店面，如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等，雖不若市中心大型百貨商圈的高度集客力，但佔交通便利之優勢，通勤人潮多，店面投資門檻可設定報酬率為3%至4%。至於市郊區捷運站區以外區域，如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等，人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源，因此，店面投資的投報率須設定4%至5%，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。

YAHOO轉載

組總統候選人上週末在政見辯論會上，都針對兩岸三通議題釋出正面訊息，明確表示當選總統後，最快二至三個月，就會開放直航，如此表態不僅激勵股匯市雙雙大漲，對不動產業者而言，更形同吃下一顆定心丸。 　　房仲業者認為，兩岸三通目前只剩下「直航」尚未開放，選後如果兩岸包機變成班機，未來幾年內，北市整體房價可望上漲一至兩成，北縣也有5%~10%的成長幅度，所以兼具實用、收益、保值以及增值性的都會商用不動產、也將是下一波房市投資目標。 　　信義不動產企研室主任蘇啟榮分析，國內許多學者都認為直航後對台灣經濟有正面效應，但要注意的是，經濟成長對房價產生較強支撐是循序漸進的，並非在三通後就有立竿見影的功效。 　　但長期來看，蘇啟榮也明確指出，在台灣與中國大陸相距不遠的情況下，一旦開放直航，可大幅節省兩岸之間往來時間與金錢的虛耗，經營成本降低，自然會增加企業在台投資意願及規模，尤其在當前大陸工資明顯提升，直航開放後，更有助於台商的回流。 　　信義房屋商仲部執行協理林彥宏預測，成熟商圈辦公大樓，將成為開放之後最先受惠的產品，像當前台北市的辦公市場仍略顯寬鬆，未來在使用率提高之下，租金水準可望呈現強勁漲勢，像一月份成交三宗大型辦公大樓交易，包括台北市內湖新光銀行大樓、安泰登峰大樓、德意志內湖大樓，總金額約36億元，就可見辦公大樓交投熱絡的景象。 　　此外，台灣經濟地位若近一步提升，外資在台常駐活動也會增加，這些高所得的企業高層，對於高品質、高總價住宅產品會產生較多需求。因此屆時台北市信義計畫區、大安森林公園周邊、大直水岸、天母等地，以及台中的七期、高雄的美術館周邊，都將是成為熱門選擇地段，預估開放三通數年內，北市整體房價可望上漲一至兩成，北縣也有5%~10% 的上漲幅度。 　　蘇啟榮建議有意購屋自住或投資者，如果想掌握三通不動產概念區，以市中心的精華地段以及潛力開發區域為主，現階段北中南均有捷運、快速道路等交通建設，科技、經貿園區等產業計畫也在推動當中，購屋者不妨趁著景氣仍混沌未明之際，逢低介入這些地段，將可享受長期增值的效應。 (yahoo轉載)

買學生套房租售 投資報酬率不差

記者黃宣弼專題報導 房價已經逐漸進入平穩的階段，部分區域且有下修的趨勢，專家評估，購屋成本下降，使得租屋市場進入一個可投資的項目，但要慎選區域及品項，學生套房最被看好。 北區房屋副總謝萬雄表示，自去年年底以來，房價有向下修正的趨勢，但一般住宅的租金卻沒隨著房價一起下滑，相對的把投資報酬率給拉高，因此對投資人來說，以目前約5%的投資報酬率扣掉2.5%的房貸利率，仍能賺進可觀的資產利差；若是將來景氣好轉時脫手出售，還能賺進買低賣高的資本利得。 在租屋市場中，又以學生租屋的投資報酬率最高，他建議投資人可以鎖定招生率高但床位不足的大專院校附近，若能購買標準房分割成套房出租，很有可能把投資報酬率再往上拉。市面上有許多收租型的套房產品，雖然買進的成本較高，但有些建商會附帶頭幾年保證出租的條件，等於投資人一買進就可以馬上有租金收入，免去整理房子的資金成本、尋找房客的時間成本，不失是一種懶人投資術。 (yahoo轉載

