桃園房屋土地透天店面廠房買賣資訊.桃園房屋郭志豪.0958-886663

台灣房屋情報 (2007-03-21)

文／李國禎

漏水，相信是許多買屋人的夢魘，花了大筆錢買到漏水的房子除了感覺倒楣外，更慘的是花了大筆錢的裝潢常常因此跟著報銷。所以看屋時，最好能在不同的天氣狀況下多看幾次，這樣才能看出房子的問題。

只是房子都買了，不幸發生漏水問題還是要懂得如何保障自己權益。房子年齡是造成漏水與否的重要因素之一，所以首先要先區分買的是新成屋還是中古屋。如果是中古屋的話，因為漏水原因可能不是建造時就產生的瑕疵而是後來才發生的，所以買的時候就應該對屋況詳加觀察並且多方詢問，最好的方法是在房屋現況說明書裡將個人或一般大眾所在意並且認為重要的問題載明，由賣方一一明確回答有或沒有，這樣不僅能幫助自己檢視屋況，未來如果真的發生瑕疵也比較好釐清問題的責任。

只是屋子的狀況千奇百怪，要一一載明重要的事項恐怕會掛一漏萬，有時候出賣人反而會主張所發生的問題不在擔保範圍內，或瑕疵比想像中嚴重但因為出賣人未保證無瑕疵所以不在擔保範圍，對買受人保障也是有所不足，因此最好能多定一條不確定的瑕疵概念，把雙方都同意的重大瑕疵的共同原則列出來（比方說須花費多少錢以上才能修繕或是直接影響房屋結構體的修補等程度的描寫），可以避免具體羅列的不足。只是如果出賣人謊稱補強為普通粉刷，或是用裝潢來掩蓋漏水痕跡，這樣就算買受人因為重大過失而不知道房屋有漏水情形，出賣人還是必須負擔保責任。

而在新成屋方面，因為新成屋通常不應該會有漏水情形，一旦有漏水，很明顯就是瑕疵了，此時買受人可以直接主張出賣人應該負擔保責任，而無須先釐清誰要負責。

不過不管是新成屋還是中古屋，只要肯定是屬於出賣人應負擔的瑕疵擔保範圍時，買受人就可以主張要求減少價金或是解除契約了（只是如果只是小瑕疵就解除契約，那也不盡合理，這時候就只能請求減少價金了），更甚者，如果因為房屋漏水而造成房間傢具或裝潢的損壞，也可以要求出賣人一併賠償。

除了出賣人故意不告訴瑕疵的情形外，要主張減少價金或解除契約還是有些條件，首先就是必須在房子移交給你佔有之後在相當的時間內檢查一下屋況，如果發現有問題了，就要立即通知出賣人，不能日子過很久之後才說發現瑕疵而要主張權利，這樣責任很難釐清，法律也不保護。比較好的方式是寄存證信函，通知出賣人房子出了什麼問題，最好能附上照片，如果可以修補的話就請出賣人修補，如果出賣人不願意修補，買受人可以自己請人修補然後再持費用證明向出賣人求償。只是像漏水這樣的問題，不到下雨天是沒辦法發現的，要求買受人一開始就檢查出是否會漏水也是強人所難，因此法律容忍買受人可以在日後才去檢查發現，只是發現候應該立即通知出賣人，不然就視為買受人接受了具有這樣瑕疵的房子。

不過光是通知並沒辦法改變買賣雙方的權利義務狀態，買受人要更進一步保障自己權利的話，就必須在通知買受人後六個月以內請求減少價金或解除契約，不然通知後過很久仍不採取任何行動，不僅瑕疵可能因此擴大而難以預估出賣人應負責的範圍，法律也認為買受人對自己的權利不重視，法律就沒必要再去保護你了。

