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不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。

如  一‧租金一次付清
　  二‧長租期，低租金
　  三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）
　 四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
　 五‧不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！

如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。

假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！

在整個拍賣過程中，債權銀行是唯一在投標前，有很多的方法可以排除不點交狀況；變成單純點交時，可以吸引更多買家，有利銀行債權回收，這是債權銀行不可逃避之責任。

如因債權銀行因循苟且，使「不點交」繼續存在，投標人何必淌此渾水；對於有經驗投資人，壓低投標價，預留一筆處理搬遷和解金，加上折衝協調、耐心溝通，「不點交」案子反而是最有投資利潤；和解金的金額，當然不容對方獅子大開口，予求予取，金額多寡，如何控制在合理範圍，則是另一門高深法拍功課。

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．．

第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．

第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．

公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．

特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣

另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。

如果您是要公告應買，就要以第三拍底價223萬，向法院寫狀紙表示承買，假設您是第一位送進狀紙，而且債權人也同意出售，您就能以２２３萬買到；公告應買稱「定價錢，比時間」。

假如您希望在特別拍賣時進場投標（底價為２２３萬打８折為１７８‧４萬），就要祈禱公告應買三個月期間無人來買，而且債權人又願推出特別拍賣。當然最後要能進場比價得標，否則一切就白做工；進場比價稱「定時間，比價錢」。

目前各地方法院法拍屋鑑價時，有10%鑑得特別高，緃使特別拍賣（第四次拍賣）也無人投標，也有１０％鑑得特別低，第一次拍賣就有不少人來搶標，剩下８０％案件約在第二次或第三次才有人投標。

所以不一定第一次没人投標，要找有經驗朋友協助，判斷市價行情與拍賣底價，決定何時進場投標

投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題。

早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機関也是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較没有爭議。

但從民國８０年後蓋的大樓，車位產權大部份登記在公共設施裡，與真正的大樓公共設施混在一起，法拍屋的車位糾紛就層出不窮；這些被拍賣的屋主，房子被查封，含在公共設施的車位，理所當然也同時被查封；有時連他自己也不曉得，或者他是惡意的，竟在被標走前，憑管委會的停車證，把車位先賣掉了。

車位屬不動產，要以登記為主，未經地政機関產權轉移是無效．這些法律常識不見得大家都懂，有很多的案例，債務人憑管委會的停車證，出售車位，除了有代書辦理買賣合約外，還找該棟大樓的住戶當見證人呢！

買法拍屋大樓時，要先辨明有無車位，可從歷年來，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有無異狀，有車位的公共設施比例一定比較偏高。

第二步查明該拍賣房子，每月繳納管理費金額中，有無含車位清潔費或維修費的數字；並詢問管理員詳細使用情形。探詢要有技巧，問到您想要問的，低調的調查，千萬不要打草驚蛇。

最後如確定有車位，但實際已出售別人，如果還要買，要當做没有車位行情，壓低投標價位。得標後，透過訴訟，打官司取回車位。

在訴訟進行中，隨時與對方保持互動，只要他願意和解，貼補些和解費，讓官司早點落幕。不論他是善意第三者，還是蓄意與債務人勾結，反正您少標一個車位的錢，願意和解，用１／４或１／５車位的和解預算和諧結案，您也不吃虧！！

穏贏的官司如果糾纏一年以上，佔多大便宜也不值得了，您說是嗎！

一般房子買賣過戶，買方都會要求賣方結清積欠的管理費，迼成很多大樓管理委員會一個普遍的習性，買方要負責前手積欠的管理費；法拍屋雖然也是買賣的一種，但它是透過法院拍賣取得，買方根本不能約束賣方結清管理費。

從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無関，管理委員會無權也不該向得標人催討。

有些管理委員會自行訂立公共基金，可能該大樓有此需要或是在鑽法律漏洞巧立名目，您可請主委提供公共基金收取辦法，是否經大樓全部住戶同意通過，辦法中對買賣新住戶規定是否合理，繳交公共基金之權利與義務為何？若不合理，可聲請鄉鎮調解委員會調解，或請大樓管理委員會訴請法院判決。

以投資者立場，買法拍總成本有下列七大項：

１．標價

２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費。

３．利息：從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！

４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家合適的仲介公司 把房子賣掉，才能 獲利了結；目前市面各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司可以接受到３％服務費。

５．稅費： 從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成 本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五 大項：
第一項：契稅
第二項：財產交易所得稅
第三項：房屋稅
第四項：地價稅
第五項：土增稅

６．整理費：房屋得標後，不論有無人居住，均需略加整理，包裝後出售；在房屋很景氣時，有些投資客會編列一筆房屋裝璜費用，往往能增加投資之利潤，也就是賺「裝璜」的錢；有些投資客是壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮就好了。

７．其它費用：Ａ．水，電，瓦斯費 Ｂ．大樓管理費
　　　　　　    Ｃ．工程受益費　　 Ｄ．代書費（過戶規費）

大部份的房子都有向金融機関辦理房屋貸款，銀行為保證借款的回收，會要求借款人提供房屋辦理抵押權設定，而且非第一順位不可。

所謂「抵押權」，即擔保債權優先受償之權，當借款人未按時繳納每月房貸本息時，抵押權人［銀行］聲請法院拍賣，拍賣所得價金，除最先扣抵法院執行費用及土地增值稅後，抵押權人就是最優先分配的人，其次才輪到普通債權人。

如果借款人的銀行貸款均有按時繳納，但卻另有其它債務糾紛，產生普通債權人查封當事人房屋；此時抵押權人可以選擇拍賣後優先分配價金，拍定後抵押權塗銷，也可不分配價金，抵押權繼續存在，借款人換成得標人，此時拍賣公告即註明「拍定後抵押權不塗銷，可由價金中扣抵」。

