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過戶詐騙損失大，專家賣屋最保險

自售雖能省仲介費，但卻須承擔更嚴重的交易風險，自售存在多項陷阱，透過專業房仲公司協助把關，才能安心順利完成售屋。

《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南三大都會區，透過仲介買賣房子的比率平均逾7成，大台北地區更高達近85％。自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。

提醒準備售屋的屋主們，若要選擇自售，很可能會發生下列狀況，須特別留意：

第一，遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法：協助事先過濾客源，謹慎判斷客戶，確認買方背景，避免風險發生。

第二，證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件，交給買方辦理過戶時，結果被拿去做抵押、借錢等用途，讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法：建議屋主不要太早將產權資料外流，或是只提供委售資料影本，並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣，避免資料被盜用。

第三，收不到尾款
房子過戶後，惡意的買方將銀行貸款領走，讓屋主收不到尾款。房仲公司建議，這時賣方可請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法：大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務，不會讓賣方拿不到尾款，可避免上述問題。

第四，買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格，或是承買人資格不符，都會造成買賣無效。
專業房仲的作法：仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時，會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人；對於要約購屋的買方，也會確認必須符合法定資格，年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等，都會審核清楚，讓售屋人放心。

第五，交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議，常會發生要求賠償的情形，引起糾紛。
專業房仲的作法：建議售屋人誠實告知屋況，並協助建立「屋況說明書」，將一切權利細節詳細註明契約中，以保雙方權益。

此外，專業房仲會建議屋主甚或協助屋主，事先將屋況打掃整齊，以提升賣相；詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊，提供準買方更充裕的購屋資訊；利用媒體、廣告、網際網路，廣泛宣傳物件訊息。提醒消費者，透過房仲公司協助專業把關，賣房子的消費者才能安心售屋。

所謂標的物未辦理所有權第一次建物登記，也稱未保存登記建物，是指該標的物未經地政事務所產權登記，也就是沒有權狀的意思；您得標後，在法院核發不動產權利移轉證書中，會註明您買到有權狀的部份，同時也買到未保存建物部份，您絕對擁有未保存建物的所有權，但您不能到地政機關辦理產權登記、取得權狀。   在台灣，大部份房子的屋主，在買到的同時或事後，將房子加以增建，如一樓屋前屋後空地增建，或頂樓增建，這是很普遍的事；這些增建部份通通稱為未保存登記建物，都是沒有權狀的，甚至還要面臨被拆遷的危險，但事實上只要不是太過份的增建，根本不會有事。   每一家法院的公告不完全相同，高雄法院對於增建部份會囑託地政機關來測量，編臨時建號，到地政事務所可以調到它的建物平面圖；而台南法院只是很簡單在公告註明「拍賣含未保存建物部份」，其它大部份的法院更簡單，未保存部份隻字不提。   以法律的見解，增建部份幾乎均附屬在主建物部份，只要該部份無獨立通道，不能單獨使用，法院均視為從物，都在抵押權效力範圍；買到主建物的人，也同時買到附屬增建物，所以大部份法院雖未公告有無拍賣未保存建物，但仍會一併點交給得標人。   筆錄有無記載這句話不是重點，最主要投標前需詳查，該棟拍賣房子的增建物有無獨立通道，是不是另一個主體？而債務人屆時會不會主張那是第三人所建造，這才是檢驗投標人的法拍專業程度。

來法院標房子的人大致分為五種類型：

一、買來自己住，雖然投標程序煩瑣，法院點交申辦麻煩，與債務人協商交屋也不簡單，但找一家信用好、專業強的代標公司委託標購，能以比市價低的行情買到喜歡的屋子，又能將省下來的錢來做為新居裝潢或購買家電的費用，將會比購買市價的房子划算多了。

二、置產投資，我們目前有很多客戶，買法拍屋並不是自己要住的，但也不轉手出售，買來是要收租置產，一方面租金比銀行定存利息高許多，另一方面又可保值置產，這一類型的投資客短期是不轉賣的。

三、短期轉手獲利，從看房子，評估標價，得標要回房子，裝潢出售，每一件案子約三個月至半年就能獲利結案。

四、債務人自行標回，原貸款金額太高利率又高，繳息成為負擔，找銀行協商又不肯降息，須重貸降息卻又貸不了原本那麼高，乾脆讓法院拍賣再找無擔保關係的親友標回，既可便宜買回又可降低貸款金融及降息來減輕負擔，不過要注意的是個人信用問題且須要專業的評估進場時機及投標金額，不然就真的要搬家了。

