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路線說明

　　交通部高速鐵路工程局主辦之「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫」（以下簡稱桃園國際機場捷運線）為連接臺北市與桃園國際機場間之捷運路線，本計畫路線由臺灣桃園國際機場第二期航站往東至臺北車站特定專用區，往南經高鐵桃園車站至中壢中豐路與環北路口，全長51.5公里，共設22個車站（如示意圖及車站表）。本局負責本捷運路線「三重至臺北市段」之土建工程及一般機電系統與土地開發事宜。

臺灣桃園國際機場捷運路線示意圖(資料來源：交通部高速鐵路工程局)

　　本局負責之「三重至臺北市段」起自桃園國際機場捷運線三重站(A2)南端臨時尾軌（不含），沿三重堤防旁以高架型式配置，過中興橋後利用都市計畫公用事業專用區進入地下，並以潛盾隧道穿越忠孝橋下方後北行，復轉向東穿過淡水河與兩側堤防進入臺北市區，沿市民大道南側經臺北市玉泉公園，穿越西寧北路並與捷運松山線北門站(G14)交會後東行，止於臺北車站西側之 C1/D1 用地，於地下3樓設機場捷運線之臺北站(A1)。本路段長約4.0公里；主體設施包括：臺北站地下車站1座、儲車區、聯合開發共構結構體。

臺灣桃園國際機場捷運路線三重至臺北市路線示意圖

概況說明

臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫全長約51.5公里，本局負責興建之「三重至臺北段」由機場捷運線三重站(A2) (不含三重站)至臺北(A1)車站全長約4.1公里，其路線起自三重站(A2)南端沿三重堤防旁以高架形式過中興橋轉入地下，以潛盾隧道穿越忠孝橋後，東行穿過淡水河進入臺北市區，沿市民大道南側地下穿過玉泉公園、西寧北路及臺北車站特定專用區E1基地與臺北捷運松山線北門站相接，改以明挖覆蓋隧道接續至臺北車站特定專用區D1及C1基地，並於D1及C1基地設置機場捷運臺北(A1)車站。
　　臺灣桃園國際機場線「三重至臺北段」預定於102年2月底完工，全線營運通車時程則以交通部高鐵局公布時間為準。

陸敬民／綜合報導〕您正為房價急遽攀升而發愁嗎？目前房價真處於所謂的「高檔」嗎？建議您看看以下實際發生的情況：

事件一、台南市某國小環境工程招標案，因建材飆漲，廠商怕不敷成本而不敢投標，導致發包多次屢屢流標，議員要求市府向中央緊急爭取經費奧援。

事件二、桃園某廠商之前標到政府某工程，現在卻憂心忡忡，因為建材價格已大幅上漲，承包做完必定賠錢，違約不做賠更多（違約金）。

事件三、新竹某國小新建教室及活動中心招標案，因預算編列追不上鋼筋漲幅，導致流標多次，該國小家長會決定向立委反映，希望協助解決。

事件四、竹北某建案甫公開一週，建商隨即調漲價格，每坪漲幅近1萬元！據了解，建商主要是擔心雙漲效應加劇，未來將大幅稀釋獲利。

事件五、包括砂石與鋼筋等基礎建材，報價方式早已由過去的月報改為週報，近期更改為時價；部分工地工人的支薪方式，也由週領改為日領。

台灣正值房地產市場欣欣向榮的時刻，來自國際間的原物料價格飆漲，尤其是中國大陸禁止天然砂的出口，影響台灣甚鉅。面對包括建材及工資的雙重飆漲，台灣營造業已大喊吃不消，公共工程尚有工程會的補貼政策撐腰，民間營造業者則各憑本事，力圖壓低漲價幅度，但一場區域性飆漲的房地產現象已難阻擋。

台灣營造業的原料供應來源通常不太穩定，國際間一有任何風吹草動，往往率先反映在價格上，但建商與消費者間的買賣為期約制，房價在簽約後就是固定的，若未來成本大幅上揚，建商只能吸收，不願吸收就撤銷合約並辦理退戶，重新爐灶。因此北台灣只要是預售案，建商寧可當時就充分反映建材價格，也不願屆時建材工資飆漲而犧牲獲利。

根據最新統計，目前部分工地的工資價格已從過去的1天2000元漲到3000元，鋼鐵每公噸也從過去的1萬3000元漲到近2萬元，砂石每立方公尺從過去的900元漲到1400元，整體漲幅約在5成。加上中國大陸從今年農曆年後所採取的原料出口緊縮政策，「前方吃緊，後方緊吃」已成為台灣房地產原物料供應此刻所面臨的「火上加油」局勢，此局勢恐屬長期現象，而非短期現象。

房地產上游原料短缺，工資及建材價格飆漲，早已陸續反映在後來的房價上。房地產市場從西元2003到2006連續3年的多頭行情，在普羅大眾皆曰高點的時刻，2007年又硬是持續往上攀升，這背後代表的，一方面是建商反映原物料成本，另一方面是消費者預期房價還會上漲所致。

粗略估計，光是大桃園與大新竹等地，大樓每坪營造成本便漲了2000元，透天也有1000多元的漲幅，以一棟80坪的別墅為例，單單營造成本就漲了8萬多元，而且重點是成本還有可能持續增加，因此坊間新推建案的房價看漲的機率依舊極高。

不單房價再度蠢蠢欲動，坊間包括汽油、麵粉、民生日用品等價格無不上漲。對於想要購屋置產的消費者而言，趁著近期房價尚未大幅飆漲，手中的鈔票還沒有立即變薄之前，以波段相對低點的價格買進心目中的理想房子，現在行動還不算太晚！

資料來源：陸敬民@台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw

【住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導

在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？ 通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多； 相對地，為什麼大多數人賺不到錢？ 因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！ 「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一
有錢人不會先買小屋，後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利

其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。
此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二
有錢人不會先買郊區，後買市區

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

購屋錯誤三

有錢人不會先買中古屋，後買預售屋
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？

購屋錯誤四
有錢人不會先買景觀，後買區位

一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！

購屋錯誤五

有錢的人不會先買建材，後買品牌
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？ 同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？ 品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。

有錢人的抉擇

有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！

【住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導

今年一月份立委選舉的結果， 反應了人心思變的民心向背， 也反應了未來台灣經濟， 有機會從谷底復甦的新契機。 房地產是台灣內需產業的龍頭， 更有機會再度向新的高峰挺進。
二○○八年一開春，房地產業便陸續從個案現場傳來好消息，立委選舉的結果似乎是一顆定心丸，政治紛擾降低，使得立委選前蟄伏的買氣逐漸出籠，各區域的指標個案看屋人潮再度湧現。
即便因為剛過完年，報紙廣告還沒大舉進場，各工地現場門庭若市的熱況，已經讓銷售現場不斷增派人手接待，準備好好迎接睽違已久的買屋客戶，大小建商更是緊鑼密鼓地準備著總統大選後，年度大波段的三二九黃金檔期。
總統大選後的房價究竟是漲是跌，大家都關心，而環顧國內外的經濟環境大勢，顯然還是以走向房價趨漲的態勢，主要是因為台幣升值、建築原料上漲、交通建設帶動等因素，預料將有效支撐房價上揚；還有通膨引發的購屋保值、開春市況回穩，以及台股後市看好等因素。

一、房價上漲趨勢趨明朗
房地產第一線之所以對今年第二季房市普遍抱持樂觀，顯然是已經在年後感受到市場蠢蠢欲動的買氣，有信心在今年的第一個旺季，不會是由供給方唱獨角戲，畢竟業者的信心，主要還是來自於客戶的反應。
現場第一線顯示進入加溫期，其實不是沒有理由的，對於一些敏銳度高、具有購屋經驗的民眾來說，已經從經濟面的訊息，嗅到房價可能持續上漲的氣氛。
首先是台幣的大幅升值，吸引國際熱錢流入台灣賺取匯差利潤，台幣兌美元的匯率，從去年第四季便開始蠢動，去年九月台幣平均兌換一美元大約在三十三元，到二月下旬已經升值到三十一．五元左右，升值幅度約四．五％，而且後續還持續看漲中。
這些熱錢除了因為匯差的吸引力之外，股市更是一大誘因，相較於亞洲其他國家股市，台股顯然因為政治因素的干擾，而沒有反應出「正常」的漲幅，未來補漲的想像空間十足，意味著這些熱錢只要時機來臨，轉進股市的機率大增。外資在股市中的投資比例已經高達三成，只要外資認同台股，台股回到常軌的期望值得期待。
股市與房市的連動性自不待言，根據過去經驗，股市獲利後最多約莫一季左右的時間，便會反應到房市，帶動房市的需求及房價上漲。如果再加上總統大選後，兩岸關係逐步開放的利多加持，二○○八年成為另一波房價起點的機會大增。
另一個支撐房價的主要因素是原物料的上漲，鋼價從二○○五年底的每公噸一萬三千元，一路飆漲到今年二月中近三萬元，漲幅兩倍多，這樣的漲幅反應到建造成本上，至少讓預售屋或興建中的新成屋房價成本上漲五％至一成。
最後公共建設的完工啟用，也是支撐房價、甚至是帶動房價上漲的主要原因，例如捷運內湖線將在明年完工通車，新莊線及信義線也預計將在二○一○年至二○一二年之間完工通車；還有松山線、環狀線、機場線等，也計劃陸續將在二○一三年左右完工，將台北縣市整個串連起來，通車時只要外部經濟環境沒有意外，捷運周邊房價勢必還有一波反應，推升房價邁向黃金期。

二、通膨引發購屋保值潮
從過去經驗來看，通膨一直是購屋的主要需求之一，幣值趨貶的狀況下，購屋成為保值的重要管道。
去年以來，受到國際原物料上漲的影響，國內的物價指數年增率（CPI）持續維持在高檔，從去年九月以來，已經連續五月都維持在三％以上（二○○八年一月為二．九六％），之前CPI年均值在三％以上，那已經是一九九六年的十一年前，預計今年還會維持在高檔。
日前成為新聞話題焦點的麵粉價格，也是飆漲到令人難以置信的價位，與去年年初相較，竟然上漲了將近三倍，業者叫苦連天，糕餅業者在去年一年歇業者超過六百家。
麵粉漲價所反應的，並不只是麵包變貴或大小縮水的單一問題，麵粉是一項基本性原料，日常飲食中有二分之一的食物都跟麵粉有關，如果連這麼基本性的原料價格都已如此飆升，其他相關性物資的漲幅已經不難想像。日常生活必需品的價格一點一滴在上揚，顯現的是，相同貨幣所能兌換的物質愈來愈少，日復一日地侵蝕著你我的「可支配所得」，無形之中錢慢慢地變「薄」。
包括國際油價也站上每桶百元的大關，若是以二○○三年每桶不到三十美元的角度來看，實在很難想像，在二○○八年後這種基本油價竟然會上漲到九十三元，整整上漲三倍多；同樣的心情看待五年後的油價，也許上漲到每桶兩百美元都不足為奇。
所以，若初步以「最糟」油價來評估未來每桶兩百元油價的時代，想像一下屆時的房價，會是一個怎樣的光景？超高油價時代房價會比現在漲多少，恐怕還難以斷言，但肯定是不會比現在的房價低。

