【住展雜誌 321期】 住展雜誌租售報導
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對一般投資人來說， 如何在所能涉獵的資訊中精準地挑對值得投資的產品， 可說是一件勞心、勞力又費神的工作。 透過本文對於投資性房地產的剖析以及個案的推薦， 將能為您的投資眼光加分，進而爭取最好的利潤。
房地產的市場中，有些人看屋購屋的目的並非自住，而是懂得從購屋再出租或售屋的過程中獲取利潤，這些人對於那裡是商機，擁有敏銳的聽覺與嗅覺，這群人統稱為房地產的『投資客』。投資客的蹤跡往往和房市景氣有相當明顯的關係，當房地產熱絡時，投資客便會大量湧現。 大多數的投資人所能接觸的資訊，往往只能綜合市面上提出的一些市場趨勢的分析、景氣指標推測以及各種政策走向研判的資料，然後再來進一步選定投資的區域與產品。簡單來說，值得投資的投資型好宅，都具有某些共同特性，那就是在透過房市題材的支撐下，具備現在或是未來無限發展潛力的產品。
套房、店面、一般住宅是目前最常見的投資產品，其他像是辦公大樓與車位則是少數人會選擇的投資產品，以下針對常見的三項房地產投資性產品（套房、店面、一般住宅）來做簡單介紹。
套房產品
北台灣負笈在外的異鄉遊子相當多，也因此產生了大量的租賃需求。看準了這些租賃需求，再加上套房因坪數小，總價負擔輕的誘因下，不少投資消費者，選擇套房產品的主要目的，就是為了利於出租或將來加價轉手獲利。這也是為何套房產品的投資客比例，總是多於其他產品的原因。
投資轉手而獲利的方式除了出租的概念之外，購買預售屋以賺取漲幅空間的價差也是另一種獲利方式，舉例來說，若以購買房價一百萬的預售屋，在自備五萬元頭款後，當房價上漲至一百廿萬時，這中間總價相差了廿萬，屋主當時的投資僅五萬，獲利可達到四倍之多。能投資獲利雖然吸引人，不過在此還是提醒您，這樣賺取漲幅差價的投資方式，前提是要眼光夠精準，而且要選對投資標的，以免屆時遭受套牢之苦，更是得不償失。
在租賃投資上，套房產品主要可依租屋客源的不同，大致分為『商務套房』、『上班族套房』以及『學生套房』這三大類，雖然三者均具有相當的投資潛力，但由於三者租屋族群的不同，在地段的分佈、投資標的型態選擇上，也就會有明顯的差別。
一、商務套房
商務套房多為接待中長期在台灣的外商或跨國企業主管回台灣總部洽公的臨時住所。這類套房坪數較大，擁有五星級的配備與管理，由於取得成本較高，所以租金也相對提高許多。在承租客源上來看，雖然僅限小眾，但是由於整體需求相當穩定，且租期也較長，整體評估下來其中的投資報酬率仍是相當可觀。
二、上班族套房
此類型的套房大多位於都會圈商辦大樓附近的小套房，都有極穩定的出租人口。此外，還有一些位於特定區塊的套房，也可以提供給特定職業的出租人口，像是位於機場附近的套房，就會有不少空姐、空少承租；以及一些特種行業密集的區域，套房租賃的需求量也相當大。
由於此類型套房的對象多為租屋而居的上班族，通常只要具備有以下三項特點，都會有不錯的租金行情。
（1）便利交通：方便上班通勤，像是捷運站周邊或是捷運共構案等產品都很適合。
（2）生活機能佳：鄰近商圈或者是賣場，讓租屋者的生活採買較為方便。
（3）家電傢俱齊全：可提供電視、冰箱以及簡易廚具等，讓承租者可以免除搬家時的麻煩。
以下所列的個案中，交通便利為投資推薦主因，像是位於林口的「蒂芬妮（B）」，規劃五十八戶的套房產品，訴求距中山高交流道約五分鐘車程，符合在台北市區交通通勤族的需求；位於大同區的「時尚之星」，訴求站前特區，相當符合北市捷運通勤族的需求；還有位於竹北的「德翼」，挑高套房的規劃，又鄰近竹北交流道以及六家高鐵特區，開車或是搭乘高鐵通勤都相當方便。
三、學生套房