五、債權人標購或承受，債權金額多呆帳比太高，乾脆自行買回再自行或轉手交仲介以市價賣出，來減少銀行損失。

投資法拍屋，有五大工作：

　　　　一。看屋　　從垃圾堆中找出黃金法拍屋，如何挑選案件，再到現場多角度看房子，有没有什麼瑕疵地方（路沖，對屋角，對電線桿等），附近大小環境好壞，房子的賣相好嗎？您要有相親找老婆那種興奮及謹慎，結束看屋工作前，就要把房子的市價估算出來，多久時間可售出，未來結案時還要檢討是否在５％誤差範圍內。

　　　　二。標屋 　 評估有多少人競標，搶標否？底標投資報酬有多少，要抓幾％利潤才有機會得標；如果您不够專業，當地法院的投標生態不甚了解，就會像盲人瞎馬一樣，險象叢生；「標太高，没利潤，標太低，標不到」，簡單一句話，學問大似天。

　　　　三。討屋 　 標到房子，您可以輕易拿到所有權，但棘手的使用權可要費一番心思；有點交房子，踓有法院做靠山，然因點交太競標，給現住人的搬家費也是有限，如果對方有高手指點，雙方可要「仙拚仙」，没有三兩三，如何上梁山，討屋的技巧，您要多鑽研。


　　　　四。整屋　　要回的法拍屋，十之八九滿目瘡痍，更像是一處廢墟，如何發揮設計、整修水準，使這半成品變成高級新成品，讓灰姑娘轉為白雪公主，這是投資成敗的一大関鍵。

　　　　五。售屋　　四、五個月製程，一件完美無瑕的商品總算完成，如何創造最高利潤，您要找好售屋夥伴，不論自售，或找跑單銷售，或找仲介公司配合；讓買方看上眼了，三方（買方，賣方，仲介）價格條件的周旋，最後一點點的注意與努力，您仍不能鬆懈。

從看屋到售屋結案，所有工作踓是千篇一律，但每一環節郤又不完全一樣，做錯了，重來的代價很高；有高利潤就有高風險，没有生意是不競爭的；多少的英雄好漢在法拍市場致富，也有更多倒霉鬼含淚退出，没有三、五年的涉獵，您敢輕易投入嗎？

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。

有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。

投資法拍屋，事先的調查與判斷是非常重要的，從左鄰右舍的探查及債權銀行的深度了解，法拍高手除了可以評估房子好壞外，研判房子有無重大瑕疵，譬如凶宅、海砂屋、輻射屋，都不是難事；最重要是要低調進行，不能因為評估調查，而引起附近想要投標人的緊張，屆時造成價格競標，反而得不償失。

對投標生手，不能看屋是一件很大的風險，但對於一位專業的投資客，不能看屋郤是利潤之所在。

每一次流標，債格即打八折，流標兩次即腰斬；容許些許的小瑕疵，花個十來萬整修，房子又是漂漂亮亮的，能少標百來萬，不能看房子當然無妨。

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。

如  一‧租金一次付清
　  二‧長租期，低租金
　  三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）
　 四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
　 五‧不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！

如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。

假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！

在整個拍賣過程中，債權銀行是唯一在投標前，有很多的方法可以排除不點交狀況；變成單純點交時，可以吸引更多買家，有利銀行債權回收，這是債權銀行不可逃避之責任。

如因債權銀行因循苟且，使「不點交」繼續存在，投標人何必淌此渾水；對於有經驗投資人，壓低投標價，預留一筆處理搬遷和解金，加上折衝協調、耐心溝通，「不點交」案子反而是最有投資利潤；和解金的金額，當然不容對方獅子大開口，予求予取，金額多寡，如何控制在合理範圍，則是另一門高深法拍功課。

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．．

第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．

第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．

公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．

特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣

另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。

如果您是要公告應買，就要以第三拍底價223萬，向法院寫狀紙表示承買，假設您是第一位送進狀紙，而且債權人也同意出售，您就能以２２３萬買到；公告應買稱「定價錢，比時間」。

假如您希望在特別拍賣時進場投標（底價為２２３萬打８折為１７８‧４萬），就要祈禱公告應買三個月期間無人來買，而且債權人又願推出特別拍賣。當然最後要能進場比價得標，否則一切就白做工；進場比價稱「定時間，比價錢」。