三、房市開春後買氣回穩
春節前一季的房市，市況慘澹，一來是因為去年全年都會區房價，都處在「高檔整理」的狀況，反應三年來漲多拉回的格局；二來是因為選舉紛擾，加上股市重創，使得購屋意願低落。
根據營建署公佈的「住宅需求動向調查」資料顯示，去年第四季的房價信心指數，甚至比二○○三年SARS期間還要來得低，除了幾個大型指標建案之外，其他個案現場幾乎是門可羅雀，連台北市區精華地段買氣都沉寂下來。
但是在開春之後，市況大幅好轉，不僅台北市區買氣回籠，板橋市也是熱鬧滾滾，幾個捷運站議題的個案都是人潮川流不息，連非假日也能佔滿一半接待中心，逐漸恢復到去年正常時期的人潮量。
這樣的狀況不僅出現在熱銷區，連台北縣市以外的區域，也開始熱絡起來，像是中壢、平鎮一帶，整體市況也比年前好很多，人潮回流顯示購屋信心已經逐漸恢復，即便股市仍有起落，但是民眾購屋的意願已經陸續浮現。
雖說去年全年處在高檔整理期，買氣及人潮不若前年旺盛，但是上半年的表現其實還不錯，尚可延續前一年的氣勢；但是在去年八月起受到全球股災的衝擊，以及立委選舉的干擾，造成自住型買方觀望，才會使得買氣受到影響。
今年開春後的看屋人潮，可說是一種「遞延購屋效應」，將去年下半年原本有意購屋的買氣，延宕到年後進場，若是總統大選前沒有重大意外事件，選舉結果又能符合多數民眾的期待，那麼這股買氣就有機會接續下去，順利推升房市景氣。

四、股市上揚將成為引爆點
台股投資民眾最大的無奈，在於台股「漲未跟漲、跌猛跟跌」，因此才不得已將投資的資金轉往海外基金。未能跟漲的主因，主要還是繫於政治的不穩定性，政府經濟政策遲遲未能跟上國際潮流。
當國際熱錢紛紛轉往中國大陸投資之際，政府卻將台灣封鎖在意識形態之中，眼睜睜地看著東亞各國的股市大發利市，股價紛紛以倍數成長，讓東亞投資民眾荷包滿滿，有能力去對抗國際性的輸入型通膨；台灣卻在政治因素的牽絆下，股市漲幅趨緩，一九九○年的股市高點，到現在都還是望塵莫及，造成民眾及企業面對國際的輸入型通膨中，顯得十分脆弱。
這樣的窘況是有機會在二○○八年改變的，台灣企業的獲利能力全球有目共睹，大部份外資分析師皆認為，台股在政治陰影之下嚴重被低估，只要能擺脫政治的陰霾，逐漸開放兩岸相關政策，是大陸人民來台觀光也好，或開放大陸人民來台購屋條件也好，只要持續開放的腳步，台灣經濟就有更好的機會，匯入台灣的熱錢就有可能會轉戰股市，房市也會跟著再度揚升。
類似的想像與期待，不知在多少民眾的心中想過千百回，不是沒有機會，只等待時機到來。
中國大陸經過十多年的改革，經濟能力迅速改善，尤其是沿海一帶，消費能力大增，中國大陸甚至已經躍升為全球精品消費的第四大國。台灣的物價與房價，對大陸中高所得者而言，短短五、六年，從遙不可及演變為唾手可得，這與大陸股市在近年快速飛漲不無關係，由此可見股市投資成果對經濟能力影響之鉅。
二○○三年這一波，房市內需大舉浮出，都會區房價狠狠漲了四至五成，但那是跌深後的反彈現象，嚴格說起來，在同一時期股市並沒有大漲，二○○三年七月到二○○六年十二月，房市買氣最強盛的時段，台股溫和地約從五千點漲到七千點。
二○○八年這一波，環境已大不相同，台灣房地產要走出內需、走向國際，今年絕對是一個很好的起點；對房價而言，又何嘗不是呢！

二○○八大選後購屋的四大理由

【住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導

房市議價空間彈性可能增加的消息，近來常在坊間報章出現。 這樣的報導，當然會使得有意購屋者更加心動。 然而說到議價或殺價，應該是多數消費者最難掌握的部份。 以下我們就綜合估價師的專門技術，及銷售方的市場觀察與經驗， 提供消費者一些可以輕易入門及上手的殺價撇步！
幾乎每個領域，都會有些知識或技術，是只能意會、難以言傳，或是極難掌握的部份。在政治、在選舉，會是如何抓住民意、抓住選票；在股票市場，可能是個股，乃至於大盤的漲跌預測。至於在房地產市場，應該就是價格了。
的確，某棟房屋的價格到底合理與否，消費者通常很難能夠立即分辨。就算是建商、代銷甚或行庫，也都需要搜集相關的資料，才能研判地主所開土地價格，建商開價是否合理？有沒有利潤空間？或申請貸款的擔保品，是否真有其價值。

不動產價格 影響因素複雜

房地產之價格或價值，之所以難以評估其合理性，撇開主觀條件上的資訊相對不夠透明不談，客觀上也是因為，影響房地產或不動產價格之因素多且複雜。
就不動產之估價理論，影響其價格之因素，可分為『一般』、『區域』及『個別』因素三大類。這三大類中，區域及個別因素較容易理解，分別是指鄰近地區類似標的價格之相互牽動，以及不動產標的本身之條件影響。
至於第一項「一般」因素，則是複雜許多，又可分為自然、政治、經濟及社會等因素。這中間，一般人比較熟知的，不外乎交通及其他公共建設、利率水準、人口分布、生活方式、都市利用計畫管制以及相關稅制等等。
不過，會影響不動產價格的，還包括儲蓄、消費、投資、產業結構、物價及薪資變化，教育與社會福利，地質、土壤、地勢，甚至國際化狀態等等，都直接或間接地影響房地產之價格，乃至於價值。
面對如此複雜、多層次的影響變項，我們到底又該如何判別，一件不動產或房地產其價格之合理性？甚至說得更白些，不動產或房地產，是如何定價的？這部份，我們帶您追根究底，看看最專業的估價，是用何種方式評估的。

比較成本與收益 估價三法

根據八二年五月內政部公佈施行的︽土地估價技術規範︾，估價師可以就其選擇之可比較買賣實例為基礎，推算合理價位（二十一條），勘估標的平均一年所得淨收益，與估價當時市場適當收益做比較之收益資本化法（三十一條），及求取估價當時勘估標的重新取得或重建所需成本之成本法（四十七條）。
故簡單來說，一名取得證照的估價師，根據其專業規範，有成本法、比較法及收益法三大類估價方法。以下我們就約略概述三種估價法，以及一般消費者能夠延伸應用的部份。

一、成本法

就三種估價法來說，成本法是最容易理解的；在資本主義商業化社會，所有商品的價格，確實都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出。而不動產商品，通常是含有土地及建物，因此成本法估價，也分土地及建物兩部份。
土地成本就是取得土地之價格總額；建物部份，則是興建所需之所有費用項目，包括營造施工、規劃設計、廣告銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。
就估價師之專業角度，建物估價部分還要考慮折舊，但對一般消費者來說，則購買中古屋才有折舊問題。如果欲購是預售或新成屋，則不需此項考量。
在實務層面上，成本法的適用程度，其實是低於下面要接著介紹的比較法。通常此法是在缺乏比較標的，或是勘估標的無市場性或收益之情況，才會運用。

二、比較法

專業估價人員在勘估標的時，最常運用的方式是比較法，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。當然專業之比較法，須比一般消費者的比價更加嚴謹。
根據不動產估價技術規則，估價師須根據幾項原則來蒐集比較標的，這包括比較實例之價格須屬正常情況，須與勘估標地位於同一供需圈之鄰近或類似區域，比較及勘估標的兩者所在之使用分區、性質也要相同或相近。最重要的，更在於比較案例之價格形成，也就是成交時間，必須與勘估時間相近。
此外，估價師還要針對比較標的本身及其成交價格，進行查證分析，並就標的的區域個別因素，及比較標的成交日期之時間因素，做適度調整修正。
比較法之最精髓，當然是蒐集選定適當的標的；而運用情況最普遍，主要在於和成本法相比，此法更能將時間因素考量進來。畢竟大家都清楚，不同的時間點，不動產之價格，確實可能不同。而成本法在時間這個項目的彈性上，要比比較法來得低。

三、收益法

除了比較與成本法外，不動產估價還有所謂的收益法。與成本法及比較法相比，收益法相對較為複雜。收益法根據評估模式，又可分為直接資本化法及折現現金流量分析兩種。
前者簡單說，就是推算勘估標地未來平均一年期間之客觀淨收益，再根據評估期間之收益資本化率來推算價格。後者則顧名思義，就是利用所謂之現金流量（通常為租金），經過適當折現率加總，推算出勘估標的之價格。兩種方式最大差異，在於前者之收益較為固定平均，後者則是現金流量相對不穩定。
從收益法的推論基礎，不難發現，如運用此法，則該標的必須要有適當的現金流量，通常這指的是租金收入。由此可知，如店面、辦公室這類商用純粹投資型的房市產品，較可運用此類估價法。
「比較法」最適延伸應用
以房地產業的現實生態來說，新建案之價格策略是以成本—利潤觀點來訂定，中古屋則一方面是參考新屋價格，另方面也參酌同區過去之實際成交行情。
因此簡單來說，在評估新屋價格之合理性時，成本法是可參考的方式，中古屋開價顯然多半是比價後之結果。
不過這是大原則，對消費者來說，新屋價格還是能用比較法來評估；而如果資訊能夠取得，中古屋也不是不能用成本法，輔以折舊率，論其價格之合理度。
然誠如前文分析，現實社會中商品之標價或定價，確實幾乎都是用成本，加以適當利潤所定出。然房地產或不動產商品變異性相對較大，小如屋況管理，大到政經局勢，都會影響價格。因此最能將當下時空因素納入考量的比較法，還是專業估價師最常採取之方法，也是一般消費者最能應用之依據。
不動產價格構成的複雜程度的確無庸置疑，因此雖然每個地區都有成交行情，但不可諱言地，房地產價格確實仍存在著些許的自由心證或各自表述。基於此一前提，房市商品的交易自然產生了所謂的議價現象，甚或文化；再更簡單說，就是所謂殺價。
的確，說到買房子，除非是熟知區域一二的在地消費者，或經常性鑽研此道的房市投資客，否則對多數準購屋人來說，最難的是評斷某房市商品或物件賣方開價之合理性，再者就是怎樣殺價。
有關房市商品之價格形成及評估，前文已提及專業估價之方式。那麼接下來的議價或殺價，又有什麼心法，或說可從哪些原則下手？

議價第一步 先做足功課

從民國七十九年起便開始從事房地產買賣，目前是住商不動產大安信義加盟店的李明謙店長，建議買方要事前做足功課。他不諱言。賣方開價容易得多，但對買家來說，動輒數百，甚至上千萬的消費額，非同小可，因此事前的準備作業當然是多多益善、有備無患。
拜現代資訊媒體發達之賜，消費者已有更多的管道，進行參考資料的搜集。除了傳統的分類廣告，物件廣告刊物或街頭巷尾還能看見的廣告看板外，近十年快速發展的網路，是更為方便的媒介。根據業界調查，目前有約七成的購屋人會以網路為主要搜尋物件的工具，且愈年輕者比例愈高。
因此在您看中某區某棟房屋後，即可由近而遠，從同一建物的其他可售戶，附近同質待售物件，乃至同一街廓或小區域，逐一蒐集類似標的的近期成交價格資料。此一動作，當然就呼應了前段所介紹的實例比較法。
在大致了解屬意標的周邊的成交價範圍後，緊接著就是進行實際的看屋，以及後頭的議價過程。而在議價前的看屋動作也相當重要，因為這攸關後面的議價切入點，甚至是空間。
做好訪價比價之功課，與實際的看屋後，如果對所看房屋感到滿意或符合需求，同時自身能力也能負擔，才有後面的議價及過程。而第一次的出價，其實是相當關鍵的。

