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時報資訊 (2008-05-22)

【工商時報　李國煌台北報導】

　買屋是人生大事，隨著物價上漲、通膨壓力日重，專家指出，想要保有財富的價值，還是要好好存錢，自備款一夠，就可挑時機、適時買屋，不然機會一逝，等到錢存夠了，房價漲更多，永遠買不了屋。

　中國信託副總曾清傳說，存夠自備款、搭配貸款買屋以後，償還貸款的過程中，不妨將買屋當做「儲蓄」，透過買屋存錢，如果沒有買房子，手頭上的錢很可能花費掉。

　至於房價部分，曾清傳說，全台房價看似一片強強滾，其實，很多地區房價並不高，即使是台北市也還有很多相對平價的中古屋，可以挑選。

　對年輕人而言，最重要的是，好好工作、努力存錢，只要存夠自備款，就可以積極看房、找屋，大的買不起，從小屋買起，新房供不起，可以從舊房子下手。

　例如，一戶總價800萬元的房子，手頭上有個150萬、200萬，就可開始慢慢找房子，如果是在市郊地區買房子，總價可能只要400萬、500萬，自備款更只要80萬、100萬就夠了。

　千萬不要想，等到錢存夠了，才要買房子，時間拉長20年、30年，長期來看，那樣會趕不上房價漲幅。

　決定買屋以後，最重要的是挑選區域地段、時機、價位。

　信義房屋經理蘇啟榮說，台北市預售屋開價突破60萬，但是，還是有很多中古屋，每坪在16萬到20萬，只要用心找，就有機會買到相對平價的房子。

　如果打算在高雄市買屋，捷運沿線、重大交通建設周邊的房子，都是不錯的選擇。

　曾清傳說，南北房價差距大，台北市買1戶，在高雄市可以買4戶，未來，隨著人口流入、交通建設愈完備，高雄房價有機會補漲，值得留意。

【住展雜誌 323期】 住展雜誌租售報導

先不論立委及總統選後，本地房市大演慶祝行情； 其實從去年開始，房價漲風就似乎有不可扼抑之勢。 而且不僅是住宅房市，連前些年有些沉寂的商用不動產，也快速加溫。 這背後，是真有支撐的強大力道，還是有人為哄抬炒作的情事？ 房價不斷上漲的背後真相，到底是什麼？
翻開近期報章媒體，和房地產相關的新聞及消息，幾乎清一色都是交易暢旺，市場熱絡的觀點。這樣的景象可歸因於立委及總統選後信心面恢復，必然的激情慶祝行情。而相較之下，另一趨勢，延續的時間似乎更長，那就是房價漲勢。
且讓我們回到去年，或前年此時，市場人氣、買氣高低起伏、冷熱不一，但有一個現象，幾乎是這波景氣回升以來，唯一尚未逆轉者，那就是房價上漲不止。
都會區新案價格漲勢兇猛，已成為茶餘飯後的街坊話題。正當大家還在為大安區敦南仁愛名人巷，出現百萬單價豪宅而驚歎不已時，才過不到一年光景，士林天母、信義計畫區，都已出現一坪喊價超過百萬的新豪宅，今年中山北路官道，也開始爬上百萬單價之列。
房價上衝未止
中泰賓館改建案，單價已準備喊上兩百萬；南港輪胎變更開發案的住宅部份，據稱單價沒有百萬不賣。亞太會館標售案，總統選後更是擺出無比高姿態，現在盛傳，可能最後標脫價格會超過兩百億；如果成真，等於比去年原本設定的七十億標售底價，跳升近三倍。
北市之外，同樣熱鬧非凡。板橋、新店早已出現開價五十萬／坪以上個案，三重重陽重劃區出現六字頭價格，汐止有建商喊到近四十萬。桃園市、竹北市也都出現開價三十萬∕坪以上個案。
不僅是住宅，商用市場也開始大躍進。以主流的辦公室來說，去年時常傳出整棟售出的消息，且收購價格都創下歷史紀錄。
另外，以台北一○一大樓為首，北市辦公室租金也開始上漲。據稱一○一新約租金，將上看每坪四千新台幣；北市商用市場大地主國泰及新光等集團，也都已調高新租賃契約的租金價格。
買家持續支撐
單從價格看，無論住宅或商用房市，確實是一片欣欣向榮。只是對一般薪資階級來說，一坪百萬已遙不可及，遑論兩百、三百萬。
對辦公室承租戶而言，如果本業獲利不夠或不穩定，恐怕也只有另尋地點之途，更慘者則是關門大吉。
然而建商敢開高價，除了看好後市外，其實也是確有買家支撐所致；辦公室房東更是算得精，評估認為未來將會供不應求，於是先漲租金。那麼，他們調高價格的背後，到底存在怎樣的支撐力道？當中的真相又是什麼？
外資加碼房市
港商戴德梁行薛惠珍協理指出，國內近幾年商用房市迅速由冷轉熱，主要還是外資的挹注。薛惠珍分析，以中國為首的亞太地區，整體發展前景，受到佈局全球之歐美資金青睞，而美國次貸風暴持續延燒的結果，也是外資逐漸分散資金到亞太地區的另一因素。
而在這些外資眼中，台北只是亞太地區的二線城市，在上海、東京、香港及新加坡等國際級城市之後。會在這一、兩年開始進入台灣市場，一方面是持續分散投資風險，再者也的確是看好馬英九當選新任總統，使兩岸關係走向新局。
薛惠珍指出，目前進入台灣尋覓、收購不動產的外資大約有兩大類，一是私募型基金，另一則是壽險業投資部位。前者比較可能採取短期買賣，賺取價差的模式，後者則持較為中長期的投資態度。
不過不管那種外資形式，主要仍以穩定投資報酬率為最大考量，而非單價或價差。而這也是外資選擇商用不動產，而非住宅的最大原因。
負責台北一○一招租作業的仲量聯行趙正義總經理則認為，以供需面，也就是目前北市Ａ級辦公室空置率的變化來解讀此狀況，可以看出另外的端倪。
趙正義指出，過去幾年由於經濟狀況確實不太理想，且台北一○一竣工一下子提供大量供給，因此北市Ａ級辦公室的空置率一度拉高。不過之後，一○一招租情況逐漸轉好，北市Ａ辦新供給釋出也近乎停滯，使空置率又迅速下滑。
跟據仲量聯行最新統計，今年度北市Ａ辦的空置率已在十％以下，扣掉興建中但以預約承租出去的少數新量體，則實質空置率更低，預估會在百分之五以下。
除了供需層面外，資金需求也是外資考量進軍台灣投資商用不動產的關鍵。趙正義指出，外資機構進行任何資金調度分配，都必須仔細評估撰寫報告；如果認為該地區不動產投資報酬率低於定存利率，則他們根本不可能考慮投資。台灣相對於其他地區的利率水準仍低，也是外資著眼的重要因素。

