住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導
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受到一月立委選舉結果激勵，年前房市再掀一波小熱潮。 然而年假期間又冷又濕，且民眾『薪』情不佳，因此除少數特殊個案外， 近期整體市場人氣及買氣，其實未再持續增溫，大致是個案表現。 而由於短期不確定性尚未降低，多數指標個案依然按兵不動； 恐將等到總統選後，今年市況及發展趨勢才會漸趨明朗…
由於年初立委選舉結果，藍軍大勝，一般預期對未來社經局勢進展，具有正面、積極的意義，因此本地房市可說一掃九六年下半年來的陰霾，開春就搏得個好彩頭。
而所謂『好事成雙』。無獨有偶地，緊接著就在農曆年後，政院因應大勢宣佈了重要的措施：那就是陸資來台購置不動產的相關政策鬆綁。
根據上月十九號所發布消息，政院已做成初步決策，將開放陸資來台投資包括休閒農場、度假村在內的各式商用不動產，並同步端出陸資得向台灣金融機構融資上限五成的貸款，不追查資金來源，及人員來台滯留時間延長為九十天的配套措施。
政策多空堆疊
如從年初立委選後結果明朗，到年後鬆綁陸資來台投資政策，短短不到兩個月時間，國內房市在消息或信心層面上，確實有如注入兩劑強心針。尤其鬆綁陸資的動作，更被解讀為開放三通的先兆，因此鬆綁消息一出，一些具有相關題材的資產類股，立即反應。
只是，信心層面雖然增強，不過從實況觀察，市場人氣、買氣，都未再有令人驚艷的表現，僅上月底因天候回穩，市況稍有反彈。
而政策面雖出現利多題材，但同時也有負面者，全國售屋所得之賦稅課徵標準，財政部今年大幅修定。北市從原本的二十五％大幅調高至二十九％，北縣內之『市』級行政區調幅更達六％，來到十六％。大台北地區售屋稅負的大幅調升，也將是今年房市發展的另一新變數。
另外，台股封關前及年後持續震盪，對房市也多少有影響。不過近期股市榮衰，和國際財經因次貸風暴尚未平息有密切關聯，近期房市市況平平，則還是基本面問題。一方面天公不作美，農曆年前後冷颼颼，影響來人，另方面價量俱揚，對照消費力成長停滯，所產生的觀望氣氛，也還是從去年中延續到目前。
那麼，各地區近期的市況究竟如何？哪些個案頂住逆勢，表現搶眼？中長期可能的趨勢或變化又是什麼？請看我們以下的解析。
■台北市
首善優勢 房價短期難修正
約從九四年開始，北市房市在地以稀為貴的議題強力炒作下，逐漸步向M化。剛開始是一些畸零、小面積基地的大量開發推案。不管是捷運、學區或純投資，此條件之基地，無非只能規劃低總價、小坪數產品。這是產品坪數及總價M型化的左端發展。
九五年後，開始吹起Ｍ化右側風潮，也就是高總價、大坪數，甚至豪宅之推案高峰期。在後續以三通為首的各種議題支撐下，此一浪潮至今方興未艾。
根據本刊市調了解，遠企飯店旁，基地原為停車場的「敦南苑」，準備開出每坪一五○萬，坪數想當然爾是三位數字。其他包括太子信義計畫區之「信義台北」、中泰賓館原址改建，及南京東路六福皇宮對面基地，也都是業界矚目，很可能出現歷史天價的個案。屆時出現兩百萬以上開價，恐怕也不讓人意外。
雖然近半年多來，台灣整體房市處在盤整低檔階段，然無論是兩岸三通或是開放陸資等題材，一般認為最受惠的，還是首善之區台北市。加上各項公共建設開發、都市更新等各議題加持，北市高房價時代，已是不可逆的趨勢。