因大專院校學生宿舍大多不足，所以許多學生都需要在附近尋找住處，而這一塊的市場需求量大且穩定，所以也極受投資客的青睞。只是距離台北市中心精華地段，像是台大、師大等，由於房價普遍較高，平均大約在四、五十萬上下，套房租金約在一萬元以上；離北市區較遠的市郊，像是淡江、銘傳龜山校區等郊區學校附近，房價行情每坪約一、二十萬，租金平均大概在六千元左右，就投資報酬率來看，郊區的學生套房確實比市區來得高出許多。
提醒您，在挑購學生套房產品時，區位非常重要，盡量以鄰近學區為主。越鄰近學校的房子，租金相對也會較高，再加上學校周邊往往都是生活機能較佳的區域，所以若能再滿足學生網路以及存放機車的需求，都可以替自己的套房產品加分。
一般住宅產品
一般住家產品在出租時，由於租屋客源多為一般小家庭，因此住家周邊環境是決定租金的關鍵因素。一般而言，位於住宅區的一般住家產品，比位於商業區或工業區有更高的出租價值，此外，位於靜巷內、學區旁、綠地公園景觀以及生活機能較佳的一般住宅，租金通常都能維持高檔。
若是位於大專院校旁的公寓或透天產品，想作為出租學生的用途，可以考慮空間再利用的隔間方式，畢竟學生是以房間為出租單位來計算，房間越多也就代表未來的收益越多，只是出租給學生的房屋通常會有較高的折舊率，此觀念不可不知。
以下所列的個案中，大多均為一般住宅的產品規劃，位於林口的「躍世紀」、板橋的「皇勝憘悅」以及汐止的「映相巴黎」均以捷運利多為投資推薦主因；位於樹林的「中悅夏宮」則是以品牌與北大特區的發展潛力為主因；位於泰山的「九揚海德堡」值得投資的原因較為特殊，主要是此案相對低價，可趁低價時買進。
店面產品
一些住宅產品在一樓也會有店面的規劃，基於此現象，在此也簡單介紹店面產品投資的注意事項。
店面也是投資性房地產中，另一項投資報酬率較高的產品。店面首重的就是商機，而在商圈氣息濃厚的地段，本身房價就屬高檔，獲利率相對也會提高。只是店面投資和套房投資最大的不同點在於，店面沒有所謂的區域行情，租金或是售價，在同一條街上，可能會因為是街頭巷尾或者是陰陽面，就會有數倍的價差。仔細觀察，在同一社區或地段中，臨路面和臨巷面的店面，每坪售價相差十來萬的個案，比比皆是。
那麼投資店面，應該在那裡買才比較好？其實繁華熱鬧的成熟商圈，是最好的選擇；但因為此種標的往往因為開發成熟，少有新建或是預售的店面，多只能靠中古屋轉手買賣才能取得。除此之外，也可考慮挑選新興商圈或是發展中的商圈。值得一提的是發展中的商圈，因商圈氣息尚未成型，投資門檻相對也會較低，但是所要承擔的風險也較大。像是，高鐵五大站區中的青埔站以及竹北的六家站，則符合此特性。
提醒您，近年來由於受到經濟不景氣的影響，店面投資報酬率也有較大的波動，像是原本繁華熱鬧的天母商圈，近一年來生意冷清，走在街道上，已開始看見多家店面招租的廣告，店面空置率有增加的情形。從這樣的現象來看，黃金商圈店面已未必是永久投資必勝的保證了。
發展潛力為投資契機
投資房地產最大的風險，往往就是『時間』，只要能克服時間上的壓力，選對地段，在沒有超過經濟能力負荷的前提下，往往都會有獲利的機會。由於台灣目前房地產是處於供過於求的情況，要希望能在短期內獲利的機會自然變小，所以，在這樣供過於求的大環境下，要如何精準投資，懂得尋找具有『供不應求』的產品以及具備提高租金水準的能力，就顯得相當重要。
具備『供不應求』特性的產品，通常都具有不錯的發展潛力，而發展潛力又該如何評估呢？建議您不妨從交通、生活機能、未來重大公共建設、都市規劃等各方面來綜合考量。其實還有更簡單的方法，那就是可以仔細觀察那個區域推案最熱，建商都往哪些區域跑，其中便可略窺一二。而這些發展潛力強勁區域的產品，往往也就是可以列為考慮投資的標的。
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