【住展雜誌 318期】 住展雜誌租售報導
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近年來隨著各項交通利多，讓具有交通便利優勢的周邊土地上， 許多建案如雨後春筍般地一一冒出，相對地也拉抬這些區塊的房市價格。 在目前政府提出的諸多交通建設支票中，要如何精準地挑選出符合交通便捷、 未來性、國際化，以及增值潛力強的區塊，確實不容易！ 本篇提供客觀的參考資料，讓你可以精準地看清楚具有交通潛力的增值區域。
自民國八十五年三月，木柵線首先通車營運開始起，在當時興起了一波『遷往郊區移民潮』，至今，捷運確實一直帶動著周邊的房市買氣，房價也有逐年增加的趨勢。除了捷運之外，隨著高鐵的通車，高鐵站附近的土地也逐一成為建商們爭相強奪的房市戰區。交通建設除了捷運、鐵路外，快速道路的開拓也是影響房市的因素之一，像是中山高以及北二高的交通便捷，確實帶動了桃園市鄰近地區的這幾年的房市熱潮。
由此可知，交通建設對於房市潛力的提昇確實具有一定程度的影響力，只是影響程度有多大，其實還是未定之天，還要其他因素配合…
交通建設帶動 房市潛力看漲
仔細觀察各項交通建設的發展與鄰近區域房市之間的關係，你會發現，不同的交通建設，對於周邊房市的影響也會醞釀出不同的化學變化。
一、公路
隨著快速道路或是其他聯絡道路的陸續拓展，位處於交流道旁的區域一開始總是會變成熱門的炒作話題，中山高與北二高的實例仍歷歷在目。然而，位於這些聯絡道路或是快速道路旁的區域房價真的就隨之水漲船高嗎？答案未必如此。以信義快速道路為例，當初話題不斷炒作，強調可以帶給文山區另一波房市熱潮，時至今日，信義快速道路的通車，對於文山地區的房市發展似乎並沒有造成預期中的大利多。
但是也不能完全否定道路開通對區域房市的潛力開發沒有幫助，以北宜高去年通車後為例，雖然已讓蘭陽地區的房價提早上漲兩成。但是，可惜的是，通車後，蘭陽地區的房市反而吹起一股寒流，看屋買屋的來人數卻未見等量上揚，這或許和北宜高開通後，縮短了台北到宜蘭的往返時間，降低了消費者在此買屋的意願有關。
總歸來看，公路建設對於房市潛力的拉抬力量似乎有限，再加上地處於交流道旁所帶來的空氣污染、噪音、塞車等不利因素，是否會影響此區房價，也有待審慎評估考慮。
二、軌道建設
捷運
綜觀近年房市狀況，具有捷運賣點的個案，往往都是熱銷、強銷的保證，在最近買氣低迷的市況下，鄰近捷運周邊的個案，仍是人們趨之若鶩，大家眼中炙手可熱的搶攻商品。
只是在選擇鄰近捷運旁的個案時，仍要考慮到一些負面影響，像是高架捷運帶來的噪音與震動，有可能會造成房價下跌的狀況。以木柵線與淡水線為例，高架橋週邊噪音與震動影響到了生活品質，加上風水之說，高架形式的捷運週邊，特別是二、三樓，價格往往比外圍同等級住宅為低，漲幅也不高，這是想要趁早進駐捷運環狀線週邊房市的消費者，所要謹慎考量的狀況之一。
高鐵
隨著高鐵的通車，各站附近的土地幾乎都成為業者們的推案戰場，由於政府近年來釋出許多鐵路交通建設的支票，業者們無不把握這些交通利多因素，持續在這些『未來可能』有交通發展的區域上大興土木，目的就是要搶先奪得交通便利的熱賣制勝點。
以高鐵青埔站為例，雖然有交通便捷等利多，可是周邊重劃區土地尚未開發完成，反而使得此區生活機能欠佳，所以不如等到社區公共建設完成以及人口與商圈型態集中之後，挑選合適的產品再進場投資也不遲。
大眾軌道建設 未來交通趨勢
這幾年來隨著捷運的蓬勃發展，確實替大台北地區內捷運所到之處帶來相當大的成長效益，為了再擴大此軌道建設的便捷概念，全台北、中、南的捷運建設也是蓄勢待發，一切就有待政策的落實與執行。