最大原則 揀缺點挑毛病

由於近幾年房市景氣是屬上升期，因此議價空間已不像過去坊間流傳的，是從六或七折開始砍起。該物件賣方開價的七八或七九折，來做為第一次的買方開價，是較合理的起頭。
至於實際的成交價格，李明謙則指出，約從八二至八八折，都是可能的價碼。而這中間到底能夠殺多少，關鍵就在議價技巧了。
那麼，所謂的議價技巧，或說撇步又在哪裡？其實大原則就是挑毛病、找缺點，然後針對此點切入。
因為賣方會根據欲售物件本身的條件周邊環境及其他相關因素拉升價格，同樣的道理，買方當然也要針對同一角度，用反向思考來議價。
而這些切入的項目，從房屋本身的格局、方位、採光，社區的管理，乃至於小環境良莠等等，甚至非常個人因素的風水，也都是可運用的素材，而這部份，當然是從實際的看屋過程蒐集得來。
另外，以中古屋來說屋齡，當然也是相當重要的因素，這就是前面成本估價法當中的所謂折舊。

近期新成屋 議價彈性大

除了從物件本身的條件外，還有一些部分，提醒買方可以稍加注意。以中古屋來說，先是儘可能與賣方或屋主當面議價；另外，也可先打探賣方售屋的動機或目的。
中國人所謂『見面三分情』，因此買賣雙方如果可以當面談，賣方通常都比較容易鬆動價格，就等於議價彈性增加。如果能夠投賣方之所好，甚至可以攀親帶故，議價空間或許更大。
賣屋者出售之目的或心態，也是一可切入點。買方如果在事前稍微打探一下賣方賣屋的動機或目的，也有助於成功議價。
另外，如果是投資客之賣方，則短期來說，議價空間及彈性也較大。根據觀察，過去幾年的預售屋，從去年開始逐漸興建完成，投資目的購買者，便以成屋姿態進入房屋市場。在房屋落成，即進入正式的繳交房貸期，加上去年行庫緊縮房貸及利率上揚，投資客壓力確實相當沉重。
而就算是自住目的之購屋人，也可能因為類似的情況，在無法負擔較預期增加的房屋貸款下，產生所謂的準斷頭戶。這類物件，至少在農曆年節前後，期間都會有較大的議價空間。
就目前市場現況，看得見的成屋，甚至是剛興建完成的新成屋，因為客觀條件環境丕變，而有較大的議價空間。那麼，近期市場上能見度仍高的預售屋呢？

中低價產品 較有議價空間

根據第一線銷售的代銷人員透露，雖然相較於成屋，預售屋除了小環境類似外，本身能看到的點有限，因此感覺上似乎議價方式相對較少。不過根據經驗，其實預售屋和新成屋的實際議價彈性，差距不大。
一般而言，會接受購買預售屋的消費者，其實多半基於預售屋規劃較有彈性，不然就是確實認同該案所在地段，因此對價格其實多有一定認知。另外，基於成本觀點，在原物料及土地價格都還是上揚趨勢之下，未來預售市場議價空間也不容易加大。這樣的情況，在這幾年尤其明顯。新屋市場中，落成的新成屋，價格都比之前預售階段更高。
但如從供需角度，短期內新屋市場有一段時間的盤整期。不過實際的議價空間或彈性，還是要看區域及產品。平心而論，都會區中高價位產品，市況仍將維持水準以上，議價空間相對有限。某些區域的中低價產品，則較有議價彈性。
議價或殺價，應該可謂房地產買方的『聖杯』；多數消費者都清楚明白，議價、殺價的重要性，這也形成一種特殊的文化現象。但平心而論，真正能懂得箇中訣竅的消費者，除非是長期專業的投資置產者，否則還是難以掌握。
因此，本文先從專業估價領域取經，告訴消費者如何評估賣方開出價格之合理性。在做足事前功課後，我們也請教了理論上不希望買方殺價的銷售方，提供他們對議價方式及空間的經驗與看法。總的來說，無非是希望藉此讓消費者得以按圖索驥，用更從容的態度來購得一戶好屋。

【住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導

對一般投資人來說， 如何在所能涉獵的資訊中精準地挑對值得投資的產品， 可說是一件勞心、勞力又費神的工作。 透過本文對於投資性房地產的剖析以及個案的推薦， 將能為您的投資眼光加分，進而爭取最好的利潤。
房地產的市場中，有些人看屋購屋的目的並非自住，而是懂得從購屋再出租或售屋的過程中獲取利潤，這些人對於那裡是商機，擁有敏銳的聽覺與嗅覺，這群人統稱為房地產的『投資客』。投資客的蹤跡往往和房市景氣有相當明顯的關係，當房地產熱絡時，投資客便會大量湧現。 大多數的投資人所能接觸的資訊，往往只能綜合市面上提出的一些市場趨勢的分析、景氣指標推測以及各種政策走向研判的資料，然後再來進一步選定投資的區域與產品。簡單來說，值得投資的投資型好宅，都具有某些共同特性，那就是在透過房市題材的支撐下，具備現在或是未來無限發展潛力的產品。
套房、店面、一般住宅是目前最常見的投資產品，其他像是辦公大樓與車位則是少數人會選擇的投資產品，以下針對常見的三項房地產投資性產品（套房、店面、一般住宅）來做簡單介紹。

套房產品
北台灣負笈在外的異鄉遊子相當多，也因此產生了大量的租賃需求。看準了這些租賃需求，再加上套房因坪數小，總價負擔輕的誘因下，不少投資消費者，選擇套房產品的主要目的，就是為了利於出租或將來加價轉手獲利。這也是為何套房產品的投資客比例，總是多於其他產品的原因。
投資轉手而獲利的方式除了出租的概念之外，購買預售屋以賺取漲幅空間的價差也是另一種獲利方式，舉例來說，若以購買房價一百萬的預售屋，在自備五萬元頭款後，當房價上漲至一百廿萬時，這中間總價相差了廿萬，屋主當時的投資僅五萬，獲利可達到四倍之多。能投資獲利雖然吸引人，不過在此還是提醒您，這樣賺取漲幅差價的投資方式，前提是要眼光夠精準，而且要選對投資標的，以免屆時遭受套牢之苦，更是得不償失。
在租賃投資上，套房產品主要可依租屋客源的不同，大致分為『商務套房』、『上班族套房』以及『學生套房』這三大類，雖然三者均具有相當的投資潛力，但由於三者租屋族群的不同，在地段的分佈、投資標的型態選擇上，也就會有明顯的差別。

一、商務套房
商務套房多為接待中長期在台灣的外商或跨國企業主管回台灣總部洽公的臨時住所。這類套房坪數較大，擁有五星級的配備與管理，由於取得成本較高，所以租金也相對提高許多。在承租客源上來看，雖然僅限小眾，但是由於整體需求相當穩定，且租期也較長，整體評估下來其中的投資報酬率仍是相當可觀。

二、上班族套房
此類型的套房大多位於都會圈商辦大樓附近的小套房，都有極穩定的出租人口。此外，還有一些位於特定區塊的套房，也可以提供給特定職業的出租人口，像是位於機場附近的套房，就會有不少空姐、空少承租；以及一些特種行業密集的區域，套房租賃的需求量也相當大。
由於此類型套房的對象多為租屋而居的上班族，通常只要具備有以下三項特點，都會有不錯的租金行情。
（1）便利交通：方便上班通勤，像是捷運站周邊或是捷運共構案等產品都很適合。
（2）生活機能佳：鄰近商圈或者是賣場，讓租屋者的生活採買較為方便。
（3）家電傢俱齊全：可提供電視、冰箱以及簡易廚具等，讓承租者可以免除搬家時的麻煩。
以下所列的個案中，交通便利為投資推薦主因，像是位於林口的「蒂芬妮（B）」，規劃五十八戶的套房產品，訴求距中山高交流道約五分鐘車程，符合在台北市區交通通勤族的需求；位於大同區的「時尚之星」，訴求站前特區，相當符合北市捷運通勤族的需求；還有位於竹北的「德翼」，挑高套房的規劃，又鄰近竹北交流道以及六家高鐵特區，開車或是搭乘高鐵通勤都相當方便。

三、學生套房
因大專院校學生宿舍大多不足，所以許多學生都需要在附近尋找住處，而這一塊的市場需求量大且穩定，所以也極受投資客的青睞。只是距離台北市中心精華地段，像是台大、師大等，由於房價普遍較高，平均大約在四、五十萬上下，套房租金約在一萬元以上；離北市區較遠的市郊，像是淡江、銘傳龜山校區等郊區學校附近，房價行情每坪約一、二十萬，租金平均大概在六千元左右，就投資報酬率來看，郊區的學生套房確實比市區來得高出許多。
提醒您，在挑購學生套房產品時，區位非常重要，盡量以鄰近學區為主。越鄰近學校的房子，租金相對也會較高，再加上學校周邊往往都是生活機能較佳的區域，所以若能再滿足學生網路以及存放機車的需求，都可以替自己的套房產品加分。

一般住宅產品
一般住家產品在出租時，由於租屋客源多為一般小家庭，因此住家周邊環境是決定租金的關鍵因素。一般而言，位於住宅區的一般住家產品，比位於商業區或工業區有更高的出租價值，此外，位於靜巷內、學區旁、綠地公園景觀以及生活機能較佳的一般住宅，租金通常都能維持高檔。
若是位於大專院校旁的公寓或透天產品，想作為出租學生的用途，可以考慮空間再利用的隔間方式，畢竟學生是以房間為出租單位來計算，房間越多也就代表未來的收益越多，只是出租給學生的房屋通常會有較高的折舊率，此觀念不可不知。
以下所列的個案中，大多均為一般住宅的產品規劃，位於林口的「躍世紀」、板橋的「皇勝憘悅」以及汐止的「映相巴黎」均以捷運利多為投資推薦主因；位於樹林的「中悅夏宮」則是以品牌與北大特區的發展潛力為主因；位於泰山的「九揚海德堡」值得投資的原因較為特殊，主要是此案相對低價，可趁低價時買進。

店面產品
一些住宅產品在一樓也會有店面的規劃，基於此現象，在此也簡單介紹店面產品投資的注意事項。
店面也是投資性房地產中，另一項投資報酬率較高的產品。店面首重的就是商機，而在商圈氣息濃厚的地段，本身房價就屬高檔，獲利率相對也會提高。只是店面投資和套房投資最大的不同點在於，店面沒有所謂的區域行情，租金或是售價，在同一條街上，可能會因為是街頭巷尾或者是陰陽面，就會有數倍的價差。仔細觀察，在同一社區或地段中，臨路面和臨巷面的店面，每坪售價相差十來萬的個案，比比皆是。
那麼投資店面，應該在那裡買才比較好？其實繁華熱鬧的成熟商圈，是最好的選擇；但因為此種標的往往因為開發成熟，少有新建或是預售的店面，多只能靠中古屋轉手買賣才能取得。除此之外，也可考慮挑選新興商圈或是發展中的商圈。值得一提的是發展中的商圈，因商圈氣息尚未成型，投資門檻相對也會較低，但是所要承擔的風險也較大。像是，高鐵五大站區中的青埔站以及竹北的六家站，則符合此特性。
提醒您，近年來由於受到經濟不景氣的影響，店面投資報酬率也有較大的波動，像是原本繁華熱鬧的天母商圈，近一年來生意冷清，走在街道上，已開始看見多家店面招租的廣告，店面空置率有增加的情形。從這樣的現象來看，黃金商圈店面已未必是永久投資必勝的保證了。