外資出手原則
除了供需展望及利率低水準外，台北市Ａ級辦公室目前的租金水準仍是亞洲城市中偏低，也是外資認為有獲利空間的原因。目前最高的香港，每坪租金平均一萬四千元台幣；和台北水準最近的上海也要三千八，北市目前平均值則是兩千五。
因此一旦台灣新政府上任，落實開放鬆綁政策，必定重新吸引更多企業在台設立據點。北市Ａ級辦公大樓因此將供不應求，租金行情自然上漲。仲量聯行預估，今年北市Ａ級辦公大樓租金將有八到十二個百分點的漲幅，明年則將再上揚一成五到兩成。
至於次級者，如Ｂ、Ｃ辦，或內湖、南港等地的廠辦，其實也有成長機會。
薛惠珍指出，北市Ａ辦多數都被國泰、新光、富邦等本地金融大家族握有，外資要介入收購，難度較高；部分Ｂ、Ｃ辦的產權則較複雜，投報率也偏低。而內湖等地區之廠辦由於產權相對單純，業主多半不是房地產本業，因此反而成為外資青睞的主要目標。
像之前BenQ售出總部大樓，再售後回租的例子，就是相當流行的收購模式。雖然這類商用不動產名為廠辦，不過主要是所在地目為工業區之故。就租金收益投資報酬率的角度看，其實和一般純辦公室並沒有太大差異。
趙正義則認為，基於節省成本及活化管理效率的考量，未來企業設置辦公室的方式，將會朝向行政管理總部設在Ａ級地區，實際執行及物流部份則放到外圍地區的模式。因此，外圍地區廠辦產品也會受惠。而受到跨國企業排擠影響，本國企業轉往租金較低之Ｂ、Ｃ辦的比例，應該也會提高。
不過他也提醒，商用市場前景光明的先決條件，都在於未來馬英九政府切實落實選前承諾的政策，且不僅是兩岸三通而已，而應該要從全球視野的宏觀角度，重新定位台灣在全球經貿版圖的地位。
比價心態使然
商用市場的活絡，顯然是外資分散投資部位、尋求穩定的投資標的，及看好馬英九上任後台灣經濟情況好轉，商用市場需求提升等因素交織的結果。
那麼動輒百萬單價的豪宅，和各區喊出區域歷史天價的情況，又是什麼因素在支撐？
這些年住宅房價不斷上揚，我們其實也已聽到不少理由，包括精華區完整土地逐漸開發殆盡，通膨時代的保值需求，以及原物料上漲等等。
薛惠珍認為，國內建商規模以中小型居多，對他們而言，開發及銷售住宅產品，要比商辦產品容易。且近期住宅房市確實比較熱絡，基於獲利回收速度的考量，建商推出住宅的比例因此偏高。
比如，評估其實較適合做商用開發的建地，這幾年的確都是推豪宅產品。如此發展，自然容易使住宅房價拉高。
薛惠珍透露，近期有外資也開始嘗試收購土地，並與國內建商合作興建住宅的方式，投入國內不動產市場。
精華地區地價高，加上原物料飆漲，房價因而墊高，似乎相當合理。不過自由市場機制的可貴就在於，價格決定因素不僅來自成本與利潤，也有需求面因素。
商用市場中，收購方用租金受益角度來推算價格的模式，換到住宅部分就難以適用；因為台灣住宅租賃市場並不活絡、健全，行情更是紊亂無標準。
目前住宅市場的開價準則，除了成本利潤外，還有比較法。
趙正義就認為，目前大台北房價整個往上飆漲，並不全然是需求支撐，而是來自比價效應。 具有不可取代條件的物件，確實可能有其支撐點。不過如果屬於一般規劃的新案開價，或中古屋轉手價格，也跟著比照辦理，就有值得商榷的空間。
趙正義認為，近期住宅市場的比價結果，很容易造成泡沫化，加深未來回檔修正的疑慮。他說，香港目前確實有每坪喊到四百萬台幣的超頂級豪宅，然香港的GDP是台灣的兩倍多；由此推估，北市豪宅如喊到一坪兩百萬以上，顯然就失去合理的支撐點了。