目前各地方法院法拍屋鑑價時，有10%鑑得特別高，緃使特別拍賣（第四次拍賣）也無人投標，也有１０％鑑得特別低，第一次拍賣就有不少人來搶標，剩下８０％案件約在第二次或第三次才有人投標。

所以不一定第一次没人投標，要找有經驗朋友協助，判斷市價行情與拍賣底價，決定何時進場投標

投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題。

早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機関也是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較没有爭議。

但從民國８０年後蓋的大樓，車位產權大部份登記在公共設施裡，與真正的大樓公共設施混在一起，法拍屋的車位糾紛就層出不窮；這些被拍賣的屋主，房子被查封，含在公共設施的車位，理所當然也同時被查封；有時連他自己也不曉得，或者他是惡意的，竟在被標走前，憑管委會的停車證，把車位先賣掉了。

車位屬不動產，要以登記為主，未經地政機関產權轉移是無效．這些法律常識不見得大家都懂，有很多的案例，債務人憑管委會的停車證，出售車位，除了有代書辦理買賣合約外，還找該棟大樓的住戶當見證人呢！

買法拍屋大樓時，要先辨明有無車位，可從歷年來，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有無異狀，有車位的公共設施比例一定比較偏高。

第二步查明該拍賣房子，每月繳納管理費金額中，有無含車位清潔費或維修費的數字；並詢問管理員詳細使用情形。探詢要有技巧，問到您想要問的，低調的調查，千萬不要打草驚蛇。

最後如確定有車位，但實際已出售別人，如果還要買，要當做没有車位行情，壓低投標價位。得標後，透過訴訟，打官司取回車位。

在訴訟進行中，隨時與對方保持互動，只要他願意和解，貼補些和解費，讓官司早點落幕。不論他是善意第三者，還是蓄意與債務人勾結，反正您少標一個車位的錢，願意和解，用１／４或１／５車位的和解預算和諧結案，您也不吃虧！！

穏贏的官司如果糾纏一年以上，佔多大便宜也不值得了，您說是嗎！

一般房子買賣過戶，買方都會要求賣方結清積欠的管理費，迼成很多大樓管理委員會一個普遍的習性，買方要負責前手積欠的管理費；法拍屋雖然也是買賣的一種，但它是透過法院拍賣取得，買方根本不能約束賣方結清管理費。

從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無関，管理委員會無權也不該向得標人催討。

有些管理委員會自行訂立公共基金，可能該大樓有此需要或是在鑽法律漏洞巧立名目，您可請主委提供公共基金收取辦法，是否經大樓全部住戶同意通過，辦法中對買賣新住戶規定是否合理，繳交公共基金之權利與義務為何？若不合理，可聲請鄉鎮調解委員會調解，或請大樓管理委員會訴請法院判決。

以投資者立場，買法拍總成本有下列七大項：

１．標價

２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費。

３．利息：從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！

４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家合適的仲介公司 把房子賣掉，才能 獲利了結；目前市面各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司可以接受到３％服務費。

５．稅費： 從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成 本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五 大項：
第一項：契稅
第二項：財產交易所得稅
第三項：房屋稅
第四項：地價稅
第五項：土增稅

６．整理費：房屋得標後，不論有無人居住，均需略加整理，包裝後出售；在房屋很景氣時，有些投資客會編列一筆房屋裝璜費用，往往能增加投資之利潤，也就是賺「裝璜」的錢；有些投資客是壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮就好了。

７．其它費用：Ａ．水，電，瓦斯費 Ｂ．大樓管理費
　　　　　　    Ｃ．工程受益費　　 Ｄ．代書費（過戶規費）

大部份的房子都有向金融機関辦理房屋貸款，銀行為保證借款的回收，會要求借款人提供房屋辦理抵押權設定，而且非第一順位不可。

所謂「抵押權」，即擔保債權優先受償之權，當借款人未按時繳納每月房貸本息時，抵押權人［銀行］聲請法院拍賣，拍賣所得價金，除最先扣抵法院執行費用及土地增值稅後，抵押權人就是最優先分配的人，其次才輪到普通債權人。