參考法條：民法第227條第2項、第354～357條、第359條、第365條

１.選購法拍屋動機

˙衡量購屋主因˙

如為自住，首先要考慮的是自備款是否已準備好，其次再衡量租與買何者划算，尤其目前行

政院最新一波優惠貸款低利率，激勵經濟景氣復甦，的確有不少消費者因此而轉租為買。至

於基於投資動機而參與者，則應仔細計算資金成本與投資報酬，並兼顧未來房價漲跌趨勢之

後再做決定。

˙首重地段區位˙

眾所皆知，地段區位乃購屋之不二法門，其不僅兼俱進可攻、退可守之優點，更不虞二手市

場無人接手，而除了交通便利性之外，更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

˙管理維護良好˙

建物價值之高低與管理維護之良窳有絕對之關係，此可由中庭、地下室、樓梯、電梯之管理

維護，以及一樓與屋頂是否有違章建築即可輕易檢視。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性，惟

應注意其間所潛藏之瑕疵，尤其更應避免選購工業住宅、夾層屋、重疊別墅甚或公設比例太

高之產品。

２.法拍屋基本特性

˙低於市價行情˙

法院強制拍賣的不動產，隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標

價打八折，購買者多以低於市價行情進場投標。

˙標場公正公開˙

現行法院拍賣之過程極為公開，任何人只要有足夠的資金，依循正確投標步驟皆可參與標

購，取得不動產。

˙產品差異性大˙

由於拍賣之不動產區段，有的可能位於黃金地段，當然也可能在乏人問津的偏遠地帶，因此

標購之前應仔細評估分析，以免失誤。

˙產權法院保障˙

法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權之移轉當可確保。

　
３.法拍屋優點缺點

˙優點˙

價格較低

因為法院執行拍賣的不動產，都是要求立刻變現以清償債務，為能順利標售，價格都以低於

市價的一至二成為底價，萬一流標，法院依職權可再次降低20％進行拍賣不成的話再降

20％，直到拍定為止。

產權保障

法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣，產權移轉較有保障，並且迅速一般在拍定後七日

內繳足價款，即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致，日後有所

議，也不影響產權取得。市場公開任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。

˙缺點˙

風水迷信

因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題，以民間信仰而言，都懷疑該房屋風水不佳問題難克

服，常有陰影存在，為避免此種困擾，最好在參加標售前先去除疑點。

破壞房屋

萬一屋況遭債務人（現住人）破壞房屋，購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合

而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」之規定，請求原屋主負責賠

償毀損。

交通部高鐵局長龐家驊昨（二）日表示，桃園國際機場聯外捷運系統，各土建工程均已經如期完成招標公告，預定年底全面開工，目前整體計劃進度完成比率為四一．八二％，高鐵局希望民國九九年底能開放通車。

    　高鐵局說，截至今年九月底止，機電系統統包工程進度為一二．二八％，土建工程的設計進度，則已達九二．○七％。

    　至於計劃用地取得部分，高鐵局官員說，桃園機場以南至高鐵桃園車站特定區路段，以及桃園機場以北的非都市土地路段，都已完成土地徵收作業，尚未完成全部作業的部分都市計畫用地，比率已不到一％，則將持續辦理相關的作業程序。

    　不過，民眾若想搭乘機場捷運，九九年可能來不及。因為高鐵局負責的路段，是由台鐵中壢火車站起，經高鐵桃園青埔站、桃園國際機場至三重段，從三重到台北車站的地下段，由北市捷運局負責，預定通車時間為民國一○一年的八月。

    　機場捷運線全長五一．五公里，含土地徵收費用在內，總經費約九三六億元，今年七月交通部正式決定，本線通車之後由台鐵經營。

    　龐家驊說，整體工程當中，二大主要包商為榮民工程和大陸工程，另外高鐵局官員說，新亞建設也承包部分的工程，但相較前二家公司，規模較小。

【新聞來源：中時電子報】

新上任的縣府城鄉發展局長李永展，廿五日首度接受議會質詢，這位曾任桃市副市長，都市規劃專家，如今轉入縣府團隊，馬上面臨同為桃園市籍議員的壓力，對象就是幾處老城區的更新案。

包括邱素芬、廖輝星等人昨接連質詢，對象就是正發大樓、永和、東門市場等老舊都市更新案，以正發大樓為例，大火燒死人陰霾久久不能散去，議員建議馬上全拆掉，相信隔不久會有建商搶著買，因為以劉邦友縣長官邸發生命案，一旦改建警政大樓，就是全新開始。

有趣的是，多位議員來自桃園市民代表，若加上剛轉任不分區立委的前桃園市長陳宗仁，都自桃市，現在「升級」換議事堂，質詢對象是桃園市前副市長。

只是質詢問政隨鄉鎮層級提升至縣級，業務推動者也從副市長升級局長，過去感嘆「人微言輕」，現在問政與被問雙方「都長大了」，老案能否解套？

答案是「開始動了」。城鄉局證實上個月已經核准公告全縣第一件都市更新案，位置是正發大樓、永和市場、三民路間街廓，約4.7公頃，適用新的容積等獎勵，有機會脫胎換骨。

原本都市更新案，一直推展不開，阻礙重重，不過在內政部主導下，鼓勵縣市提計畫案，桃縣提4案給中央，先核准上述都市更新案，成為全縣都市更新示範計畫，給老城區幾乎停滯商業注入一些力量。