■台北縣
工業住宅風波 暗潮洶湧
無論是現有優勢還是未來性，台北市的確無可匹敵，不過短期內表現突出的個案，反而大多在台北縣。板橋算是整體表現較佳區域，其他地區則是個案表現。而近年推案大戶—遠雄企業團，年節不休假，接待中心照常迎賓的策略，確實收效。
儘管過年期間天候不佳，不過在應景活動炒熱氣氛下，遠雄林口新市鎮及北大特區的指標個案，都人氣滿檔，且寫下近期難見的銷售佳績。不過要注意的是，遠雄的聯案銷售操作自有其奧妙，周邊其他個案，雨露均霑的情況並不多。
無可諱言地，北市高房價的擠壓，使不少原居北市的消費者選擇移民北縣。在此趨勢下，也算間接造成近兩年北縣推案量的大爆炸。不過這些供給量，真正產生立即性賣壓的時間點還未來臨，因為這當中，預售屋的比例不低。現在要注意的，是九三、九四年預售銷售，目前陸續進入成屋交屋期的舊案餘屋。
說到此處，近日據報導，由於新上任的工務局長見解不同，使之前大量推出的工業住宅，如今面臨無法取得使用執照的情況。目前最新發展是，業主須捐出一定比例土地，或以公告現值加四成計算繳交代償費，並補繳回饋金，才能順利取得執照。無論如何，此事之爆發再度突顯政策發展上的搖擺不定，無論業界或民眾都難適從，當然也仍為北縣未來房市供需投下潛在變數。
■桃園
經費分配問題 建設未落實
前面提到，從捷運建設、區域開發、近年城鄉發展顯學之都市更新，甚至近期最夯的三通及陸資投資話題，確實都是支撐房市熱度的重要題材。不過這些利多題材的有效範圍，大多僅止於大台北地區。相較下，工業大縣桃園則總是失焦。
平心而論，與桃園地區相關的建設開發，其實從來沒缺過。交通方面有高速鐵路、中山高五股楊梅高架段、機場捷運及桃園捷運系統。區域開發方面，桃園航空城、高鐵車站特定區、長榮工商綜合區等，更都是具有全球視野的發展藍圖。
然而近期與桃園相關的建設話題，多是雷聲大雨點小。桃園捷運藍線及機場至高鐵車站段，好不容易進入施工階段，捷運其他路線則仍未定案，五楊高架還在環評階段，航空城則因缺乏配套，廠商進駐率仍然不高。
而桃園人最引頸企盼的中正藝文特區，在確定爭取北部流行展演中心希望落空後，礙於經費問題，只能暫時定位為露天表演場地，原先縣政府規劃為桃園信義計畫區的豪氣，早已煙消雲散。
根據去年底通過的新修訂政府財政收支劃分法規定，必須要有一定比例的地方稅收，回饋作為當地建設之用。此一改革，相信對桃園縣的未來發展有一定意義。不過真正要讓桃園之建設及地位，趕上隔壁的大台北及新竹，恐怕還需要未來新國家領導人，更多的關注及重視。
■新竹
新案仍蟄伏 選後可望進場
和大台北以商業金融為核心不同，北台灣的桃園與新竹，都是以工業生產為核心。但不同的是，桃園目前為止還是以傳統產業為大宗，而新竹則是高科技電子產業的研發中樞，箇中的最核心，當然是新竹科學園區。
根據國科會最新統計，竹科仍是台灣三大科技園區的產值龍頭。去年實際總產值高達一兆一四一八億，已經佔去年全國總產值的近百分之八點五。從這個數字不難看出，竹科對台灣發展的重要性。
除了竹科外，新竹縣市政府的施政成績也相當斐然。新竹市長林政則連續數年在天下雜誌的地方首長滿意度調查中，非第一即第二；在他的打造下，新竹市不僅是科技之都，也是花園城市。而縣治所在的竹北市，在縣治重劃區、高鐵車站特定區及璞玉計畫加持下，更是北台灣都市發展的耀眼新星。