什麼人來買單
我們不否認，某些具有極特殊，無可取代地段優勢的基地，開發商敢開出超高價賣豪宅，仍有脈絡可循。近期不少豪宅或高價產品，就有台商、華僑買單。另外，這些年固定有一小群本地金字塔頂端客源到處置產，也都是北市房價持續墊高的支撐因素。
不過筆者要提出的觀點是，頂峰客層的購屋力及思維，和一般購屋人完全不同。舉例來說，這群人就沒有房貸不能占收入三分之一的警戒線；一般人買房一定要向銀行貸款，但這群人當中，直接捧著現金買屋者，也不在少數。
高消費力者看的不只是單價，還有產品力和地段價值，甚至是能否成為身分地位表徵等等。因此，能獲得他們認同者，確實僅限於市場中的極少數稀有產品。另外，造就這波買氣的台商、華僑，及未來可能來台置產的對岸人士，也都屬於這類高消費力族群。
優質產品才有支撐
而之所以現在感覺，幾乎每個地方、每個建案、每個物件價格都在漲，比價效應持續發酵是其一，媒體放大報導少數特殊案例的月暈效應，也「功不可沒」。「此時不買，以後房價還會更高」的氛圍，於是瀰漫開來。
然理性判斷，真正具支撐力道的，只有具絕對性地段優勢，或獨特產品力者。而百萬豪宅附近的二、三十年中古屋，或以區域豪宅自詡，然開出偏離區域行情太多，及供給量仍大之區域，未來價格實有修正的空間。
戴德梁行與仲量聯行觀點
A、B、C級辦公室如何區分？
台北一○一大樓除了是台北市，乃至於全台灣的地標級建築外，其實也是國內A級辦公室的龍頭。不過辦公室似乎各處都有，到底什麼樣，或是哪裹的辦公室，才夠格稱做A級辦公室？整體來說雖然大原則類似，不過各商仲機構在細部上，還是有不同的解讀。
來台駐點時間頗久的港商戴德梁行，原則上是採取地段論。薛惠珍表示，隨著北市政經中心東移及一○一大樓落成，信義計畫區是當然的A辦地段，且是居首位。而除了座落位置外，大樓建物品質，設備、設施及管理良莠，租戶狀況等條件，也都在考量之列。
近年在商仲界能見度愈來愈高的仲量聯行，取決A辦的原則則稍有不同。趙正義表示，該機構主要是以辦公大樓本身所提供辦公室樓地板面積、質量，及建物設備的先進程度為主要評選基點。由此標準看，只要具有發展前景，其實目前的B級地段，理論上也有可能現在就出現A級辦公室。

時報資訊 (2008-05-25)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　房市行情熱騰騰，市場上房地產買賣熱絡，這1年來，大批換屋族進場，成為購屋市場的主流，房地產界人士說，遠換近、小換大、舊換新、南換北，房市大風吹，對於換屋族來說，交通、機能、重大建設，是重要的考量，不妨掌握市況，找一間優質物件，開心換屋。

　太平洋房屋副總經理李珠華表示，人的一生之中，大約有3至4次的換屋需求，最重要關鍵是，換屋後是否擁有更好的居住品質。

　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，換屋族常因為對於房子本身或戶外環境的需求改變，例如：空巢期或退休、小孩就學或居住品質升級，必須從原本的房子、換到另外一間房子，也是另一種晉級的選擇與需求。

　江龍名建議，要掌握「一通（交通）、二能（機能）、三大（重大建設）」的要訣。

　1.「通」：交通。

　太平洋房屋也認為，隨著都市發展及交通建設的鋪陳，地段的條件也會產生變化，換屋時，可留意這些與房地產相關的重大發展，多詢問居住各地的親友，彼此換屋條件需求相近的對象，更是絕佳的資訊來源。

　2.「能」：機能。

　房地產人士指出，新婚夫妻換屋，可選擇距離就業地點較近的地方，節省通勤時間；因為家庭成員增加、孩子就學等因素的購屋族，選擇明星學區的物件，相對合適。

　已屆空巢期的銀髮族，建議選擇住處附近應有廣大綠地的區域，有寬敞的活動空間。

　3.「大」：重大建設。

　區域人口不斷遷入，代表就業機會增加，房價較抗跌，像內湖區因內科廠辦持續擴建，又有捷運通車效應，可做為換屋區域優先考量之一，此外，台灣房屋建議，換屋族要保有「經濟屋」的概念，也就是說，如果預算不夠，選擇二線城市的精華區也不賴。

　像中永和交界處，鄰近捷運站，周邊又有完善而整齊的住宅規畫，4號公園內又有新穎的中央圖書館，一點都不輸給台北市的大安森林公園。

　財務規畫部分，李珠華說，首先所要面對的問題就是，先買後賣、或者是先賣後買。

　先賣後買的優點是，籌措新屋自備款較無負擔，只要謹記售屋資金切勿挪做他用，就能確保自備款來源充足，缺點是賣出的時機較急，原屋售價也許較低，賣出後，短期內未能順利購屋，可能面臨租屋及二次搬家問題。

　江龍名建議，手中資金較充裕者，可採取先買後賣的模式，等房子有好價格再賣，才不會有急著售屋的壓力。

時報資訊 (2008-05-25)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　近年來，建商蓋屋愈來愈講究，各項設施豪華齊備，不過，公設占比明顯上升，部分高級住宅公設更高達30％、甚至40％，民眾買屋，大把銀子花在公設上頭，針對公設占比愈來愈高，房地產界人士指出，買屋之前，先算好公設比，才能掌握實際居住面積、和公設花費。

　住商不動產人員指出，建商房子愈蓋愈好，但是，公設比也愈拉愈高，一戶總價4000萬、80坪大的房子，光是公共設施可能就占了20坪、30坪，等於花了1000多萬買公設，自己實際居住的空間，只剩50坪、60坪。