發展潛力為投資契機
投資房地產最大的風險，往往就是『時間』，只要能克服時間上的壓力，選對地段，在沒有超過經濟能力負荷的前提下，往往都會有獲利的機會。由於台灣目前房地產是處於供過於求的情況，要希望能在短期內獲利的機會自然變小，所以，在這樣供過於求的大環境下，要如何精準投資，懂得尋找具有『供不應求』的產品以及具備提高租金水準的能力，就顯得相當重要。

具備『供不應求』特性的產品，通常都具有不錯的發展潛力，而發展潛力又該如何評估呢？建議您不妨從交通、生活機能、未來重大公共建設、都市規劃等各方面來綜合考量。其實還有更簡單的方法，那就是可以仔細觀察那個區域推案最熱，建商都往哪些區域跑，其中便可略窺一二。而這些發展潛力強勁區域的產品，往往也就是可以列為考慮投資的標的。

〔沈居正／桃園報導〕桃園位於台北市區的三十分鐘車程，房價每坪以10~13萬元之間為主，對於台北客一直有獨特的吸引力。雖然近兩年來，桃園的購屋者被林口與三峽「攔截」不少，但是整體而言，桃園地區的生活圈相當成熟與完整，優質住宅區密集，這點遠比北縣地區的良莠不齊好了許多，對於明智的購屋者而言，桃園地區是超值的居家環境。

【從北市到桃園的車程約二十五到四十五分鐘之間】

從台北市的大同、中山與內湖、松山等地，透過中山高速公路的連接，尤其揪由汐止與五股高架道路的連通，僅約十五分鐘可以到達五股交流道地區，約二十分鐘就能抵達林口交流道，約二十五分鐘就能到達南崁交流道。在離峰時間，從北市到楊梅交流道約可在四十五分鐘以內達到。

【桃園房價每坪八萬到十三萬之間為主】

目前五股泰山地區的房價，每坪約十六到十八萬元之間，林口的房價則以每坪約十四到十六萬元之間為主，桃園南崁的房價則以十萬到十三萬之間為主，中壢則以十萬到十二萬之間為主，楊梅的房價則以八萬到十萬之間為主。

【台北都會區「桃園市」】

對於台北市或是北縣地區上班的民眾而言，從中山高往南的方向走，可以找到不少屋美價廉的優質住宅。此外，從通勤時間來看，移民桃園還比很多北縣很多地區還要便捷許多。如在北市的北區附近上班，住在桃園遠比新店、中和、板橋與土城、樹林等地便捷許多。此外，由於政府公共建設的挹注，桃園逐漸融入台北都會區，台北都會區的「桃園市」已經儼然成形。

沈居正@台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw

農曆年後，各指標工地人氣陸續回籠，加上兩黨總統候選人，打算於選後開放陸資來台購買房地產，年度的第一大推案檔期329檔緊接在選後，使得今年329檔的推案與銷售狀況，倍受各界所矚目，看回不回的97年台灣房價，會演出何種走勢，大家都在看。
住展雜誌發佈今年329檔的推案狀況，從3月1日至4月30日的所謂329檔期，總推案量高達2,220億元，是93年房市反彈以來的最大推案量(見表一)，推案量更足足比去年同期的推案量1,022.2億元，多出超過2倍，出現爆天量的超火紅推案。
從(表二)，96年329檔指標個案一覽表中可看出，超過10億元以上的指標個案達56個，總推案量為1,707.5億元，以1,707.5億元加乘三成(10億元以下的推案總數)，得到2,220.0億元的『破表』推案量。
住展研發長倪子仁表示，北台灣五大區塊中，台北市的推案量將有1,271億元，是去年415億元的3倍多，台北縣的推案量為668億元，是去年470.3億元的1.6倍，台北市推案量1,271億元，佔總推案量2,220億元的57%，台北縣推案量668億元，佔總量的30%。至於基隆與桃園、新竹地區，並未出現像台北縣市出大量的情況，顯示台北縣市仍是全國主力推案中的主力。
329檔的推案，上市上櫃建商可說是全力強打，遠雄建設推案量高達345億元、太子有130億元、長虹建設有75億元、潤泰創新有65億元、華固建設有28.5億元，其他還包括國美、中悅、昌益、家麒等公司也有代表性個案推出。
從推案的分佈地區來看，台北市熱門推案地區為，北市中山區、信義區、內湖區、南港區與文山區。台北縣則為板橋、林口與淡水。
台北市以中山區的推案量最多，達241億元，遠雄建設的兩個建案「遠雄首府」與「遠雄富都」，都將開出每坪100萬元的區段新高價，此外大安區的「敦南苑」。與信義區的太子建設案「信義台北」，也將開出每坪150萬元的新高價，329檔出現精華地段精銳盡出的多頭市況。
從政經面來看今年房市，房地產原物料與建材全面大漲，鋼筋報價已漲到每公噸3萬1千元，甚至出現買不到鋼筋的情事，玻璃從3月1日起漲1成，塑膠管線、銅線、鋁價、磁磚也全面喊漲，建商蓋房子的成本預估上漲達20%，建商面臨房價不調漲就要虧錢的局面。
馬英九表示當選後半年內鬆綁陸資來台，就房地產基本面來看，今年應有5%~10%的漲幅，如果半年內開放陸資來台，今年則可望加倍上漲一至二成左右。
對於今年329檔再爆出大量，是否又會有房市過熱的隱憂或泡沫呢?住展認為，應該從價與量的整體面來觀察，不能一出大量就斷定房市過熱，將面臨泡沫化的危機…種種的負面說法。應該是在六月底左右，從實際的銷售數字來分析今年329檔的買氣如何，如果相對的買氣不錯，價量也配合得宜，整體銷售率仍有五成左右的水平，那應該說，329檔通過了市場的考驗，97年房市自然沒有看壞的理由。
資料來源: 住展雜誌

【住展雜誌 320期】 馮先勉博士

在二○○八年的開始，投資者聽到許多不利市場的訊息，認為房價已經到頂，但真正想購買的房屋，價格卻仍然持續上漲，在這二種矛盾現象下，要如何選擇會持續增值的住宅呢？

以下四點是必勝的要訣：

必勝要訣一：是區位
購買已有人氣的地點

雖然每個人都知道房地產投資的三大準則是「區位、區位、區位」，但許多人還是常被廣告所影響，想去追逐一個「夢」中的理想住宅｜有山有水，世外桃源。如果是自住，永不出售，當然可以率性而為，努力去築「夢」；但如果希望能夠保值加獲利，選擇夢中住宅，就不啻自殺。

台灣地區總人口增加速度極為緩慢，並已經產生實住人口逐年減少的情況。因此，因人口增加所新增的住宅需求，必然會愈來愈少，這種現象對新開發區不利；另一方面，人口集中都市已成為全世界的趨勢，目前全世界人口已超過百分之五十集中於都市地區，這個比例還在持續增加，這種趨勢告訴我們新開發區的各種服務設施（包括商業、交通、教育、能源等設施）水準要超過已開發區的困難度將會愈來愈高。 前些日子，台灣南部有許多偏遠地區的公車醞釀停止服務（停駛）就是最好的例子，在這種情況下，在新開發區投資購買住宅的風險自然愈來愈大。

更有甚者，在經濟環境不能夠大幅改善的情況下，一個新開發區要「成熟」的時間也會不斷拉長，許多新開發區常築「夢」，說捷運再幾年會通車、或是某大百貨公司幾年後要進駐、某科學園區幾年後要開發完成、某些大財團將在若干年後要投資多少建設…。

這些「夢」的實現能力，都會隨著經濟的不景氣而產生變數。再加上每三、四年都必然會有的選舉，當產生任何政黨（或派系）的輪替時，都將會使許多夢境破碎，這些不確定性都增加了新開發區的投資風險。 所謂「亂邦不入，危邦不居」，如果要購買住宅，首要指標即為區位，而區位的最主要判斷標準，就是人不多的地方不去。

「夢」愈多的地方，風險愈大。這兩年以投資獲利為主的外資、法人不斷以創市場價格的條件競買台灣的房地產，其區位都在人多的地方（開發成熟地區），幾乎沒有在新開發區的例子，即為最好的證明。

必勝要訣二：是交通
要購買離車站近的住宅

未來，隨著物價的上漲，各種能源與交通費用都會大幅增加，人們為交通要付出的成本將會愈來愈大。因此，向交通路線靠攏，尤其是向交通「結點」（車站）靠攏，尤為重要，而結點性愈強的車站，如二條線的交會點，或是不同交通工具的連接點，其價值就愈高。

所以有些預售屋廣告上打出「五鐵共構」的地點，其增值性自然就會大於只有較少條交通經過的地點。

根據台灣目前的都市發展計畫，未來在已開發都市中的大眾運輸的連繫性會愈來愈強。舉例而言，將來在台北車站區即可將出國的行李直接掛上（check in）飛機，然後輕輕鬆鬆，空著手乘坐機場捷運到機場，不必再經驗行李的程序，即可直接搭機出國。

根據上海機場捷運磁浮列車的經驗，每小時速度已可達四五○公里，也就是說，未來從台北車站掛上行李後，也許只要十分鐘就可以到達桃園中正機場，準備登機。相同地，如果回國，十分鐘即可由機場到達台北車站，然後可搭捷運（或鐵路）快速回到家中，這樣的住宅才具有未來性，這樣的住宅才會有增值性。

這就是為什麼沒有交通路線經過的住宅，比不上有交通路線經過的住宅；有交通路線經過的住宅，比不上在車站附近的住宅；在車站附近的住宅，又比不上有二條交通線的結點（車站）附近的住宅；有二條交通線結點附近的住宅，又比不上有多條線結點附近的住宅；而有多條線結點附近的住宅，又比不上有多種類交通工具結點（車站）附近的住宅。

根據以上的說明，具有一定會增值的住宅位置自然已經呼之欲出了，目前市場中，有些人們過去認為是居住地點極佳的地區（如陽明山附近）。由於缺乏捷運的經過，雖然，其預售屋價格還在以每坪近百萬元（甚至超過）的價格不斷推出，但由於缺乏未來性，其投資的優勢已經喪失。
會增值的住宅要看「未來」，而非「過去」，在人類歷史上，每一次交通路線的改變，都造成了許多新興都市的興起與當時極為興盛都市的永久沒落，這是歷史的必然！

在都市內部各區域的競爭亦是相同，當交通型態與路線改變後，某些區域會興起（即使以前並不看好），某些區域卻會沒落，因此，要特別注意交通路線的變化，以降低投資風險。

由於相同的原因，不論信義計畫區目前發展的如何紅火，台北火車站前（新光三越）的地價，由於是全國各類交通工具的樞紐，每天有超過五十萬人的進出，故連續十年都經政府評定為全國土地價值最高的地王（超越信義計畫區內101大樓的地價），也正是在反映這種現象。

因為該區是台北市最多條與最多種類交通路線的結點！交通已在逐漸改變都市內各區位的競爭地圖（當然更改變了都市間的競爭情況，但不在本文中贅述）。未來，這種改變會更強烈與更快速，如果不能掌握這種趨勢，不但不易從住宅投資中獲利，反易遭套牢，不可不慎。