如果借款人的銀行貸款均有按時繳納，但卻另有其它債務糾紛，產生普通債權人查封當事人房屋；此時抵押權人可以選擇拍賣後優先分配價金，拍定後抵押權塗銷，也可不分配價金，抵押權繼續存在，借款人換成得標人，此時拍賣公告即註明「拍定後抵押權不塗銷，可由價金中扣抵」。

如拍定價錢為５００萬，抵押債權為３００萬，拍定後３００萬不塗銷，得標人繳納價金為５００萬－３００＝２００萬，只繳法院２００萬，抵押債權３００萬轉移為得標人，得標人其實得標價錢也是５００萬。

在８５年強制執行法大翻修時，抵押權改採塗銷主義，全部規定一律拍定後塗銷；抵押權人均行使優先分配權，抵押權塗銷；得標人如有需要，再另行找銀行辦理貸款，重新辦理抵押權登記。

所以現在的每一筆拍賣公告，均看到「拍定後抵押權塗銷」。

法拍屋點交後，你絕對有權利向戶政事務所(請檢具房屋所有權狀、印章及身分證正本)查詢屋址設籍狀況的，如果那個戶籍地址還有原債務人或其他人的戶籍。

依戶政法第47條第四項規定， 全戶(前屋主或其他人)遷離戶籍地，未於法定期間申請遷出登記，無法催告，經房屋所有權人或地方自治機關申請，戶政事務所得逕為遷出登記。

因此，倘若你是房屋所有權人只要檢具房屋所有權狀、印章及身分證正本向戶籍所在地之戶政事務所申請該戶戶籍全戶逕遷即可，戶政事務所會請轄區警員會辦，查復屬實後戶政事務所會公告三個月…公告期滿之後戶政事務所會將該戶戶籍全戶逕遷所在地之戶政事務所內，並函文回覆予你。

對方的戶籍一旦被強制遷出，他的戶籍就逕遷至所在地之戶政事務所之內，自然不在您們房子了~

已被法院查封的房屋或土地，如要進一步做買賣關係，除了要取得查封債權人同意，撤銷強制執行，還要注意有無其它債權人己向法院參與分配，如果其它債權人不同意撤銷，債權銀行仍然無法單獨撤銷的．

債權人分抵押債權人與普通債權人，抵押債權人可從謄本上查出，普通債權就要詢問承辦的書記官，他不一定會告訴您，而且在拍定之前，有新的普通債權人具狀來參與分配，是任何人都無法預料的．

曾經有一位客戶，與債務人談妥買賣價錢，付了一半訂金，對方馬上交屋給他使用；除了銀行同意撤銷，而且也問過書記官無別的債權人，沒想到付款後的一個禮拜後，跑出新的債權人，最後聽說還是對方自導自演，這位客戶氣炸了，只得提起詐欺官司．

沒有所有債權人同意，土地未撤銷查封登記，您們是無法成立交易的；我想債權銀行也是好意，可能了解債務人財務複雜，所以您直接到法院投標，產權比較有保障．

停拍：暫時停止拍賣，有下列數種原因

　　　１．未登報：投標前，債權人需刊登報紙拍賣公告，如未刊登或刊登時間未依法定天數。

　　　２．未送達（或送達不合法）：拍賣時應送達債務人知悉，如未送達或送達被債務人拒收或未依法定時間送達。

　　　３．內容變更：拍賣條件有變更，通常是點交變不點交，或有租約被債權人排除，不點交變有點交。

　　　４．內容有誤：拍賣標示內容有錯誤，也許是法院公告或報紙拍賣公告其一有誤，法院要重新公告拍賣。

　　　５．提供擔保：債務人提供擔保，也會暫停拍賣。

撤拍，應是撤回：停止本件執行，有下列兩種原因

　　　　１．和解：債權人與債務人雙方達成還款和解條件，而由債權人向法院聲請撤回。

　　　　２．特別拍賣，最後一次拍賣無人應買（流標），即視為撤回；債權人要重新鑑價，才會從第一次開始拍賣，但重來時間約半年以上。

不在拍賣範圍』不同『不在點交範圍』，不點交是因租用或佔用，而不在拍賣範圍是根本没拍賣。

民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉
土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

如果拍賣時，頂樓增建不合在一起拍賣，點交後，原屋主跑到頂樓住，會降低大家來買的意願，銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律，就是在保護銀行貸款出去後，萬一屋主另行在屋頂加蓋增建物，銀行有併付拍賣權利，可要求法院將頂樓增建合併主建物一起拍賣。當然增建部份拍賣款，銀行無優先受清償之權。