　針對情勢，民眾要先弄清楚，自己打算購買的房子，包括那些公設項目，公設比多高。

　歐亞不動產估價師聯合事務所經理劉勁麟指出，公設比指的就是住戶共同使用的公共設施坪數，例如，地下避難室、樓梯間、走道、游泳池等，把這些設施的坪數加起來，做為分子，再以所有權狀總坪數當做分母，計算出來的百分比。計算方式如下：公設比=（公用部分面積×權利範圍）╱（主建物面積+附屬建物面積+共用部分面積×權利範圍）

　以往，建築物只須設置一座安全梯，小公大約占11％至12％，但是，為了避免煙囪效應，基於消防安全的考量，政府規定，2006年8月以後所申請的建照，只要是位於8樓以上的建築物，都必須設置雙逃生梯，大幅提高公共設施的比例，小公的占比，跟著增加到16％至18％的占比。

　隨著房市進入高公設比時代，算一算，目前，新屋整體公設比，幾乎都介於30％至40％。

　房仲人員建議，各類型房地產，公設占比不一，介意公設比太高的民眾，可以去找公設比較低的產品，目前，市面上以低公設比為訴求的建案，可分為三類，一類是使用舊建照的產品，一類是8樓以下的物件，或是選擇零公設的老公寓也不錯，雖然要爬樓梯，但是不必負擔管理費，以同樣的權狀坪數相較，居住空間也寬敞得多。

　但是，公寓因低公設比，所以休閒設施較少，民眾挑選這類型產品，雖負擔公設費用少，不過，必須留意逃生動線是否完善，避免省下負擔公設的費用，卻增加了居住安全的風險。

時報資訊 (2008-05-25)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　房市持續喊燒，全台房價持續走揚，連帶地，法拍屋行情也水漲船高，台北市東區一處住宅法拍案，近日以逼近市價的行情標出。平均每坪60萬元的高價，相當於一般成屋的交易行情。

　這戶位於台北市SOGO商圈的春暉金龍名廈，是一戶38坪大的住宅，近日在台北地方法院標售，一個物件、經67組人搶標，最終以總價2288萬元拍定，比1276萬元的底價，足足高出80％。

　法拍投資客表示，總統大選之後，民眾預期兩岸局勢穩定，房市行情可期，而且，在三通題材等利多消息激勵之下，精華地段的法拍物件更受注目，像春暉金龍名廈這種台北市法拍屋市場中的「A級貨」，常在第一拍的時候，就被參與人士以超出市場行情的價格標走。

　北區房屋不動產分析師邱太（火宣）認為，這個法拍物件位在忠孝東路SOGO商圈、微風廣場購物中心之間，位處都會菁華地段，生活機能佳，交通設施完善，原本就是房地產市場中，熱門搶手的地段。

　總價2000多萬元、平均每坪單價達60萬 元，標下這戶法拍屋，到底貴不貴？熟悉法拍屋市場的人士指出，這物件周邊環境良好，在優質條件加持之下，雖春暉金龍名廈的屋齡是27年，相對算是老舊的房子，但是，每坪60萬元的成交價並不誇張。

　此外，在東區店面交易火熱的推波助瀾下，店面行情不斷漲升，市場甚至喊出一坪400萬、600萬的價格，氣氛一片熱絡，同時也將住宅價格支撐到高點。

　信義房屋忠孝復興店專案經理枋岳毅就說，春暉金龍名廈每坪60萬元的法拍價格，早在他意料之中，因為2周前他也經手過此地附裝潢的住宅，當時就以每坪66萬元的搶手價成交。

　過去，法拍屋市場相對低迷時期，拍賣物件登場以後，往往一拍再拍，還賣不出去，拍賣底價一路往下調低，最終拍定價格大打折扣，只剩市價的6、7成。

時報資訊 (2008-05-25)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　隨著社會風氣開放，感情你儂我儂的小倆口，雖然未婚但仍選擇合買房子、共築愛巢，已經司空見慣。然而，房仲人員提醒，打算一起買房子的情侶，應先建立正確的房地產概念，免得不幸分手時，人財兩失。以下5點要項一定要知道。

　1.登記產權共有，並簽下契約。

　房地產人士提醒，情侶合買房子，除登記「產權共有」外，最好簽署契約，清楚說明雙方各自出資的金額比例，持分比例。

　2.產品應慎選。

　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，美侖美奐的預售樣品屋，經常讓年輕情侶判斷失準，雖然預售屋的付款方式較具彈性，但是，其他的不確定因素仍多，像是坪數不足、設備功能、廣告不實等，都是缺乏經驗的首購族無法預知的狀況，必須先做足功課再下決定。

　3.小坪數產品應細思量礙於資金限制。

　年輕情侶多會從低總價的「套房」著手。然而，中信房屋提醒，套房單價高、屬小眾市場，目前，是風險較高的產品，同時，銀行對於套房的貸款意願與成數都偏低，而且15坪以下的房子，扣除約3成的公設比，就只能隔成1房1廳的小空間，居家生活較為受限。

　4.財務能力的評估。

　年輕情侶資金較為不足，千萬不要因一時衝動，買下一間超越雙方能力所及的產品，江龍名建議，可「由外而內」，也就是選擇位於都會區外第一圈的郊區，由於這類區域房價，只有都會區的一半到三分之一的價格，隨著都會區向外擴散，房屋有機會增值，可用距離換取空間與金錢。

　5.日後轉手性購屋不應有「住一輩子」的老舊想法，不論是何種族群，購屋時都須考慮未來的增值與保值。

時報資訊 (2008-05-25)

【工商時報　許（清爭）文台北報導】

　看中古屋該注意哪些事？房仲業者說，屋齡在3年以下可稱為「新成屋」，超過3年以上則會歸類「中古屋」，但有多數的中古屋，因為地段好，就算屋齡有20、30年以上，房價還是居高不下，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，消費者看中古屋，可從9個注意事項，深入觀察。