必勝要訣三：是居民
買居民水準齊質的住宅

「孟母三遷，孟子成聖！」什麼樣的環境，自然培育出什麼樣的下一代。
住宅投資亦是如此，增值性高的住宅是必須具有未來性的住宅，而未來性絕不是由硬體設備所決定（例如許多社區，銷售時又有游泳池、又有噴水池，但後來常因管理費太高而廢棄），而是由社區居民的齊質性與水準所決定。

根據「破屋理論」｜社區水準是由水準最差的一戶所決定。未來，隨著民主意識的愈來愈強烈，這種現象也會愈來愈明顯。

近來，有許多頂級豪宅社區因為物價上漲，為了維持社區的水準，而不得不將管理費做必要的調昇時，就遭到了社區居民的極大阻力，使得許多提昇水準的項目不但無法推展，反而還降低了水準（如外牆清洗由一年二次減為一年一次；夜間警衛由二人減為一人）。

大家想想，頂級豪宅旳住戶水準以及財富等級都已是萬中選一，還發生這種無法提高管理費，以維持社區水準的現象，在其他社區中，自然更加困難，所以，大家一定要瞭解，具有未來性住宅的關鍵在於軟體（居民水準）而非硬體（建材、設備）。

要如何判斷社區的居民水準呢？一個較為簡單的方法就是要看原地主數量，如果想購買的住宅社區地主只有一個人時（不論是一家公司或是個人），這種住宅社區就是「上品」！因為地主如果只有一人，就是通常所謂的「自地自建」，這樣的社區其房屋全部是要出售的，代表未來要進住的居民，都是以幾乎相同的條件（價格）購買，他們的水準自然較為整齊。

如果所購買的住宅社區原地主有許多人時，就是屬於「合建」，是屬「中品」！因為通常在一個合建案中，其原地主中，有人可能是開店做生意的，有人是住頂樓的，有人也許是早已搬離的，每一個人立場不同，想法也不同，為了個人的最大利益，都會分別向建設公司要求許多條件，而這些條件不但會影響建築設計的水準，還會造成合理性的偏差（例如有些地主一定要店面最寬，導致大門寬度不足或是門廳的氣派性不足）。

更可怕的是這些地主還存在有「山大王」心態，認為「此地是我有，此樓是我蓋」，所以即使完工後，他們還希望佔些特權，（例如一樓店面管理費要打折或是一定要當主委），不但心態不健康，其水準的差異也大，往往造成社區管理水準提昇的阻力。

因此，原地主如果住在社區的比例愈高，通常該社區水準就愈差，其增值性自然就愈差。
但這還不是最慘的，如果是「都市更新」案，就是「下品」了！為什麼呢？因為如果是「合建」，通常地主的經濟能力還較強，知識水準較高，他們才能在較理性的情況下和建設公司取得合建「共識」，順利興建房屋。

而「都市更新」就沒有這麼幸運了，它的地主們不是經濟能力極差（往往改建後的房屋比現在住的還小）；就是貪得無厭，他們以極不理性的「條件」強迫建設公司接受，而這些條件又已超過建設公司所能容忍的極限（若能容忍就會是「合建」了），所以還必須去向政府爭取，由政府再多給些容積，才能達到成功興建的目的，可是政府也不會白給容積，也會要求些配合條件，最常見的是要捐些空間做公共使用，或是提供些車位讓附近居民使用。

類似的住宅社區完成後，自然是一個支離破碎的社區，對外，由於「喪權割地」的結果，自然喪失了私密性，外人可以較易進入社區；對內，這些由經濟能力極差與貪得無厭的人所組成的居民團體會有什麼好的發展呢？類似的個案必然成為「破屋理論」的最佳實驗場，社區水準一定不高，還談什麼未來性與增值性。

因此，在購屋前一定要清楚該社區是「自地自建」（上品），還是「合建」（中品），還是「都市更新」（下品），選擇錯誤，就已失敗了一半。

最近常有人搞不清楚，為何整體房屋市場供過於求，可是有些住宅房價還屢創新高。原因無他，中、下品的供過於求，並不妨礙稀有上品的供不應求。

必勝要訣四：是規劃
要購買風調雨順的房屋

「外行看熱鬧，內行看門道。」以往，人們總以為房屋是用來遮風避雨的。
因此，為了「避雨」，於是拚命建造像碉堡似的建築物，希望一滴水都不會進入室內，希望將水通通擋在牆外；為了「遮風」，將可以「通風」的窗戶愈開愈少（雖然窗戶愈來愈大），愈閉愈緊，然後空調設備愈買愈大（幾乎佔滿了整個後陽台），電費自然就愈來愈高。

這種觀念不但花費極大，而且已經過時，在全世界都具有追求環保與省能的共識時，上述的房屋自然是不具未來性，而必是將被淘汰的！

具未來性的住宅，不是「避雨」而是「雨順」，讓雨水自然的流下，自然的流出，並儘可能的再利用（如澆花、洗車、沖馬桶），大家想想，如果雨水可以下到陽台，順利澆花後再排掉，不是一舉兩得的事嗎？

在德國，對於雨水的要求是如果沒有再利用，一滴也不要流到下水道，所以每家都準備了大桶子貯存雨水，再加以利用，去年德國還發生由於大家過於省水，使得自來水管內的水因流通太慢而生霉的新聞，可見他們貫徹的成效。

台灣的雨水並不多，常常還有缺水的情況（全球暖化後會更嚴重），如果能改善對「雨水」的觀念，由排斥（避雨）而到善用（雨順），則房屋的品質才叫提昇，而不是一昧強調工法、技術、用堵塞的觀念對待雨水（及地下水），不禁讓人想起治水英雄大禹的父親「鯀」，因採取堵水的辦法，結果失敗被殺的經驗，能不慎乎？ 具未來性的房屋，不是「遮風」而是「風調」，讓風流暢地進出，多利用熱昇冷沈的物理特性，以減少對能源的消耗，以及對健康的保護。許多有錢人雖然在嘴巴上一直強調風水，可是作法上卻是「遮風避水」。歐洲人早已將房屋設計成盒中盒的形式（用二層牆壁），不但可以減少熱量的進入，同時因善用風的流通，可使得新鮮空氣可以不斷地進入室內，熱的空氣亦可由高處排出，不但可以達到通風的目標，還能使人擁有省能、節源的健康住宅。
可是目前台灣所流行的住宅卻仍然大量採用號稱可觀景的大片「景觀窗」，使得熱量大量進入室內（101大樓是最好的失敗例子），又採用少數觀念不正確建築師的設計，開小窗通風（他們的口頭禪是有錢人是不關窗的），然後再用大噸數的分離式空調設備，整日吹冷氣，不但造成浪費（電費支出節節高昇）而且住在其內的人也不健康。 類似的住宅都將因不具未來性而必然會被淘汰，未來最具增值性的住宅必然是一間能用最少的能源（電）並能提供最多健康的住宅。大家想想，如果有不需空調設備即可舒適居住的住宅，其增值性大不大？

為了達到「風調雨順」的目標，住宅社區的基地不能太小（至少也必須有坡道平面停車的水準），戶數不能太多（不宜超過百戶），電器設備應儘可能少（省能節源）並嚴防電磁波（通常電器化設備愈多，電磁波愈強），庭院儘可能大，具有這些條件的住宅才具未來性，且因稀有，也才有增值性。

大多數的購屋者，由於缺乏專業知識，所以常常被廣告誤導而做出錯誤的決策，最好笑的例子是，當每個人都排斥家庭附近有基地台時，卻因廣告而購買設置大量的電器設備的住宅，使得每個家庭就等於設了一個小型的基地台在室內（電磁波超強），自然會對健康產生不利影響，這種住宅自然不具有未來性。（但廣告卻往往還宣稱具有未來性）

幾乎全世界已開發國家的住宅都已有供過於求的現象，但為什麼還有那麼多投資人從投資住宅中獲利呢？ 其秘密就是必須購買具有「未來性」的住宅，有了未來性，才會稀有，才會增值，也才會不受供過於求市場的影響。隨著能源稀少現象的日漸強烈，全世界正發起一項革命，就是環保與省能的革命，凡是具有這種特性的產品，就是具有未來性的產品，其增值性自然得到保障。

相對地，如果不具這種特性，必然會落入供過於求所導致價格割喉戰的血海中，滅頂即為必然。

結語
本文所提出的四項要訣─區位、交通、居民、規劃，是必勝的絕招，能同時具有這四項要素的住宅，目前在台灣仍是極為稀少的，不但如此，在可預見的未來，其供給量仍然極為稀有，投資者在購屋前只要看清楚這四種指標，必然可以所向無敵，祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導