不過或許就基於這樣的優勢，九一年後新竹房市以上述兩市為首。上演價量齊揚的戲碼。然經過數年的衝刺後，近半年市況也和北市類似，出現高檔整理的情況，價格方面，僅有新竹市區還在上探，竹北目前則似乎出現二十萬／坪的關卡瓶頸。也因此，許多原本計畫年節前後進場的新案，幾乎全數按兵不動，總統選後，市況才可能有較明朗的進展。
■基隆
天無一時晴 大案進度延
過年期間待在北部地區的民眾都知道，這段時間的天候狀況是又濕又冷，頓時間感覺，五、六百年前墾荒時期，北台灣那種瘴癘的印象，似乎又歷歷在目。
糟糕的天氣，當然讓多數人選擇留在家中，因此多數北部個案接待中心人氣難以提振。然這對向來給人多雨印象的基隆，其實見怪不怪；原本入冬就是房市度小月的基隆，在這種天無一時晴、地無一日乾的窘境下，市況自然維持低檔。
不過近期一些細微的市況發展，卻值得我們關注。根據本刊市調人員訪查，白天鵝建設市區大案目前僅在潛銷，進度似有延緩，摩天樓案「東方帝景」也可能再度延後交屋時程。另外，台北知名代銷海悅廣告，更決定放棄承接名軒「大船入港」。
白天鵝市區大案選擇暫時潛銷，東案再度延後交屋，可能都是主管單位發照上的遞延。不過海悅廣告的動作，卻可能有其他意義。因為去年當地年度大案「普羅旺世」，原代銷公司由於與建商對未來行銷方向策略無法達成共識，已決定自本月起撤場，將由建商業務部接手自售。這些消息，無疑都為來年的基隆房市，埋下一些不確定因素。
■台中
市長帶頭炒 房產熱仍酣
北台灣因天候不佳，僅採取特殊行銷策略的遠雄個案，有比較突出的表現。相較之下，中南部氣候相對宜人，年節期間台中市過年不打烊的建案，就有相當優秀的銷售成績。而據了解，這樣的銷售熱潮，主要是回台過年的台商所撐起。
事實上不僅是過年期間，根據官方資料，去年家戶購屋比，全國是呈現下滑狀態，而就地區論，則只有台中市是逆勢上揚的。另外本刊之前發布的十大建商中，中部建設入榜的比例也較往年提昇不少。由此可見，對照整體的回檔整理，台中地區房市似乎還是處於上升狀態。
當然實際情況如何，還難定奪，畢竟台中市本身也出現產品及價格的Ｍ化，當地看似熱絡的市況，也有可能如北台灣般，是高單價高總價產品在撐大樑。但無論如何，在各項建設及議題拉抬下，台中房市的全國能見度確實提升不少。而這中間，擅長行銷的胡志強市長，被外界解讀是主要功臣之一。
胡市長近年的動作，確實要比其他地方首長更具魅力，曝光度也更高。從李澤楷參訪、阿扁總統視察，都看得到胡志強的身影。當然最新的傑作，就是聘請日籍名建築師伊東豐雄，為台中大都會美術館設計操刀。而這個國際級的設計作品，如今當然也成為當地建案拿來包裝、做為賣點的材料。
■高雄
預售案湧出 後市待觀察
新竹以南，目前唯一可以看到捷運建設的，就是高雄市。雖然在興建過程中風風雨雨，相關的弊案，甚至還曾延燒到現在代表執政黨競選總統大位的謝長廷。去年，現任市長陳菊更因延後通車，親自向市民致歉。不過如果和其他地區相比，有了捷運加持，高雄市顯然仍是幸運的。
過去有所謂『北基隆、南高雄』，論及的當然是海運起家的這南北兩大港口。如今基隆港地位不再，功能將被八里的台北港取代；而兩岸就算三通，如基隆不能從商港轉型為觀光產業主導，恐怕能嘗到的甜頭有限。類似的道理，也部份適用於高雄。