　1.參考附近成交行情：售屋人多半會在出售房屋前，略微整修房屋或裝潢，以改良賣相及拉升賣價，但提高的價格是否合理，買方必須多探聽附近物件的成交行情。

　2.屋況及屋齡：一般房屋堪用的年限約為50至60年，屋齡愈長，通常房屋狀況愈差，要留意漏水問題、建築物的結構是否有裂縫，及經由裂縫長出雜草等，都會影響整體建築物安全性問題。

　3.產權是否清楚：至地政機關申請土地、建物（房屋）登記謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封。

　4.稅負負擔：房屋持有時間長的屋主，可能會對土地增值稅較為在意，增值稅是否轉嫁到買主上，造成屋價偏高，也是買方必須多留意之處。

　5.是否有欠費情形：若為空屋，買方也要注意水、電費、電話費、管理費、瓦斯費等，與房屋有關的費用是否正常繳付，以免遭斷水、斷電。

　6.附贈設備、裝潢：如有附贈的設備及裝潢，買方應向屋主詢問清楚後，於合約中一一確實載明，以避免糾紛。

　7.保固合約：包括瑕疵擔保、漏水保固、海砂屋檢測、幅射屋檢測，以及非凶宅的保障等等，都需一一要求備齊。

　8.售屋原因及原屋主狀況：向附近鄰居打聽售屋的原因，可以藉此議價，同時，避免屋主有隱瞞是否為凶宅的情況。此外，原屋主的品德個性等個人狀況，也可以向鄰居、里長調查清楚。

　9.違建、增建：購買的坪數應以房屋所有權狀的坪數來計價，同時，原屋主的違建、增建是否與鄰居達成合議，是否會被報拆，買方也要在看屋時，向房仲銷售人員詢問清楚。

時報資訊 (2008-05-27)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　評定房屋稅的基準並非買入的房價，而是以房屋評定現值當作主要依據。而房屋評定現值又受街道路段等級的調整率和房屋構造標準單價、折舊及耐用年數等因素影響。因此，而同一重要路段上的同棟大樓，在所有條件都相同的狀況下，高樓層住戶要繳的房屋稅，又會比低樓住戶高。

　台北市稅捐處公布的最新資料顯示，保值地段會因每3年評估一次而有所變動，這次就是忠孝東路四段等地，打敗南京東路一段等地，躍上房屋稅最高稅率的地段王。

　儘管如此，就算住在同一地段的同一棟樓，高樓層住戶須繳交的房屋稅，也會比低樓層住戶高。就算住在隔壁的鄰居，也可能會因房屋建材、門牌的不同，所繳交的房屋稅也大有不同。

　正業地政士聯合事務所代書謝金宗指出，也就是說，房子掛上重要路段的門牌，被課徵的房屋稅，就會比街道巷弄內的房子還高，而同一重要路段上的同一棟大樓，在所有條件都相同的狀況下，10樓住戶要繳的房屋稅，又會比2樓住戶高。

　其中，房屋構造標準單價，是影響房屋評定現值中，最重要的一項。台北市稅捐稽徵處表示，房屋現值的評定，是依據各縣市政府所屬的不動產評價委員會，所評定的房屋標準價格所核計。

　謝金宗說，以構造來看，鋼骨結構就比磚造房屋高，而樓層的高度，也會影響到當初建商的造價標準，造價標準高，房屋稅也隨之增高，所以住在20層樓的電梯大樓，要繳的房屋稅比4層樓的公寓高，而對於同一棟樓的住戶來說，高樓層住戶繳稅又會比低樓層多。

更新日期:2008/05/29 07:40 記者李順德、羅兩莎、蘇秀慧台北報導

行政院規劃，明年起推出「一生兩次」兩百萬元優惠房貸政策，讓年輕人在新婚首次購屋及生育子女換屋時，各有一次兩百萬元房貸，前兩年零利率。

內政部長廖了以昨天向行政院長劉兆玄簡報施政重點，其中最受注目的，就是配合馬英九總統社福政見，推出上述優惠房貸。

內政部營建署初步規畫，優惠房貨的適用對象為廿歲至卅九歲的年輕人。已婚者若是首次購屋，可享最高兩百萬元貸款，頭兩年零利率；若名下已有房屋，因準備生育子女而換屋，也可享受相同優惠。

至於第三年起的貸款利率，以及具體戶數、實施總額度等細節，內政部表示，將召集相關單位研議。

馬英九總統競選期間的政見之一是，提供人民優質生育養育環境，給予「新婚首次購屋」、「生育子女換屋」一生兩次房貸零利率優惠。官員說，優惠貸款目的是要鼓勵年輕人生小孩。

馬英九競選時還曾說，未成家的年輕人只要符合銀行授信條件，也可以有最多兩次、每次一百萬元的低利房貸優惠。

營建署官員指出，去年七月起，營建署已辦理「整合住宅補貼資源實施方案」，各部會不再各自舉辦住宅補貼業務，改由營建署統一辦理。現行方案分為三大部分，一是購置住宅貸款利息補貼，二是修繕住宅貸款利息補貼，三是租金補貼。未來青年購屋一生兩次零利率優惠貸款，可望一併納入。

劉兆玄本周五將赴立法院進行上任後首次施政報告，相關官員說，預計將提出這項「一生兩次」的房貸零利率政策，並列為行政院優先施政方向，最快下半年就會訂定相關辦法，明年起實施。