受到一月立委選舉結果激勵，年前房市再掀一波小熱潮。 然而年假期間又冷又濕，且民眾『薪』情不佳，因此除少數特殊個案外， 近期整體市場人氣及買氣，其實未再持續增溫，大致是個案表現。 而由於短期不確定性尚未降低，多數指標個案依然按兵不動； 恐將等到總統選後，今年市況及發展趨勢才會漸趨明朗…
由於年初立委選舉結果，藍軍大勝，一般預期對未來社經局勢進展，具有正面、積極的意義，因此本地房市可說一掃九六年下半年來的陰霾，開春就搏得個好彩頭。
而所謂『好事成雙』。無獨有偶地，緊接著就在農曆年後，政院因應大勢宣佈了重要的措施：那就是陸資來台購置不動產的相關政策鬆綁。
根據上月十九號所發布消息，政院已做成初步決策，將開放陸資來台投資包括休閒農場、度假村在內的各式商用不動產，並同步端出陸資得向台灣金融機構融資上限五成的貸款，不追查資金來源，及人員來台滯留時間延長為九十天的配套措施。
政策多空堆疊
如從年初立委選後結果明朗，到年後鬆綁陸資來台投資政策，短短不到兩個月時間，國內房市在消息或信心層面上，確實有如注入兩劑強心針。尤其鬆綁陸資的動作，更被解讀為開放三通的先兆，因此鬆綁消息一出，一些具有相關題材的資產類股，立即反應。
只是，信心層面雖然增強，不過從實況觀察，市場人氣、買氣，都未再有令人驚艷的表現，僅上月底因天候回穩，市況稍有反彈。
而政策面雖出現利多題材，但同時也有負面者，全國售屋所得之賦稅課徵標準，財政部今年大幅修定。北市從原本的二十五％大幅調高至二十九％，北縣內之『市』級行政區調幅更達六％，來到十六％。大台北地區售屋稅負的大幅調升，也將是今年房市發展的另一新變數。
另外，台股封關前及年後持續震盪，對房市也多少有影響。不過近期股市榮衰，和國際財經因次貸風暴尚未平息有密切關聯，近期房市市況平平，則還是基本面問題。一方面天公不作美，農曆年前後冷颼颼，影響來人，另方面價量俱揚，對照消費力成長停滯，所產生的觀望氣氛，也還是從去年中延續到目前。
那麼，各地區近期的市況究竟如何？哪些個案頂住逆勢，表現搶眼？中長期可能的趨勢或變化又是什麼？請看我們以下的解析。
■台北市
首善優勢 房價短期難修正
約從九四年開始，北市房市在地以稀為貴的議題強力炒作下，逐漸步向M化。剛開始是一些畸零、小面積基地的大量開發推案。不管是捷運、學區或純投資，此條件之基地，無非只能規劃低總價、小坪數產品。這是產品坪數及總價M型化的左端發展。
九五年後，開始吹起Ｍ化右側風潮，也就是高總價、大坪數，甚至豪宅之推案高峰期。在後續以三通為首的各種議題支撐下，此一浪潮至今方興未艾。
根據本刊市調了解，遠企飯店旁，基地原為停車場的「敦南苑」，準備開出每坪一五○萬，坪數想當然爾是三位數字。其他包括太子信義計畫區之「信義台北」、中泰賓館原址改建，及南京東路六福皇宮對面基地，也都是業界矚目，很可能出現歷史天價的個案。屆時出現兩百萬以上開價，恐怕也不讓人意外。
雖然近半年多來，台灣整體房市處在盤整低檔階段，然無論是兩岸三通或是開放陸資等題材，一般認為最受惠的，還是首善之區台北市。加上各項公共建設開發、都市更新等各議題加持，北市高房價時代，已是不可逆的趨勢。
■台北縣
工業住宅風波 暗潮洶湧
無論是現有優勢還是未來性，台北市的確無可匹敵，不過短期內表現突出的個案，反而大多在台北縣。板橋算是整體表現較佳區域，其他地區則是個案表現。而近年推案大戶—遠雄企業團，年節不休假，接待中心照常迎賓的策略，確實收效。
儘管過年期間天候不佳，不過在應景活動炒熱氣氛下，遠雄林口新市鎮及北大特區的指標個案，都人氣滿檔，且寫下近期難見的銷售佳績。不過要注意的是，遠雄的聯案銷售操作自有其奧妙，周邊其他個案，雨露均霑的情況並不多。
無可諱言地，北市高房價的擠壓，使不少原居北市的消費者選擇移民北縣。在此趨勢下，也算間接造成近兩年北縣推案量的大爆炸。不過這些供給量，真正產生立即性賣壓的時間點還未來臨，因為這當中，預售屋的比例不低。現在要注意的，是九三、九四年預售銷售，目前陸續進入成屋交屋期的舊案餘屋。
說到此處，近日據報導，由於新上任的工務局長見解不同，使之前大量推出的工業住宅，如今面臨無法取得使用執照的情況。目前最新發展是，業主須捐出一定比例土地，或以公告現值加四成計算繳交代償費，並補繳回饋金，才能順利取得執照。無論如何，此事之爆發再度突顯政策發展上的搖擺不定，無論業界或民眾都難適從，當然也仍為北縣未來房市供需投下潛在變數。
■桃園
經費分配問題 建設未落實
前面提到，從捷運建設、區域開發、近年城鄉發展顯學之都市更新，甚至近期最夯的三通及陸資投資話題，確實都是支撐房市熱度的重要題材。不過這些利多題材的有效範圍，大多僅止於大台北地區。相較下，工業大縣桃園則總是失焦。
平心而論，與桃園地區相關的建設開發，其實從來沒缺過。交通方面有高速鐵路、中山高五股楊梅高架段、機場捷運及桃園捷運系統。區域開發方面，桃園航空城、高鐵車站特定區、長榮工商綜合區等，更都是具有全球視野的發展藍圖。
然而近期與桃園相關的建設話題，多是雷聲大雨點小。桃園捷運藍線及機場至高鐵車站段，好不容易進入施工階段，捷運其他路線則仍未定案，五楊高架還在環評階段，航空城則因缺乏配套，廠商進駐率仍然不高。
而桃園人最引頸企盼的中正藝文特區，在確定爭取北部流行展演中心希望落空後，礙於經費問題，只能暫時定位為露天表演場地，原先縣政府規劃為桃園信義計畫區的豪氣，早已煙消雲散。
根據去年底通過的新修訂政府財政收支劃分法規定，必須要有一定比例的地方稅收，回饋作為當地建設之用。此一改革，相信對桃園縣的未來發展有一定意義。不過真正要讓桃園之建設及地位，趕上隔壁的大台北及新竹，恐怕還需要未來新國家領導人，更多的關注及重視。
■新竹
新案仍蟄伏 選後可望進場
和大台北以商業金融為核心不同，北台灣的桃園與新竹，都是以工業生產為核心。但不同的是，桃園目前為止還是以傳統產業為大宗，而新竹則是高科技電子產業的研發中樞，箇中的最核心，當然是新竹科學園區。
根據國科會最新統計，竹科仍是台灣三大科技園區的產值龍頭。去年實際總產值高達一兆一四一八億，已經佔去年全國總產值的近百分之八點五。從這個數字不難看出，竹科對台灣發展的重要性。
除了竹科外，新竹縣市政府的施政成績也相當斐然。新竹市長林政則連續數年在天下雜誌的地方首長滿意度調查中，非第一即第二；在他的打造下，新竹市不僅是科技之都，也是花園城市。而縣治所在的竹北市，在縣治重劃區、高鐵車站特定區及璞玉計畫加持下，更是北台灣都市發展的耀眼新星。
不過或許就基於這樣的優勢，九一年後新竹房市以上述兩市為首。上演價量齊揚的戲碼。然經過數年的衝刺後，近半年市況也和北市類似，出現高檔整理的情況，價格方面，僅有新竹市區還在上探，竹北目前則似乎出現二十萬／坪的關卡瓶頸。也因此，許多原本計畫年節前後進場的新案，幾乎全數按兵不動，總統選後，市況才可能有較明朗的進展。
■基隆
天無一時晴 大案進度延
過年期間待在北部地區的民眾都知道，這段時間的天候狀況是又濕又冷，頓時間感覺，五、六百年前墾荒時期，北台灣那種瘴癘的印象，似乎又歷歷在目。
糟糕的天氣，當然讓多數人選擇留在家中，因此多數北部個案接待中心人氣難以提振。然這對向來給人多雨印象的基隆，其實見怪不怪；原本入冬就是房市度小月的基隆，在這種天無一時晴、地無一日乾的窘境下，市況自然維持低檔。
不過近期一些細微的市況發展，卻值得我們關注。根據本刊市調人員訪查，白天鵝建設市區大案目前僅在潛銷，進度似有延緩，摩天樓案「東方帝景」也可能再度延後交屋時程。另外，台北知名代銷海悅廣告，更決定放棄承接名軒「大船入港」。
白天鵝市區大案選擇暫時潛銷，東案再度延後交屋，可能都是主管單位發照上的遞延。不過海悅廣告的動作，卻可能有其他意義。因為去年當地年度大案「普羅旺世」，原代銷公司由於與建商對未來行銷方向策略無法達成共識，已決定自本月起撤場，將由建商業務部接手自售。這些消息，無疑都為來年的基隆房市，埋下一些不確定因素。
■台中
市長帶頭炒 房產熱仍酣
北台灣因天候不佳，僅採取特殊行銷策略的遠雄個案，有比較突出的表現。相較之下，中南部氣候相對宜人，年節期間台中市過年不打烊的建案，就有相當優秀的銷售成績。而據了解，這樣的銷售熱潮，主要是回台過年的台商所撐起。
事實上不僅是過年期間，根據官方資料，去年家戶購屋比，全國是呈現下滑狀態，而就地區論，則只有台中市是逆勢上揚的。另外本刊之前發布的十大建商中，中部建設入榜的比例也較往年提昇不少。由此可見，對照整體的回檔整理，台中地區房市似乎還是處於上升狀態。
當然實際情況如何，還難定奪，畢竟台中市本身也出現產品及價格的Ｍ化，當地看似熱絡的市況，也有可能如北台灣般，是高單價高總價產品在撐大樑。但無論如何，在各項建設及議題拉抬下，台中房市的全國能見度確實提升不少。而這中間，擅長行銷的胡志強市長，被外界解讀是主要功臣之一。
胡市長近年的動作，確實要比其他地方首長更具魅力，曝光度也更高。從李澤楷參訪、阿扁總統視察，都看得到胡志強的身影。當然最新的傑作，就是聘請日籍名建築師伊東豐雄，為台中大都會美術館設計操刀。而這個國際級的設計作品，如今當然也成為當地建案拿來包裝、做為賣點的材料。
■高雄
預售案湧出 後市待觀察
新竹以南，目前唯一可以看到捷運建設的，就是高雄市。雖然在興建過程中風風雨雨，相關的弊案，甚至還曾延燒到現在代表執政黨競選總統大位的謝長廷。去年，現任市長陳菊更因延後通車，親自向市民致歉。不過如果和其他地區相比，有了捷運加持，高雄市顯然仍是幸運的。
過去有所謂『北基隆、南高雄』，論及的當然是海運起家的這南北兩大港口。如今基隆港地位不再，功能將被八里的台北港取代；而兩岸就算三通，如基隆不能從商港轉型為觀光產業主導，恐怕能嘗到的甜頭有限。類似的道理，也部份適用於高雄。
高雄市是南部最大都會區，不過在北縣升格後，台中縣市也欲合併提出升格計畫，高雄勢必不能再靠港口營運來維持地位。現在，高雄港還在跟其他國際商港比較吞吐量，這可能已不具意義。看到台中房價從原本的個位數字，如今居然凌駕高雄，就可見一斑。
不過畢竟捷運加持及原本具有的條件，當地仍後市看漲，當地甚至出現更大的預售供給量。而能出現一定量體的預售案，就是業界看好未來的最直接徵兆。只是，在建材物料上漲不停下，土地占總營建成本相對較低的高雄房市，個案受到衝擊將更大。未來實際反應及買氣，也將面臨新的考驗。

價再釀調高
除了鬆綁陸資在台投資不動產限制外，近期最大條的房地產相關消息，無疑就是以鋼材為首的各式建材原物料，上漲風潮再度狂吹。
近日媒體連續報導，鋼筋價格持續飆漲，水泥乃至於混凝土價格，也是上升趨勢。據建商說法，和前幾年相比，建材成本已暴增三成；在此狀況下，已無法自行吸收，只能反映實際成本，調漲房價。
鄉林建設董事長賴正鎰更高分貝放炮有人為炒作，哄抬鋼價之嫌，並要求中央責成中鋼比照油價之凍漲模式來辦理。而經濟部則已有所回應，確定從本月五日開始，暫停相關鋼材的出口。
而此風波產生的實際影響是，台中建案早就率先調漲。報載，當地「總太東方帝國」年前年後就已此為由，連調三次，總調幅逼近三成。而北高兩地建案也在醞釀上漲，預料大台北地區之調漲幅度，至少在一成以上。
國際趨勢現實，確實是所有原物料都在上漲的情況。不要說建材或石油，連小麥、黃豆等各類與民生消費攸關的物資，都是漲漲漲。而實際上，鋼價仍繼續飆漲；上月二十五日，每噸價格已來到兩萬七千五百元的歷史天價。
以鋼料為主的建材持續大漲，主要是以中國及第三世界為首的開發中國家，公共建設之大量需求所致；短期看，則農曆年前大陸雪災之後的重建，也將使相關原物料繼續搶手。短期看，就算運用相關政策，也難以壓抑此勢。
房市明朗發展 靜待大位新局
就成本與利潤觀點，建商當然沒有不調漲房價的理由。然同樣的壓力，桃竹等地同業也得面對。而根據本刊市調實地了解，桃園地區個案根本不敢以此為由調漲價格。這中間的關鍵，是消費者購買力，有沒有跟著提升的問題。
的確，成本利潤觀是如此，然就供需或實質購買力角度分析，則有些地區或個案，在主要消費群仍負擔不起的前提下，根本沒有反應成本的空間。而只要國人實質購買力繼續維持現狀，無法反應成本的區域及個案，範圍只會愈來愈大。
立場傾向兩岸分治的大陸學者暨作家曹長青，曾在上月於自由時報為文指出，台灣社會並未如坊間所言，社會階層已然Ｍ型化。曹氏是參考官方相關數據所得結論，主要論調是，台灣街頭遊民不多，貧富差距未明顯惡化，失業率近年也始終在百分之四以下，這些都是歐美先進國家望塵莫及的。
然而，台灣政府官方數據的可參考性愈來愈低，早非一朝一夕之事。就目前官方採集數據之方式論，失業率及貧富差距，真實性都大有問題。
到底有沒有社會階層M化，還是個人論述見解；如單論房市，則產品趨勢及不動產購買力的Ｍ化，確是事實。而鬆綁陸資及三通利多，恐怕只是給商用不動產錦上添花，對住宅房市助益有限。
因此，房價得繼續反映成本也好，民眾『薪』情依舊不佳也罷，近期房市發展，顯然仍是相對渾沌不明的；這從一些指標大案遲遲未見進場或強銷，即可略見端倪。顯然得等三二二大位選舉結果揭曉，國內政經局勢略見明朗後，本地房市發展才可望撥雲見日。

