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房市趨谷底，此時購屋看似可減輕購屋負擔，但由於景氣未見明顯好轉，工作不穩定，因此仍要顧緊荷包，在申辦房貸時，能爭取較佳利率或較高成數，可稍減荷包負擔，專家傳授4招，可談判更優的貸款利率、提高5％至一成的成數：

結合房仲專案 減輕負擔

一、與房仲專案結合，帳管費也免了：根據台灣房屋不動產研究室的調查，民眾購屋最關切的問題，就是房貸利率及成數，調查統計有42％的民眾認為，若調降房貸利率，能更加深他們進場購屋的意願。

事實上，目前各房仲業者都與銀行合作專案，甚至3,000元至8,000元的帳管費也由房仲支付。其中，永慶房屋近期與合庫銀、富邦、元大等十大銀行合作，推出「購屋省利」計劃，提供最低一年固定1.5％利率、最高九成貸款成數，銀行承作較嚴謹的套房、工業住宅等產品，也放寬門檻，讓民眾在一片不景氣中，可從房價、貸款利息中省下更多資金。

不過，永慶房屋這波的活動期間較短、僅至4月底止。各房仲業者長期與銀行合作的房貸專案，都可利用。

以住商不動產為例，目前與玉山銀行合作，可享至少七成以上的貸款成數，全省資深特約代書也與當地銀行配合，放款利率彈性也很高，住商不動產指出，總部與各地店頭齊運作的「雙軌模式」，由於代書與在地銀行長期配合，少有總部一套標準、分店另一套標準的狀況，機動性較強，對各地購屋民眾來說，也較能談到有利條件。

熟識銀行較容易爭取

信義地政士聯合事務所代書林明堂建議，購屋民眾應先爭取2,000億政府優惠房貸，不足的額度，則透過房仲業者與銀行合作的房貸專案來加強。以信義房屋為例，目前配合的銀行及壽險業者多達十家以上，銀行提供的分段利率在1.36％至1.8％間，平均利率為1.5％左右，民眾可多加利用。

二、向平常往來的銀行爭取：房地產業者指出，不論是薪轉戶，或是常使用信用卡的銀行等，都可依自身的固定收入，或是正常繳款記錄，而提高到約5％至一成的貸款成數。銀行房貸主管也說，房貸戶前二年的利率優惠期過後、爭取調降利率時，銀行都會依據平時與銀行往來的貢獻度，做為核定標準之一。

捷運周邊有加分效果

三、具市場流通性的好屋，可主動要求給予較佳利率：房地產業者指出，許多銀行為房屋鑑價時，會依據捷運站來做評估，坐落於捷運站周邊約一公里內，這類房屋市場流通性佳，通常會有加分效果，房貸戶也可主動要求給予較佳利率。

目前包括國泰世華銀行、華南銀行等，都推出捷運房貸專案。以華南銀行捷運房貸專案為例，距離捷運站500公尺內，利率就可降低0.05％，而且興建中的捷運線也包括在內，北、高皆適用。

財力證明完整成談判籌碼

四、提供完整的財力證明：房地業者指出，雖然房價持續修正，買房子的負擔可減輕，但由於銀行緊縮貸款成數，估價仍趨保守，實際估算，必須準備更足夠的自備款，購屋負擔仍未降低。

因此，一位不動產估價師認為，有充裕資金的客戶，可用申請較少的貸款金額，向銀行爭取較佳利率，並提供完整的財力證明，包括其他投資的資產證明，證明未因股災受重創，表示自己有能力購屋，也可讓銀行了解，客戶未來不致於因收入中斷，而繳不出房貸。

〔記者黃宣弼／台北報導〕政府去年九月為搶救房市，推出兩千億優惠房貸，吸引不少民眾搶貸，由於目前所剩額度不多，內政部決定再加碼兩千億元，待報行政院核定後即可開辦，最遲四月底前繼續辦理。

營建署國民住宅組組長王安強表示，去年九月的兩千億優惠房貸，目前只剩下一一三億元額度可供民眾申請。為繼續提升房地產景氣，內政部持續加碼兩千億元，除可幫助市場去化新屋、增加政府稅收外，也可帶動裝潢、家具等關連產業的需求，預估總共可創造出四千六百億元乘數效果。

今年度加碼的兩千億優惠房貸仍延續去年方案，整體適用對象、條件和規則不變。優惠房貸的額度，台北市每戶最高三五○萬元，台北市以外地區每戶最高三百萬元；利率則按中華郵政公司二年期定期儲金機動利率加○．九％計算機動調整，政府則固定補貼年率○．七％，目前借款人實際支付利率為年率一．三七五％。

不少沒有申請到去年兩千億元優惠房貸的民眾，擔心現在購屋會出現空窗期，對此王安強表示，政府歷年所推動的優惠購屋貸款專案，適用建物皆限於該專案核定前半年完成建物所有權移轉登記之中古屋及新屋，也就是說目前尚未申請到去年兩千億優惠房貸的民眾，可先申請一般房貸，只要是在專案實施前半年內購屋，待新增撥的兩千億元下來，就可改貸成政府的優惠房貸。

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。

此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。

而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。

張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。

另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。

至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。

近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。

而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。

最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。

而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。

梅雨季來臨，對於有購屋打算的民眾來說，正是審視房屋漏水的好時機，專家提出三大訣竅，避免買到漏水屋。

一、眼到：有巢氏房屋發言人施亮州指出，漏水屋分為四大類，包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、第二是裂縫問題所引起的牆壁滲漏，第三是鋁合金窗框及水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的滲漏，第四種是常見的管線老舊，都會導致漏水問題。

施亮州表示，連續下雨的梅雨季節，最易浮現住宅滲漏水的缺失，因此民眾應利用現在的時機看屋，並仔細觀察物件內外牆面，檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等狀況，若外牆變黑，就要小心壁癌問題，而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方，則要注意是否因潮濕而產生不平整的隆起。

除了屋內漏水問題，梅雨季看屋時，也可檢視房子所在區域是否有積水問題。施亮州說，看屋時別忘記檢視物件一樓處是否有積水痕跡，及附近排水系統的狀況。

二、手到：施亮州建議，台北市民眾也可動動滑鼠、上網到「台北市積水查報網」查詢物件周邊近年來的淹水次數、積水深度，可確實掌握購屋區域的排水系統是否完善。

屋內滲漏水部分，則要勤以手摸牆壁，感受水氣是否滲出，都是漏水的徵兆。施亮州說，有些屋主為了增加房子的賣相，會利用重新粉刷或裝潢的手法，包覆原來的滲漏水瑕疵，買方從外觀很難用肉眼分辨，因此要用手觸摸牆壁感受。

三、口到：看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況，特別是樓上或樓下的住戶，詢問住家是否曾有滲漏水的紀錄，且先與鄰居經營良好的互動，未來入住後，若發生因水管管線老舊而需要修繕時，也較能互相配合。