桃園房屋土地透天店面廠房買賣資訊.桃園房屋郭志豪.0958-886663

不在拍賣範圍』不同『不在點交範圍』，不點交是因租用或佔用，而不在拍賣範圍是根本没拍賣。

民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉
土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

如果拍賣時，頂樓增建不合在一起拍賣，點交後，原屋主跑到頂樓住，會降低大家來買的意願，銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律，就是在保護銀行貸款出去後，萬一屋主另行在屋頂加蓋增建物，銀行有併付拍賣權利，可要求法院將頂樓增建合併主建物一起拍賣。當然增建部份拍賣款，銀行無優先受清償之權。

頂樓增建部分不在拍賣範圍，先查看本件當初拍賣公告，看有無增建物的標示及底價。真的没有，就可確定不在拍賣範圍，但還有下列幾種可能：

一‧頂樓增樓無獨立通道，需由樓下主建物內梯出入，可能法官認定頂樓增建為主建物之從物，根據「主物之處分及於從物」，買到主建物，就同時擁有增建物，這一種情形可能就是您題意不在拍賣範圍而又能點交的情況。

二‧銀行帶法院來查封時，粗心的銀行，漏了頂樓還有增建物，没有主張併付拍賣。

三‧頂樓增建是在銀行貸款設定前即已建築完成，民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉就行不通了。當初銀行貸款設定前，又未要求屋主寫下切結同意書，同意爾後無條件合併拍賣。

四‧對方主張頂樓增建為第三人建築，則不論設定貸款前後完成，債權人都無法引用民法８７７條併付拍賣。

如果不是第一種情形，投標的人寥寥無幾，價錢會掉得很利害。投標前有預算一筆處理費用，才有空間與對方折衝協調；您買到不完整的產權，對方５樓增建使用上也不方便，只是雙方和解費多寡問題而己。

當然雙方談判，對方看您撿到便宜，可能會獅子大開口。您要配合進行法律途徑，也隨時給對方下台階、和解的機會；貼補預算中的和解費用，讓對方心甘情願把增建物賣給您，才是最圓滿結局！！