留設3000坪中庭 規劃90~137坪

【楊偉光╱桃園報導】桃園市中正藝文特區發展潛力佳，圍繞在特區周邊的建案多為百坪規劃的豪宅產品；「中悅藝術廣場」為目前藝文特區3大電梯豪宅案之一，以面積6000坪的大型基地為特色，因全區採低密度開發，建蔽率僅32%，廣達3000坪的景觀中庭，為市區豪宅塑造難得的開闊氣勢。

氣勢開闊

本案為豪宅建商中悅建設在前期豪宅產品「中悅音樂廣場」旁推出的系列產品，社區大門位於莊一街與中埔七街口，後側緊臨莊敬國小，從社區步行可達藝文特區、中正路與莊敬路商圈，以及多座公園綠地，由於社區距離中正路僅數10公尺，為小環境鬧中取靜的「一巷住宅」。

一巷住宅鬧中取靜

相較於多數市區豪宅受到基地條件不足的限制，難以展現出大戶氣勢，「中悅藝術廣場」擁有6000坪的稀有開闊基地，加上採低密度開發，全區僅有7棟獨棟雙併建物，圍繞著面積3000坪的景觀中庭，不但戶戶3面採光，且棟距達33~145米，營造無壓迫感的居住空間。

全區1樓零店面，室內規劃多達17項的豐富休閒設施，除了健身房、交誼廳與會議室外，還包括400坪的恆溫SPA泳池，以及挑高7米羽球館等，公設比25%。
本案坪數規劃90~137坪，每坪23~24萬元，訴求頂級客層。

基本資料
坪數：90~137坪
戶數：217戶
類型：大樓
公設比：25%
樓層：
地上14~15樓
地下1樓
停車位售價：平面車位120~130萬元 
資料來源：中悅建設

主臥面積達17坪，室內規劃獨立書房、休憩空間與更衣間，滿足豪宅主人的需求。康仲誠攝

客廳挑高3.24米，面寬達5米，面對寬敞的社區中庭，室內擁有充足的採光。
玄關後方的房間無衛浴設備，可彈性規劃為書房或佛堂使用。

吳宣宏
北區房屋
中正直營公司業務副總

專家意見
棟距大無壓迫感
「中悅藝術廣場」的優點是基地面積大，光是中庭面積就有3000坪，除了住家的棟距夠大，居家無壓迫感外，最重要是能展現豪宅的氣勢。整體而言，中悅推出的個案，保值性都相當好，客戶的指名度也高。

本案廣達6000坪的基地有3000坪社區中庭。

蘋果推薦
B棟雙併私密性佳
本案因基地面積大，各戶擁有33米以上的大棟距，但因C、D、E、F、G棟建物比肩而立，前方棟距雖大，與左、右棟的住戶之間仍難免互相干擾。全區僅A、B棟與鄰棟的距離較遠，而A棟因位於社區正面，且建物呈L型，所有棟別中以單純獨棟雙併的B棟私密性最佳。

隨著房價愈來愈高，投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高，尤其是第一次投資房地產的人，通常手中資金有限，在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境，要如何獲利？以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法：

投資必勝法一：

要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權」是用來滿足使用需求。常有一些投資人以玩票的心理，認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知，在一個供過於求的環境裡，類似的觀點代表著極大的風險。

「投資」目的在於獲利，沒有增值性與沒有接手性的房地產是沒有投資價值的。 「自用」目的在於滿足居住（或其他使用的）需求，購買自用型房地產沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。

也就是說，如果能力許可，你要住到合歡山山頂都沒有人管，重要的是，你是要「住」到合歡山山頂？還是要透過購買合歡山山頂的房屋「獲利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜歡住了，將房屋退掉，不痛不癢！但如果是「投資」，就要考慮獲利機會何在？誰會接手？

美國有許多電子業的暴發戶，如甲骨文、微軟等公司的老闆，為著自己喜歡，到一些風景良好的地點，花大筆費用（動輒數千萬美元），請人設計施工自己的夢幻豪宅，建成之時都成為一時新聞。

但如就投資的角度，都是失敗的作法，因為，當他們破產了，或是希望脫手時，往往連原先投入資金的三成都賣不掉，這是何其浪費的舉動，但對那些暴發戶而言，反正錢來的容易，不燒掉也是繳稅給國家，所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言，就是失敗者，就是笨蛋。

由上述的例子可以知道，在供過於求的環境中，一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情，其作法與標的都有很大的不同，簡單的說，如果只是要滿足「使用」需要，就不需要和所有權發生關係，你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩，都可以滿足「使用」需要，可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村，甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪，你會怎麼看他呢？可能會懷疑他的頭腦有些問題！可是為什麼台灣卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢？

避免成為屋奴

當為了「使用」需要而買下房屋時，他就成了「屋奴」，不但要付高額的貸款利息，又失去了搬遷的機會（因為房屋買賣的交易成本極高），如果工作地點改變了，又必須長距離的通勤，心中自然不會快樂，若是有個天災（如地震、水災）、人禍（如火災）使得房屋產生破壞，又損失不輕……為了一個「使用」需要，要付出如此大的代價，值得嗎？

在以前房屋量少，供不應求的環境中，為了「使用」而擁有房屋是正確的決定，但當環境已轉變成「供過於求」時，同樣的思維，可能就不適當。所以，如果只是為了滿足「使用」需要，購買「所有權」，是不聰明的！更有些人為了「使用」需要，用高價格購買「使用權」，更是不智！

如果是為了「投資」，情況就會改變了，因為投資是為了獲取最大利益，如果只有使用權，就無法在買與賣之間獲利，如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險（如SOGO附近的商店，因其人潮增多，房東就不斷調高租金），因此，如果是投資就必須擁有所有權。

當擁有所有權後，可以從容佈置投資行為，裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此，投資人一定要了解擁有的目的是為了出售，是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異，就容易落入「投資自用兩相宜，套牢賠錢相繼至」的窘境中。

投資必勝法二：

要清楚只購買一幢房屋，即能獲利的唯一機會是以大換小。

很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋，希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利，這種想法的風險極高，為什麼呢？主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），賣掉後，即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋，否則，只要再買房屋，以往賺到的錢就不見了。

過去曾有許多投資房地產的人，先買一間小套房，賺了錢賣掉後，就再買一間大一些坪數的，可是如果碰到市場環境改變，就被套牢了，以往所有賺的錢都在那間大坪數的房屋裡，那間房屋如果沒有賣掉，就無法真正投資獲利，如果賠錢賣了，就代表以往賺得錢又吐回去了。

尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高額的銀行貸款，則一旦發生套牢，很可能造成血本無歸的損失，如果捨不得損失，就只好自己住，要負擔如此高的居住「機會成本」（opportunity cost）的行為，對投資而言，就是極為不利的。

因此，如果只購買一幢房屋即想獲利，風險極大。所以，第一次投資房屋的投資者，一定要先確定自己要將購買房屋當成投資，還是自住？如果是「自住」，就必須有與獲利無關的認識；如果當成「投資」，就必須確定自己要一生租屋，而將購買房屋當成投資行為，否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱，最後總會套牢變自住。

獲利的機會點

只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小！也就是說要購買一幢坪數較大的房屋，當房價上漲後，將其賣掉，再換一間小坪數的房屋自己居住，如此方可真正獲利。國外有許多銀髮族，他們不斷地換房屋，將房屋愈換愈大，當小孩離巢之後，再將大房子賣掉，住到小坪數的房屋裡，多餘的錢，即可拿來旅遊、娛樂，歡渡餘生。

這種情形對首次購屋者的難度極高，因為他們一方面是現金不多，另一方面年紀尚輕，一次購買大坪數房屋的門檻甚高，十分困難，但如果希望購買第一幢房屋即可獲利，就必須咬著牙去買一幢最好地區的大坪數房屋（例如信義計畫區的豪宅），賣出獲利後再買間小坪數房屋自住，只不過這種方法大多數的首購族可能很難接受，或是有能力與膽量去執行。

投資必勝法三：

要清楚直接投資購買房屋，即能獲利的風險正不斷地增大。

對於投資房屋而言，通常有兩種標的可供選擇，第一種是購買預售屋；另一種是成屋。對於預售屋而言，最大的獲利機會是在購買後到交屋前的「黃金時段」，如果在黃金時段裡，房價攀昇了，你又可以順利將其出售，那麼恭喜你，可以有極大比例的投資報酬率（通常至少超過百分之百）。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出，風險就來了，一方面是房價大幅增值不易（因為已經變成成屋），尤其是一般成屋價格多比預售屋低個一、二成；另一方面是房屋各項持有成本（如地價稅、房屋稅、契稅、銀行貸款利息…）都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況，如果想解套，根據過去四十多年的經驗，大約每六至十年才有一個機會，而在這段時間裡，投資人所要面對的痛苦是極為難受的。

另一種標的是成屋，也就是一般所謂的中古屋。一般而言，中古屋要投入的成本較高，它又沒有預售屋的「黃金時段」，它是必須硬梆梆的和市場挑戰，如果景氣好，價格上漲，投資人才可獲利，但當售出後，扣掉具有萬萬稅特性的房地產交易成本（如土地增值稅、個人交易所得稅），真正能夠獲利的機會極小、報酬率也不高，除非是時間拉長，一般而言，投資中古屋要獲利的話，其投資時間至少會在五、六年以上，甚至更長。

在目前的情況下，除了極少數地區與產品外，全台灣各地區的房地產都有供過於求的情況，這種以往從未出現過的現象，必將會使投資中古屋可以獲利的時間拉得更長，依我的估計，目前投資中古屋很可能需要至少擁有八至十年才能獲利。除非又出現購買價錢可遠低於市價的「法拍屋」、「金拍屋」，但類似的機會短期內已極為稀少。

因此一方面投資預售屋由於房價已高，因此，想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大；另一方面，投資中古屋又由於市場量已供過於求，獲利的時間又將拉長，因此想要直接投資購買房屋即能獲利的機會已經愈來愈小。

投資必勝法四：

要清楚不要急著購買房屋，要積極參與房地產投資機會。

由上項的分析已可知道，在可預見的未來，如果希望在短期內投資獲利，直接購買房地產的成功機會不大，（但如果是為了對抗通貨膨脹，或是為了自住自用，則不在此限。）因此，為什麼要急著購屋呢？