高雄市是南部最大都會區，不過在北縣升格後，台中縣市也欲合併提出升格計畫，高雄勢必不能再靠港口營運來維持地位。現在，高雄港還在跟其他國際商港比較吞吐量，這可能已不具意義。看到台中房價從原本的個位數字，如今居然凌駕高雄，就可見一斑。
不過畢竟捷運加持及原本具有的條件，當地仍後市看漲，當地甚至出現更大的預售供給量。而能出現一定量體的預售案，就是業界看好未來的最直接徵兆。只是，在建材物料上漲不停下，土地占總營建成本相對較低的高雄房市，個案受到衝擊將更大。未來實際反應及買氣，也將面臨新的考驗。
價再釀調高
除了鬆綁陸資在台投資不動產限制外，近期最大條的房地產相關消息，無疑就是以鋼材為首的各式建材原物料，上漲風潮再度狂吹。
近日媒體連續報導，鋼筋價格持續飆漲，水泥乃至於混凝土價格，也是上升趨勢。據建商說法，和前幾年相比，建材成本已暴增三成；在此狀況下，已無法自行吸收，只能反映實際成本，調漲房價。
鄉林建設董事長賴正鎰更高分貝放炮有人為炒作，哄抬鋼價之嫌，並要求中央責成中鋼比照油價之凍漲模式來辦理。而經濟部則已有所回應，確定從本月五日開始，暫停相關鋼材的出口。
而此風波產生的實際影響是，台中建案早就率先調漲。報載，當地「總太東方帝國」年前年後就已此為由，連調三次，總調幅逼近三成。而北高兩地建案也在醞釀上漲，預料大台北地區之調漲幅度，至少在一成以上。
國際趨勢現實，確實是所有原物料都在上漲的情況。不要說建材或石油，連小麥、黃豆等各類與民生消費攸關的物資，都是漲漲漲。而實際上，鋼價仍繼續飆漲；上月二十五日，每噸價格已來到兩萬七千五百元的歷史天價。
以鋼料為主的建材持續大漲，主要是以中國及第三世界為首的開發中國家，公共建設之大量需求所致；短期看，則農曆年前大陸雪災之後的重建，也將使相關原物料繼續搶手。短期看，就算運用相關政策，也難以壓抑此勢。
房市明朗發展 靜待大位新局
就成本與利潤觀點，建商當然沒有不調漲房價的理由。然同樣的壓力，桃竹等地同業也得面對。而根據本刊市調實地了解，桃園地區個案根本不敢以此為由調漲價格。這中間的關鍵，是消費者購買力，有沒有跟著提升的問題。
的確，成本利潤觀是如此，然就供需或實質購買力角度分析，則有些地區或個案，在主要消費群仍負擔不起的前提下，根本沒有反應成本的空間。而只要國人實質購買力繼續維持現狀，無法反應成本的區域及個案，範圍只會愈來愈大。
立場傾向兩岸分治的大陸學者暨作家曹長青，曾在上月於自由時報為文指出，台灣社會並未如坊間所言，社會階層已然Ｍ型化。曹氏是參考官方相關數據所得結論，主要論調是，台灣街頭遊民不多，貧富差距未明顯惡化，失業率近年也始終在百分之四以下，這些都是歐美先進國家望塵莫及的。
然而，台灣政府官方數據的可參考性愈來愈低，早非一朝一夕之事。就目前官方採集數據之方式論，失業率及貧富差距，真實性都大有問題。
到底有沒有社會階層M化，還是個人論述見解；如單論房市，則產品趨勢及不動產購買力的Ｍ化，確是事實。而鬆綁陸資及三通利多，恐怕只是給商用不動產錦上添花，對住宅房市助益有限。
因此，房價得繼續反映成本也好，民眾『薪』情依舊不佳也罷，近期房市發展，顯然仍是相對渾沌不明的；這從一些指標大案遲遲未見進場或強銷，即可略見端倪。顯然得等三二二大位選舉結果揭曉，國內政經局勢略見明朗後，本地房市發展才可望撥雲見日。
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