頂樓增建部分不在拍賣範圍，先查看本件當初拍賣公告，看有無增建物的標示及底價。真的没有，就可確定不在拍賣範圍，但還有下列幾種可能：

一‧頂樓增樓無獨立通道，需由樓下主建物內梯出入，可能法官認定頂樓增建為主建物之從物，根據「主物之處分及於從物」，買到主建物，就同時擁有增建物，這一種情形可能就是您題意不在拍賣範圍而又能點交的情況。

二‧銀行帶法院來查封時，粗心的銀行，漏了頂樓還有增建物，没有主張併付拍賣。

三‧頂樓增建是在銀行貸款設定前即已建築完成，民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉就行不通了。當初銀行貸款設定前，又未要求屋主寫下切結同意書，同意爾後無條件合併拍賣。

四‧對方主張頂樓增建為第三人建築，則不論設定貸款前後完成，債權人都無法引用民法８７７條併付拍賣。

如果不是第一種情形，投標的人寥寥無幾，價錢會掉得很利害。投標前有預算一筆處理費用，才有空間與對方折衝協調；您買到不完整的產權，對方５樓增建使用上也不方便，只是雙方和解費多寡問題而己。

當然雙方談判，對方看您撿到便宜，可能會獅子大開口。您要配合進行法律途徑，也隨時給對方下台階、和解的機會；貼補預算中的和解費用，讓對方心甘情願把增建物賣給您，才是最圓滿結局！！

原屋主房子被拍賣，大都面臨財務上的困境，繳不出銀行貸款利息，只好眼睜睜看著房子被賤賣。

多數人的觀念，認為來法院標房子的人，能在七天內全額現金買屋，一定是財大氣粗的投資客；想不開的債務人，就會把房子被拍賣的損失全記在得標人帳上，希望能從得標人身上要一筆高額搬遷費；依我們數十年經驗，剛與債務人接觸，對方獅子大開口要搬遷費是很平常的事。

買法拍屋，如何快速點交房屋，而且是在和諧情況下交屋才算圓滿；如果全然依恃點交程序，完全不理會對方要求，面對走投無路的原屋主，往往會產生不可預期的抗爭後果。

一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絶招：
　　　　　　１.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭
　　　　　　２.破壞房屋裝璜及水管電路
　　　　　　３.恐嚇自殺，以死相逼

並不是每一位債務人都這麼惡劣，很多不理性的抗爭，其實都是旁人從旁慫恿，甚至有法拍屋海蟑螂介入，強行恐嚇得標人，索取高額不合理搬遷費。

要與形形色色的債務人協商交屋條件，最好能找有經驗的第三人出面，得標人本身避免與對方直接談判；如要與第三人共同出面，可稱是得標人朋友，自己不出面，第三者比較容易討價還價。

除了與對方協調折衝外，法院的點交程序也要同步進行，點交流程雖長達四個多月，但卻是與對方協商的有力靠山。

初期對方姿態會很高，但法院點交程序日日進逼的壓力，會讓對方氣焰一天比一天低；在重要的関鍵時刻，加碼個少許搬遷費給對方台階下，才能讓對方快速妥協交屋。

只要得標人願給些搬遷費，有經驗的人就不擔心對方會破壞房子；拖、磨、談是應付難纏案件三字要訣，秉持軟中帶硬，硬中帶軟的原則，不挑舋對方，隨時給對方台階，再配合法院點交動作，房子就能順利交屋了。

以前在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。

但根據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：
　　　　　１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。　
　　　　　２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。　
　　　　　３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。

也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

例１：拍後增值為正數代表拍賣底價低於當年度公告現值，如以底價得標，便有隱藏土地增值稅，再轉手時就會浮現出來。　　　　　　　　　　　

例２：拍後增值為負數代表拍賣底價高於當年度公告現值，不管加價多少，均以當年度公告現值為移轉現值，所以没有隱藏土地增值稅問題。　　　

例３：非透天房子的公寓或大樓，房屋坪數權利範圍一定是全部，但土地部份則是多人共同持有；如五樓公寓的某一樓土地部份為五人共有，所以各樓的土地權利範圍為五分之一，即持分五分之一，換算出來的土地坪數就稱持分地坪。

標購法拍屋四大要訣 四、代墊尾款

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