在房價偏高與供過於求的環境裡，房屋的供給是不虞匱乏的，所以要解決自住自用的困難是小的。通常還可以低的代價租到房屋，最好的例子，是今年七月台北101大樓董事長很高興的宣佈，經過多年的努力，台北101大樓的出租率已達到百分之七十五。這篇新聞背後代表的意義，是目前大多數房地產產品都是租方市場，既然是租方市場，代表可以更便宜的租金去解決自住自用問題，為什麼還要急著去購買房屋呢？

首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決，然後再安心的開始討論如何投資獲利。

由於房屋已供過於求，直接投資獲利的機會必然不高。但是，如果不買房屋要投資什麼樣的標的呢？最好的選擇是參與房地產投資機會！一般而言，能獲利的房地產投資機會有三種：第一種是具有未來性的產品，因為受到國際環境的影響，具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流，而這些具有未來性的房地產，在目前市場上，仍是稀少的，當然具有獲利潛力，因此才值得投資，但是因該類產品還在發展中，因此要想辦法成為其開發案的股東（就像某些具有未來性的產業，雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東）。

第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。台灣目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主，過度的強調其建材、設備與工法，但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產，他可以滿足購屋者的「情感需求」，例如，約會旅館「薇閣」，它提供了隱私；例如，記憶典藏館「香格里拉」，它提供了快樂，例如，包廂式KTV「錢櫃」、「好樂迪」，它提供了放鬆，類似這樣的產品，可以滿足人們軟體需求的房地產，必將成為未來的主流，因此，也要想辦法成為其股東。

第三種是已具有經營績效的產品，也就是有些「商品（用）不動產」（income property），目前已具有極好的租金收益，它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會，尤其是在目前股票市場一片大好的情況下，已對其他所有投資機會產生排擠效應，最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市場的資金排擠效應，使得價格普遍不高，有得甚至還已折價二成至三成。

房地產的學問

對於首購族而言，與其去追逐指數與風險皆高的股票市場；或是已經供過於求的房地產市場，就不如去購買風險性低的REITs，不但可以享受每年配息、分離課稅的好處，真正欠錢的時候還可去銀行質借，成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。

投資獲利的要訣在於人棄我撿，人要我棄，目前股票價格被炒得極高，許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人，在這種環境中，一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過，而具有相對稀少性的標的，才可以真正獲利。

對於第一次購屋者而言，由於缺乏經驗，極容易落入自以為是的情境中，房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識，每個人都以為懂了，其實大多不懂，尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制，往往都成為錯誤判斷的重要推手。

一般而言，經濟能力不足，就想買便宜的東西（或地區），或想用高額的財務槓桿，以小搏大。這些都易導致投資失敗。

台灣的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了，唯有站穩腳跟（確定要投資而非自用）、堅持商品（最好的區位與品牌）、認清方向（向大軍團靠攏）、掌握原則（人棄我撿），方能投資必勝。祝大家投資順利！

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士

住展 (2008-02-05)

文章提供／住展雜誌

近年來，強調配備健身房、SPA、游泳池等公共設施的建案屢見不鮮，因此詳細瞭解公設的內容與比例，是購屋前的必備功課。

內 容

坊間一般將公設區分為『大公』與『小公』兩種類型。

小公：該樓層共同使用部分，一般包含當層樓梯間、電梯間與走道等。

比 例

公設比代表公寓大廈的總樓板面積中，共同使用部分所佔面積的比例，也就是在房屋所有權狀的坪數中，公設所佔的坪數比例。而公設比例越高，代表可讓屋主專屬使用的空間比例也會越小，但是相對的，可使用的公共設施也會比較多。而目前各類型產品一般的公設比例範圍如下：

五樓以下公寓：無電梯公寓若無休閒設施，僅計算樓梯間及機電設備空間等，一般在十五％左右；有休閒設施，則在十八％至二十％之間。電梯公寓因需加入電梯間面積，公設比在二十四％至二十五％之間。

七樓以上電梯大廈：公設比約在二十三％至二十七％之間，若是大型社區，公設比可能就會超過三十％。

套房：因各樓層走道空間較大，公設比一般在三十％至三十五％之間。若有其他休閒娛樂設備較完善的規劃，公設比甚至還有可能超過三十七％呢！

總之，在購屋前，比對房屋所有權狀內容，仔細瞭解公設內容，並衡量自身需求，評估未來使用的機會是否合乎支出成本，這才是最具智慧的現代購屋人。

〔沈居正／桃園報導〕桃園東區的學區為青溪國中與清溪國小，號稱「青溪文教特區」，其中青溪國小是大桃園唯一有室內游泳池的小學；青溪國中則以師資聞名，也是桃園地區知名的國中學區。
「青溪文教特區」還包括國立桃園高中與桃園農工，桃園農工校地面積達29頃，綠地環境約佔校園的一半，由於環境優美，政府一度考慮將桃園農工升格為技術學院；桃園高中則臨近虎頭山、孔廟，校園充滿人文氣息，也是桃園地區以升學率聞名的高中。

公園綠地密集 都會綠色心臟

公園綠地是居住品質的重要指標，桃園東區得天獨厚，由於公園密集，堪稱是桃園的「都市綠洲」與「都會綠色心臟」。桃園東區鄰近的虎頭山公園，距離僅約一公里，是桃園知名的運動休閒公園，海拔約251公尺，可在此鳥瞰桃園市區，山上芒草的飄逸景緻，被譽為可媲美「陽明山國家公園」。虎頭山內的孔廟、環保公園與桃園夜景則是虎頭山的重要景點。
從空照圖來看，桃園東區的公園綠地密度獨具魅力，堪稱北台灣絕不僅有的特有環境！有林口台地的虎頭山坐鎮，南崁溪的環繞，還有桃園巨蛋這三大景觀要素；此外，有位於三民路一段全新完工的萬坪運動公園，擁有全桃園最大的露天直排輪運動廣場。三民路與自強路口則是青溪公園市民廣場，三民路與朝陽街口則有朝陽森林公園。桃園東區還擁有桃園農工與青溪文教特區的校園綠色樹海，規模不輸給台北的大安森林公園。這些綠色環境的聚集，使得東區成為桃園人長久以來共同認知的優質居家環境。

雙園區雙大學 知識經濟聚落

桃園東區周邊十公里內有兩座科技園區與兩座大學，位居知識產業園區的核心地點，也使得這些知識經濟的新貴選擇桃園東區當作新家園。
華亞科技園區距桃園東區約10公里，為台塑投資開發，園區總面積158頃，位於台北與桃園之間，中山高速公路東側`，從華亞園區到林口交流道到約5分鐘車程、到桃園國際機場約15分鐘，吸引不少重量級廠商進駐，是距離台北都會最近的半導體光電園區，園區匯集了南亞科技、廣達、中環等科技大廠。
鄰近桃園市區的龜山工業區，由原本的染紡產業轉型，目前已有明碁、華碩等科技產業進駐，使得當地產業快速轉型為科技工業園區，欣興、可口可樂、華歌爾、南橋、達方等知名企業也紛紛入駐，帶動產業的升級與發展。
桃園東區東南方約6公里處是致力於「校園國際化」的銘傳大學，目前已成為桃園地區的重要大學；台塑集團旗下的林口「長庚大學」，距山中高林口交流道約4公里，由於與長庚醫療園區結合，目前已成為台灣的重點大學之一。

桃園站前商圈 商業中心CBD

桃園東區距離桃園車站約一公里，從東區到桃園火車站的沿線環境堪稱是桃園的商業中心CBD(Central Business Distric)，商業設施包括遠東百貨、衣蝶百貨、統領百貨等，也包括肯德基、麥當勞等知名速食店，是桃園最繁榮的商業生活圈。
桃園東區具有市區的便利，卻沒有市區的喧嘩，擁有商業區與住宅區並存的優質生活環境，此外公園密布、學區聞名，美食餐廳與精品商店雲集，人文氣氛瀰漫，可說是桃園的「世外桃源」，從十幾年前開始就是桃園人的首富地段與購屋首選。

沈居正@台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw

住展 (2008-03-19)

文章提供／住展雜誌

【文/倪子仁】農曆年後房地產在原物料飆漲的態勢下，市場看屋人潮倍增，原先預期總統大選將出現的干擾因素，也因為兩黨候選人對於兩岸政策均走向開放態度，房市景氣逐步脫離去年第四季以來的震盪整理格局，再度向上探頭。大台北區許多指標型建案，為反應成本，已紛紛在選前悄悄調漲了房價，漲幅從一成至二成不等，更有豪宅建案，臨時於選前採煞車，要先建後售，現在「不賣了」。

住展雜誌針對目前房價的變動發佈最新統計，統計顯示，大台北區有12個建案(見附表)，於選前即率先調漲房價，這些建案以豪宅建案居多，顯示建商看好陸客來台購買房地產，加上海歸派台商，利用這次總統大選回台時間，可望對豪宅產品有購買的動作，於是選在大選前先將房價動了一下。

以北市中正區的國泰建設「仁愛築綠」為例，先前開出的表價為125萬元一坪，在建案銷售超過五成後，目前已將價格上調至135萬元一坪，調幅8%；而萬華區的「萬囍」，公開時的價格為55萬元一坪，建商為反應原物料上漲的成本，於是將價格上調至60萬元一坪，漲幅9%。

位於北市中山區中山北路上的「遠雄富都」豪宅案，尚未公開已引起購屋者熱烈的電話探詢，敏銳的銷售人員感受到預期的熱絡反應，建議公司將原先的每坪100萬元，直接上調至110萬元一坪起跳。

而位於北市大安區敦化南路遠企飯店旁的「敦南苑」豪宅案，原先打算賣150萬元一坪就好，據聞。近日已悄悄的將訂價拉抬至180萬元一坪，如果成真，將成為國內房價創新高的第一建案。

豪宅紛紛調價，有些建商看好選後的噴出行情，索性於選前臨時採煞車，打算先建後售「不賣了」，建案就是元大建設投資興建，位於北市敦化南路與安和路交叉口的「元大柏悅」。

台北市其他調漲房價的建案還包括，松山區的興富發建設「藏富」、南港的華固建設「華固奧之松」，與湖的華固建設新成屋案「華固碧連天」，「華固碧連天」從預售時的每坪55萬元，現在直接上調至70萬元一坪，漲幅高達27%之多。

台北縣也有幾個指標建案調漲房價，位於板橋縣議會旁的總銷90億元先建後售案「家麒文化」，打算請來名模林志玲代言，原本開價45萬元一坪，建商近期也已將價格調漲至50萬元一坪，建商表示，如果馬英九當選，選後房價將再調漲一成。

至於遠雄建設位於林口的豪宅建案「遠雄大未來」，於農曆的春節五天中，創下5天大賣10億元的佳績後，原本22萬元一坪的價格，於選前也上調至23萬元一坪，選後預計將再有調漲的動作。

住展雜誌研發長倪子仁表示，近期，新台幣兌美元大幅升值，加上鋼鐵、水泥等原物料再掀新一波漲風，房地產因同時具新台幣升值與抗通膨雙概念題材，後市最被看好。加上總統大選後，勢必開放陸資來台購屋、大三通等利多題材刺激，房市將於選後演出久未見到的噴出行情，作為房市先期指標的預售屋，出現屢創新高的建案也就不足為奇，而這些創新高的指標建案，也成為這波選前調漲房價的領頭羊而備受市場矚目。

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【理財雜誌 380期】 衷柏宣

近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？

「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？
一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。
為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基
隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？
再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

合理房價的計算方法
所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。
房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。