2008/05/29 18:28

時報資訊 (2008-06-01)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　商用不動產市場持續看好，在眾多物件中，企業如能租到一間適合的大樓，進駐優質商辦，可能使企業營運順利、業績步步高升，所以租商辦時，必須面面俱到，以下5個要點應仔細考量。

　1.地段要好

　商辦大樓的地段好，是無可取代的。仲量聯行商用不動產部門副總經理吳瑤華說，好的地段，大大提升出入的便利性，不但能讓員工通勤方便、客戶來訪也方便，儘管租金較高，但各家企業仍列為首要考量。

　2.要有車位

　如春房屋經理陳明玫指出，除了少數屋齡較久的商辦大樓，打出企業承租會附帶車位的條件，其餘都需要另外承租。尤其是寸土寸金的大都會區，甚至一戶只能承租一個車位而已。

　3.附近停車條件良好

　陳明玫認為，公有或私有停車場數量充足，可節省尋找車位的時間。

　此外，高鐵通車後，部分企業也沿著高鐵站發展，像是三鐵共構的板橋，就變成企業承租辦公室的熱門區域，以目前板橋每坪約1200元的月租金來看，已與內湖商辦行情不相上下。

　4.管理品質優良

　擁有24小時的管理機制，員工出入較安全，也可防止公司的機密資料，在半夜時遭宵小竊取。

　然而，陳明玫提醒，有些小型商辦大樓，通常會有門禁時間，過了規定的時間，警衛就會鎖門，忙到晚上仍燈火通明的企業，例如傳直銷公司，不適合選擇這類商辦大樓。

　此外，像是台北101、統一國際大樓等這類需要發卡管制的商辦大樓，也不適合業務性質較高、員工在上班時間常需要進出的企業，雖然多了一層安全保障，但層層管制也比較費時。

　5.格局或風水

　吳瑤華觀察，不論是本土或外商企業，都相當注重風水，CEO的八字常要隨著辦公室地址，算算看合不合，包括本土、外商企業，有的也會刻意避開4樓和13樓。

時報資訊 (2008-06-08)

【工商時報　許（清爭）文台北報導】

　不只房客挑房子，房東也要挑房客，不過，要辨識來路不明的人，往往有其困難度，如何選擇房客也成了房東的一個重要課題，同時也是一個難題，房仲業者整理出評估房客的5大要素，事前做好準備、以杜絕承租客可能繳不出房租、或者破壞房子的風險。

　1.從年齡評估：

　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房客若是未滿20歲的未成年人，收入上的穩定度可能較差，訂約時最好得到其父母、法定代理人或監護人的同意，以便掌控與追蹤。

　2.從職業評估：

　可以請房客出示公司名片，並打電話到公司查證，留意注意房客品性、生活特殊習性及職業。

　房東還可以詢問房客，上一個居住地點在那裡、住了多久，用試探的方式，問問前一居住地點，附近周遭狀況，來得知房客說的是不是實話。

　若得知房客經常搬遷、工作不定、或行蹤飄忽不定，難以聯絡，應特別謹慎，為避免日後收租無門，最好留下房客身分證正反面影本。

　3.動機評估：

　了解房客租屋動機，若作為不正常用途，例如經營賭博性電玩、色情行業，最好予以婉拒，若日後發現房客經營特殊行業，最好通知警方，以保護自己的權益。

　4.身分評估：

　為避免遭人冒名承租，訂約時最好要求房客出示身分證明，若房客為公司、社團等法人機構，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約，避免承租人以私人名義租用，卻交由法人使用的情形，日後恐怕糾紛叢生。

　5.人員評估：

　房客找房子，為怕危險，多半會找自己的親朋好友一起前往看屋，所謂物以類聚，可以多觀察一起看屋人的品行、談吐等，來判斷對方是不是一個好房客，會不會給自己帶來困擾。

時報資訊 (2008-06-12)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　房貸利率升高，雖然政府釋出優惠房貸的利多，但房貸成數的審核仍謹慎嚴格，民眾平時要顧好自己的信用，如果出現信用不良、工作有一搭沒一搭、負債比過高等狀況，都可能被銀行認為還款能力較差，而成為拒絕往來戶。以下五種人，申請房貸較困難。

　一、信用紀錄有瑕疵。大眾銀行貸款業務部協理王玉美說，銀行承辦房貸時，只要進入聯徵電腦查詢，貸款人有任何欠款未繳、逾期未繳等信用記錄，會影響銀行承貸意願。

　二、沒收入或工作時有時無。

　三、沒有薪資證明。一般而言，收支平衡、低負債，是銀行最喜歡的承貸戶。

　四、卡奴負債比過高。王玉美說，申辦房貸必須跟收入成正比，而當支出大於收入的22倍，一定會被銀行列為負債一族。

　五、流動資產有出入。台北富邦銀行消金部門主管說，有的人因想要爭取較高貸款成數，臨時跟親友借三、五十萬元在戶頭中，但是，銀行在審核時，通常會進一步調閱貸款人及借款人帳戶深入了解。

時報資訊 (2008-06-12)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　都會區的房價居高不下，許多民眾乾脆轉買為租，以期減輕負擔。

　根據Yahoo!奇摩的關鍵字統計，相較於今年第2季，租屋關鍵字的搜尋數，已比今年第一季成長2成，而591租屋網也調查出，今年6月份，每天有4萬人次上網查詢租屋，相較於去年底，暴增了4倍。可見有些民眾為了不讓房貸負擔降低生活品質，都認同租屋比買屋划算。專家提醒，想要有個窩，最好先周詳考量過以下4個要項之後，再大膽買屋。