包括黃婉如、黃智銘及詹江村等議員建議，提振老城區商業機能，不能只是逢年過節辦辦促銷活動就結束，應該連同停車政策也一併考慮，李永展以西門町迪化街等為例，也花了1、20年才慢慢繁榮，當然捷運及大眾運輸配套措施也要考量，才能相輔相成。

【新聞來源：中時電子報】

社會新鮮人月存1.5萬　30歲前搞定房事
　

畢業旺季來臨，許多準社會新鮮人已開始積極找工作，希望能在最短的時間內存到人生的第一桶金，完成繼續深造或購屋成家等夢想。購屋對於社會新鮮人來說，可不比買衣服、吃大餐那般地容易達成，但是如果從一進入社會便

畢業旺季來臨，許多準社會新鮮人已開始積極找工作，希望能在最短的時間內存到人生的第一桶金，完成繼續深造或購屋成家等夢想。購屋對於社會新鮮人來說，可不比買衣服、吃大餐那般地容易達成，但是如果從一進入社會便做好理財規劃，養成每月定期儲蓄1.5萬元的習慣，六年內便可真正獨立，晉身『有巢』階級。

根據人力銀行統計，一般剛剛進入職場的新鮮人，薪資大約在2.6萬元至3.6萬元左右，扣除必要的生活費用後就所剩無幾，因此，想要完成購屋大計一定要先設定目標。在衡量社會新鮮人薪資水準以及配合低利優惠房貸的前題下，永慶房仲集團建議，以中期的六年購屋計劃較為恰當。

永慶房仲集團表示，新鮮人購屋理財模式主要可粗分為兩大階段，一為購屋前自備款的籌措，另一為購屋後每月房貸的支付，根據經驗，只要計劃得當，無論在購屋前或是購屋後，都可以維持以每月1.5萬元的預算來解決房事。

首先在自備款籌措方面，若想要將每月房貸支出設定在1.5萬元左右，回推的購屋總價約在400萬元上下，那麼，購屋自備款以三成來計算，六年內必須存足約120萬，也就是說，每月必須儲蓄的購屋基金大約為1.5萬。

至於還款能力方面，根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心今年第一季「住宅需求動向季報」的調查顯示，全台近年來房貸支出佔家戶所得的比例，大概維持在26%-28%之間，這項數據可做為購屋合理負擔的一項參考；此外，尚能搭配政府提供之優惠房貸、勞工貸款，亦可減輕不少房貸壓力。以目前政府優惠房貸年息2.62%、20年本息平攤方式，如果申貸200萬元，每月房貸負擔為10,716元；如果申貸250萬元每月亦不到14,000元。假設是選擇前三年寬限期只繳息不還本，則每月約負擔5,000元，便可以購買300-400萬元的房子。

永慶房仲集團表示，若以首次購屋的狀況來看，購屋總價大多在200萬600萬，北部地區大約是10-15年左右的中古屋，中南部地區的選擇性則較大，400萬元左右便可買到30坪以上的新屋。在這些總價範圍內，大臺北地區可選擇的區域極為廣泛，總價在400萬元的中古屋約分佈在台北縣土城市、中和市、新莊市、汐止鎮及蘆洲市等，這些區域均位於北市都會邊陲地帶，區域發展較晚，但基本生活機能條件不算差，且除了汐止外，均有捷運設施規劃，交通便利性大增。

總價5百萬元的中古屋則可擴及至台北市郊如內湖區、文山區、北投區、板橋市、永和市與新店市，在以上區域內仍可找到15年左右的中古公寓產品，且這些區域的生活圈已形成，生活機能較完善，且聯外交通便利，區域發展潛力看好；而總價600萬元除了板橋市及內湖區外也可選擇北市早期社區，如南港區、萬華區及大同區等。若為大台北地區以外之區域，則可以買到都會區市中心的新大樓，或是較為市郊的小別墅或透天產品。

剛進社會的職場新鮮人常大嘆賺錢難，存錢更難，但若想要一圓購屋的美夢卻一定要先從擬訂購屋目標開始，只要事先擬妥計劃，儘量節省生活中不必要之開銷，強迫自己固定儲蓄，六年內購屋其實並不難，30歲便可順利脫離無殼蝸牛，成為真正獨立自主的「有巢」階級。

資料提供：中時理財網　資料來源：永慶房屋