桃竹房市漲幅第一
台中房價去年每坪單價漲幅達11.58％。圖為台中豪宅案接待中心。資料室 圖片: 1 / 1

台灣不動產交易中心最新成交行情統計出爐， 2007年全台6大都會區的房價年增率皆呈現漲勢。以平均總價來看，桃竹和台中分居第一、二位，漲幅分別達17.93％及14.52％，高雄上漲8.83％，台南也有4.07％的漲幅。
至於平均單價，北市每坪成交值為35.5萬元居冠，漲幅14.52％也是最高，而台中市每坪上漲11.58％排名第二，高雄和台南則分別上漲6.02％及2.82％。
總經理李同榮表示，2007年整體房地產表現呈現上半年熱下半年冷的現象，第1季價漲量穩、第2季價漲量縮、第3季價跌量縮、第4季價穩量縮。放眼望去這兩三年來，各區域一片喊漲聲，確實造成不小的波動，再加上目前高油價、高物價的來臨，或許受到這些基本民生物資漲價的影響，著實反映到全台各區房價上；而全台各地之重畫區或特定區，無疑是近幾年房地產推案的最重要焦點之一。（李偉麟整理）

資料引用於蘋果財富周刊

缴還款正常利率能再降
這類重新活化貸款的模式，房貸利率通常會按照原先的借貸標準，若過去還款正常的房貸戶，還可取得比一般市場利率低0.25%~0.5%的優惠。

時報資訊 (2008-03-07)

【王莫昀台北報導】

　女性主導購屋的趨勢日益明顯，根據永慶房仲集團統計顯示，96年大台北地區購屋成交件數中，登記女性名字、由女性主導成交案件逾五成以上，超越男性近5個百分點。特別是近來兩岸關係可望進一步開放，出現許多台商夫人團積極看屋，加碼布局。

　而這些貴婦們最為偏愛具有節稅保值效益的豪宅及店面產品。

　根據永慶房仲集團統計顯示，96年大台北地區購屋成交件數比例，女性占了52.3%，超越男性近5個百分點，而女性購屋平均總坪數為43.8坪，以及平均成交總價為近1400萬元，皆創下歷年新高記錄。

　台商夫人團 搶進豪宅店面

　永慶房仲集團總經理廖本勝表示，女性主導購屋的趨勢可從另一個現象看出，就是近年來台商夫人團逐漸在市場中展現購屋能力，她們最大特色就是精挑細選，偏愛具有節稅保值效益的豪宅及店面產品，只要是看中意的物件，通常都是她們說了算，台商老公回來頂多僅是看看環境以及負責蓋章，顯示這些台商夫人團在不動產交易過程中具有絕對性主導的影響力。

　廖本勝指出，台商夫人看房子喜歡找與親朋好友鄰近的地段，方便於一起從事休閒活動，且較注重居住的安全隱私以及生活環境品質，對於社區安全與生活管理的要求較高，同時也在意學區的好壞以及鄰居的素質等。

　此外，著眼於節稅保值的因素，這些台商夫人團特別關注於店面市場的投資，一方面可以投資收益，做個收租金的包租婆；另方面也可以在未來作為贈與子女的節稅規畫。

　另外根據北區房屋調查顯示，不同女性族群，對購屋條件的考量也不太一樣。如未婚粉領族購屋考量前三名依序為，交通(捷運)便利性，居住安全以及總價多寡。已婚媽媽們，購屋考量當然以寶貝孩子為主，因此首重學區好壞，其次才是交通與購物便利。

　不同女性族群 考量不一樣

　至於，已婚的頂客族女性購屋者，購屋時，與未婚粉領女性一樣最重視交通，惟不同於未婚者的是，已婚頂客族女性購屋者較注意與投資效益有關的貸款利率等問題，以及攸關生活情趣的社區休閒設施好壞。

　隨著年齡漸長，身體狀況逐漸老化，退休的銀髮族女性(60歲以上)購屋也有其特別考量，這個族群最重視的就醫環境，排行第二的是公園綠地，理由是她們早上喜歡到公園運動、跳舞豐富退休後的社交生活，當於購物便利，買東西用不著走太遠，也很重要。