　一、收入穩定，有一筆積蓄

　台北富邦銀行消金部門主管指出，以銀行的角度而言，房貸戶有穩定的收入，銀行較不會擔心還款能力，由於自備款通常須準備2成，若自己又有一筆積蓄，還可當作自備款，貸款時就不必申貸太高的成數，以免增加每月還款的負擔。

　此外，台灣房屋首席總經理彭培業說，工作穩定性也是必須考量的重點。要是買了房子，卻因一直換工作或調職，而頻頻更換工作地點，通勤時間因此拉長，就會連帶提高時間及交通成本，還不如先租屋較佳。

　二、每月房貸負擔低於所得

　住商不動產企研室主任徐佳馨舉例，假設一對新婚夫妻想買800萬元的房子，通常自備款須準備2成，估算至少要準備160萬元的自備款，扣掉自備款後，則須貸款640萬元，而以目前年利率3％、貸款20年期估算，每月本利攤還約須支付35494.4元，她強調，不是雙薪家庭真的繳不起。

　三、租金跟房貸負擔一樣

　彭培業指出，房貸租金替代率，是指每月負擔房租支出的上限可以替代房貸支出的比例，當計算出的比例大於或等於100％時，意即租金與房貸的負擔是一樣的，倒不如去買屋還比較划算；而若是介於60％至99％，則建議選擇房價較低或是交通方便的次要商圈，不但能減少房貸負擔，也可晉升有巢一族；當然，若低於59％，則應以租屋為優先考量，等日後提升經濟能力再買屋。

　四、自住且非低總價小套房

　由於低總價小坪數套房產品，銀行在審核貸款成數時，會採取較嚴格角度，核貸成數不高，相對地就要提高自備款，這對於一般新婚夫妻或剛入社會的新鮮人而言，不啻是一筆不小的負擔，房仲人員建議，2房至4房的住宅產品，銀行較願意核貸，將來有換屋需求時，轉手率也比較高。

股市下跌、油價電價物價上漲，房市也呈現低迷現象，不過，根據房仲業者針對網路會員所進行的「2008下半年購屋意向調查」結果卻發現，消費者購屋意願反而大幅提升，與市場買氣成反比，調查結果顯示，有高達6成4的民眾下半年有購屋計畫，跌破專家眼鏡。

這項調查是信義房屋針對網站會員，透過E-mail問卷方式，所進行的「2008下半年度購屋意向調查」，總計回收1832份問卷，抽樣誤差為正負2.3%。

根據信義房屋的網路調查顯示，今年下半年的外部環境受到油價、通膨、股市多重影響，比去年同期僅受到兩岸關係與立委、總統大選的衝擊，經濟環境更為嚴峻，但民眾的購屋意願卻比去年同期提高14%，有高達6成4民眾表示有購屋意願。

消費者購屋意願為何不降反升，根本未受景氣影響？信義房屋網路行銷經理蕭政華表示，結婚及改善區域環境品質是民眾購屋的前二大主因，其中有2成3的民眾購屋的首要動機是因為「結婚」，多數消費者認為，即使房市不景氣，還是會想成家，趁早買個好房子，才能給雙方最佳的生活保障。

就購屋目的來看，首購族佔5成，其中以新竹地區首購比例最高，將近7成左右，北縣也有5成6，其次是高雄的5成2；與去年同期比較，也以新竹、高雄和北縣的首購族所佔比例增加最多，顯示這三個區域的房屋市場後市值得期待。

蕭政華分析，從調查結果可以看出，影響民眾選擇購屋區域的主因在於交通及就業環境條件，多數民眾仍以北中南三大都會區做為購屋首選，儘管北市購屋單位成本相對較高，但北部民眾想購買的區域仍以北市為主；而桃園民眾更將購屋區域擴大，從桃園以北延伸到北市，都是其購屋的考量區域，顯示大台北地區房價雖然降幅不大，但在大台北捷運路網的完善規劃下，有效縮短通勤時間，也使得大台北地區成為北部民眾購屋的最愛。

而台中、高雄、新竹地區的民眾則傾向留在熟悉的居住環境購屋，台中甚至有高達9成7的比例，居全台之冠，與近幾年台中市政府大力推動市政建設及人文居住環境有相當大的關連性。

信義房屋也針對民眾的理想購屋預算做調查，結果有高達6成8的民眾購屋預算在千萬元以下，其中以500萬至799萬元的預算佔比例最高，有33%，其次為300萬至499萬元，有21%。

更新日期:2008/08/06 04:09

〔記者席艷俠、陳文正／桃園報導〕桃園縣政府推動多時的多功能藝文園區，在獲得中央擴大內需計畫經費挹注近10億元後，昨天評選出優先議約建築師，近日簽約，土木工程預計年底動工，明年底完工。

兼具巨蛋、世貿與歌劇院於一身

縣府文化局長陳學聖表示，多功能展演中心樓地板有5700坪，建蔽率只有40%，主要是一座兼具有小巨蛋、世貿中心、歌劇院等3種功能於一身的展演廳。他形容，中心的建築體外觀有如「在空中飄舞的彩帶」般。

展演中心觀眾數可達1500人

他說，展演中心建築佔地570坪，12層樓高，屬現代式建築體，有室內舞台，可升降，觀眾座椅可收納，觀眾數可達1200人到1500人左右，而光用站的，就可「站」出5000人。

室外水塘 呈現桃園埤塘特色

室外也有舞台，室外台邊還要挖一口水塘造景相輝映，藉以呈現桃園縣的埤塘文化特色。

位在桃園市中正路、新埔六街、南平路、大興西路間，佔地16公頃的藝文園區，其中同德六街以北到南平路間的區塊約5.16公頃就是藝文展演用地。

縣府近年原本爭取文建會的流行音樂中心進駐，卻不受文建會青睞，如今獲得中央擴大內需計畫經費挹注9億8000萬元後，縣府決定先興建佔地約1公頃的多功能展演中心，等到年底土木工程發包後，再規劃是否把其餘的土地以BOT方式委由民間公司興建、經營。