如拍定價錢為５００萬，抵押債權為３００萬，拍定後３００萬不塗銷，得標人繳納價金為５００萬－３００＝２００萬，只繳法院２００萬，抵押債權３００萬轉移為得標人，得標人其實得標價錢也是５００萬。

在８５年強制執行法大翻修時，抵押權改採塗銷主義，全部規定一律拍定後塗銷；抵押權人均行使優先分配權，抵押權塗銷；得標人如有需要，再另行找銀行辦理貸款，重新辦理抵押權登記。

所以現在的每一筆拍賣公告，均看到「拍定後抵押權塗銷」。

法拍屋點交後，你絕對有權利向戶政事務所(請檢具房屋所有權狀、印章及身分證正本)查詢屋址設籍狀況的，如果那個戶籍地址還有原債務人或其他人的戶籍。

依戶政法第47條第四項規定， 全戶(前屋主或其他人)遷離戶籍地，未於法定期間申請遷出登記，無法催告，經房屋所有權人或地方自治機關申請，戶政事務所得逕為遷出登記。

因此，倘若你是房屋所有權人只要檢具房屋所有權狀、印章及身分證正本向戶籍所在地之戶政事務所申請該戶戶籍全戶逕遷即可，戶政事務所會請轄區警員會辦，查復屬實後戶政事務所會公告三個月…公告期滿之後戶政事務所會將該戶戶籍全戶逕遷所在地之戶政事務所內，並函文回覆予你。

對方的戶籍一旦被強制遷出，他的戶籍就逕遷至所在地之戶政事務所之內，自然不在您們房子了~

已被法院查封的房屋或土地，如要進一步做買賣關係，除了要取得查封債權人同意，撤銷強制執行，還要注意有無其它債權人己向法院參與分配，如果其它債權人不同意撤銷，債權銀行仍然無法單獨撤銷的．

債權人分抵押債權人與普通債權人，抵押債權人可從謄本上查出，普通債權就要詢問承辦的書記官，他不一定會告訴您，而且在拍定之前，有新的普通債權人具狀來參與分配，是任何人都無法預料的．

曾經有一位客戶，與債務人談妥買賣價錢，付了一半訂金，對方馬上交屋給他使用；除了銀行同意撤銷，而且也問過書記官無別的債權人，沒想到付款後的一個禮拜後，跑出新的債權人，最後聽說還是對方自導自演，這位客戶氣炸了，只得提起詐欺官司．

沒有所有債權人同意，土地未撤銷查封登記，您們是無法成立交易的；我想債權銀行也是好意，可能了解債務人財務複雜，所以您直接到法院投標，產權比較有保障．

停拍：暫時停止拍賣，有下列數種原因

　　　１．未登報：投標前，債權人需刊登報紙拍賣公告，如未刊登或刊登時間未依法定天數。

　　　２．未送達（或送達不合法）：拍賣時應送達債務人知悉，如未送達或送達被債務人拒收或未依法定時間送達。

　　　３．內容變更：拍賣條件有變更，通常是點交變不點交，或有租約被債權人排除，不點交變有點交。

　　　４．內容有誤：拍賣標示內容有錯誤，也許是法院公告或報紙拍賣公告其一有誤，法院要重新公告拍賣。

　　　５．提供擔保：債務人提供擔保，也會暫停拍賣。

撤拍，應是撤回：停止本件執行，有下列兩種原因

　　　　１．和解：債權人與債務人雙方達成還款和解條件，而由債權人向法院聲請撤回。

　　　　２．特別拍賣，最後一次拍賣無人應買（流標），即視為撤回；債權人要重新鑑價，才會從第一次開始拍賣，但重來時間約半年以上。

不在拍賣範圍』不同『不在點交範圍』，不點交是因租用或佔用，而不在拍賣範圍是根本没拍賣。

民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉
土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

如果拍賣時，頂樓增建不合在一起拍賣，點交後，原屋主跑到頂樓住，會降低大家來買的意願，銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律，就是在保護銀行貸款出去後，萬一屋主另行在屋頂加蓋增建物，銀行有併付拍賣權利，可要求法院將頂樓增建合併主建物一起拍賣。當然增建部份拍賣款，銀行無優先受清償之權。

頂樓增建部分不在拍賣範圍，先查看本件當初拍賣公告，看有無增建物的標示及底價。真的没有，就可確定不在拍賣範圍，但還有下列幾種可能：

一‧頂樓增樓無獨立通道，需由樓下主建物內梯出入，可能法官認定頂樓增建為主建物之從物，根據「主物之處分及於從物」，買到主建物，就同時擁有增建物，這一種情形可能就是您題意不在拍賣範圍而又能點交的情況。

二‧銀行帶法院來查封時，粗心的銀行，漏了頂樓還有增建物，没有主張併付拍賣。

三‧頂樓增建是在銀行貸款設定前即已建築完成，民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉就行不通了。當初銀行貸款設定前，又未要求屋主寫下切結同意書，同意爾後無條件合併拍賣。

四‧對方主張頂樓增建為第三人建築，則不論設定貸款前後完成，債權人都無法引用民法８７７條併付拍賣。

如果不是第一種情形，投標的人寥寥無幾，價錢會掉得很利害。投標前有預算一筆處理費用，才有空間與對方折衝協調；您買到不完整的產權，對方５樓增建使用上也不方便，只是雙方和解費多寡問題而己。

當然雙方談判，對方看您撿到便宜，可能會獅子大開口。您要配合進行法律途徑，也隨時給對方下台階、和解的機會；貼補預算中的和解費用，讓對方心甘情願把增建物賣給您，才是最圓滿結局！！