更新日期:2008/08/18 07:30 【工商時報　馬婉珍／台北報導】

　雖然危機入市是投資的基本概念，但是，專家建議，房市量縮價跌，仍應掌握4個挑選原則，作為購屋策略，才能確保居住品質及未來的轉手性。

　一、好地段：

　台灣房屋行政副總謝萬雄指出，好地段是抗跌鐵則，像是生活機能充足、綠地面積大、優良學區等區域，都是屬於好地段，也由於市中心的好地段，平時的釋出量少，物以稀為貴，價格當然就產生抗跌性，在景氣反轉之時，較不易受到太大的震盪。

　二、就業機會大的區域科學園區：

　因為有就業人口的強力支撐，所以房價也相對抗跌。台灣房屋不動產研究室指出，新竹區域人口3年來都是淨流入，主要是新竹科學園區有龐大就業人口的需求，所以竹科周邊房價穩定成長。

　另外，內湖區也是大台北12個行政區域之中，近5年房價平均漲幅最大的區域，足見大內科計畫，已經增加了許多就業機會。

　三、重大交通建設或即將完工的捷運沿線：

　台灣房屋不動產研究室調查，逐漸捷運而居、到站就到家的概念，已成為大台北築巢的必備條件，尤其是近3年來，捷運共構、即將完工的捷運沿線，物件銷售特別快速，因此相對抗跌。

　另外，像是高鐵、快速道路通車等重大交通建設完工，也會改變房價，謝萬雄舉例，北二高信義支線通車後，木柵區的房價就呈現明顯上漲。

　四、選擇優質建商及仲介：

　永慶房屋研展部協理黃增福指出，優良建商及仲介品牌，除了可以確保建物施工品質，以及完善的購屋服務之外，更可避免建商資金周轉不靈，或是仲介經營不善，而衍生的房屋買賣風險。

更新日期:2008/08/19 10:06 【工商時報　蔡惠芳／台北報導】

　儘管房市價量成長趨緩，影響民眾購屋意願，但相對的藉由網路看屋收集購屋情報的需求，明顯轉夯。房仲公司光是7、8月間的網路看屋訂戶，就大幅激增58％，尤其低總價物件訂閱率達82％，潛在需求最殷切。

　房市買氣低迷，反應在網路看屋行為上就顯得相對殷切。信義房屋網路行銷經理蕭政華昨天表示，最近買氣趨緩、購屋急迫性下降，因此到店頭主動收集情報，就變的不那麼積極；反而利用網路收集購屋情報的需求，明顯激增。

　蕭政華指出，信義房屋調查網路族群使用行為發現，今年5月以來經濟景氣走緩，消費者上房仲網站瀏覽物件的頻度、流量，也較3、4月下滑；不過，以主動提供最新銷售物件資訊的網路「吉屋速配」服務，訂閱量自7月逆勢激增達58.7％。

　至於買家最青睞的訂閱查詢價格帶，則發現7月份以500至800萬元訂閱量需求最多、約占38％，500萬元以下占36％。總計800萬元以下總訂閱量，占74％。

　進入8月後，訂閱區間以500到800萬元最多，約占44％；500萬元以下，則占38％。總計800萬元以下總訂閱量，高達82％。

　此外，從中古屋各總價價格帶成交物件成長幅度來看，也同樣反應出房價愈便宜、市場反應愈夯。

　住商不動產董事總經理陳錫琮表示，1到7月住商全省加盟店的中古屋物件成交總價，是總價過高、或過低的中古屋，成交量都萎縮，唯500萬至700萬元之間的中古屋物件，仍受到購屋者青睞，逆勢中表現反而亮眼。

更新日期:2008/08/19 10:08 【工商時報　馬婉珍／台北報導】

　物價高漲壓縮實質所得，也使得中古屋房市進入盤整期。對於自住客來說，7、8百萬元的產品，已經買不下手，7百萬元至1千萬元的產品，跌幅達36％最多，反之，總價介於5百萬元至7百萬元間的物件，較負擔得起，因此在逆勢中微增11％。

　根據住商不動產的統計，今年以來的成交量，唯獨5百萬元至7百萬元的物件，微增11％，其餘皆下跌，尤以介在7百萬元至1千萬元價格帶的物件，跌幅最大，達到36％。

　住商不動產董事總經理陳錫琮表示，過去4年來，房價不斷墊高的結果，已讓許多購屋人縮手。目前，7百萬元以上的物件，平均跌幅達到25.7％，也就是說，總價超過7百萬元以上的物件，漸漸不能受到購屋人所青睞。

　相較之下，中低總價的產品，反而一枝獨秀，從信義房屋的會員訂閱量中可發現，總價8百萬元以下產品的訂購偏好度，占比高達82％。

　信義房屋網路行銷經理蕭政華指出，民眾購屋的急迫性下降，到店頭收集情報的主動性，變得沒那麼積極，不過，以信義房屋吉屋速配的訂閱量來說，網路看屋的訂戶成長，而且在8月份時，8百萬以下的總訂閱量，占比高達82％，顯示中低價位產品正當紅。

　陳錫琮分析，投資客退場，市場上多為自住客，而3百萬元至7百萬元左右的房屋類型，大多是屋況與坪數中等的物件，對於預算有限的年輕購屋族群，或是有結婚需求的首購族來說，這類族群較注重價格，在購屋過程中，也很注重議價的細節，因此最後多半在這個價格帶成交，成為這類物件的主力。