一、環狀線
為了帶動大臺北縣市地區之整體產業及經濟發展，充分發揮捷運路網之效益，環狀線建設概念於民國七十六年油然產生。全線橫跨大臺北縣市之行政轄區，並且在未來將串聯臺北縣市都會區共十二條捷運線。
環狀線建設雖是未來交通建設的發展趨勢，但是也要等到此建設確定興建執行之後，才能真正為周邊的房市帶來實質上的增值潛力。
二、機場聯外捷運系統
桃園捷運的政策雖然一直反覆搖擺不定，但是連結高鐵到機場這條重要的交通線路卻不容忽視，因為它扮演著聯繫機場到台北都會區的重要交通命脈角色，可將此區的交通做一個完整的大串連。
如此一來，待『中正國際機場聯外捷運系統』興建完成後，台北與機場之間往返交通的時間縮短，以及機場周邊房價的看漲，勢必會帶來另一波交通與房價革命戰。
三、捷運
除了大台北地區環狀線、機場聯外捷運的規劃之外，全台北、中、南（高雄除外）的捷運建設也都是處在規劃與推動的階段。
基隆
為了改善基隆交通運輸問題，捷運延伸至基隆的概念，希望能在兩年內規劃完成，只是光為了研商究竟是以BOT方式還是政府出資興建，就讓此案再度搖擺不定，讓人霧裡看花，所以基隆捷運最後結果如何，又是否真的如同大家所說的三鐵共構帶來的交通利多，還有待後續觀察。
桃園
桃園的捷運計畫預期可有效改善桃園—中壢的走廊交通外，並可打通機場、高鐵之聯外通道，加強鄰近台北都會區之聯繫。桃園捷運的興建對桃園縣市來說，或許會繼之前中山高以及北二高開通之後，再掀起另一波桃園縣市的房市高潮。只是桃園捷運有高架橋的規劃，是否會影響鄰近高架附近的房價，這一點也值得注意。
台中
位居全台第三大都市的台中，其捷運建設也於九六年七月至八月，陸續完成招標作業與簽約，預計於民國一百年完工通車。路線規劃，自臺中市北屯區松竹路，沿文心路、文心南路、臺鐵北側三十公尺道路至高鐵臺中車站，共設十五座車站。
和桃園捷運一樣主要也是以高架規劃為主，希望藉由台中捷運連結高鐵台中車站來加強北、中兩都會區的聯繫。只是目前還有待九十七年地方政府完成用地取得後，才能再進一步探討台中捷運施工的實際狀況，也就是說，土地取得還沒談妥，台中捷運也是處於規劃中階段。
工程執行成效 決定投資時機
總歸來說，無論是國際性的桃園機場還是國內各縣市的機場，未來若有軌道建設將對外的機場與各縣市內的交通做連結與整合，勢必會對整體的交通帶來許多的便利，也有助於達到城市國際化的目標。不過，以上的說法只是一個針對未來交通發展趨勢的探討，最後是否真的能實現三鐵共構，或是連結機場與城鎮的夢想，都有待於政府將手上的這些交通支票兌現才具意義！
可是，仔細觀察近幾年來政府對於交通支票兌現的誠意度結果來看，誠意度似乎並不高，無論是捷運環狀線還是桃園捷運網的落實興建，整個執行決策的過程中似乎一改再改，無論影響政策執行的整體因素為何，消費者若對交通潛力區塊投資有興趣，可以在觀察政府決策動作後，再確定工程是否已開跑，若已動土開跑，以上談到的這幾個交通潛力區塊，將能成為你自住或是投資的利多首選。
八里 西濱與64號東西向快速道
八里鄉位於臺北盆地的西北端，總面積約為39平方公里，略呈長條帶狀，位在淡水河出海口之西側，東北隔淡水河與淡水鎮相望，全區依山、傍水、臨海，約有三分之二的土地屬於丘陵山地，其他的三分之一分布在北面沿海地區，是為地理形勢上的特性，以往由於交通不便，抑制了區域的發展，故當地一直將交通建設視為首要發展重點。
目前在八里地區進行當中的重大交通建設，分別為西濱快速道路，可銜接計畫中的64號東西向快速道路，形成西部沿海的主要幹道；向南可達桃園航空城，向北可通達淡海新市鎮與北海岸基隆地區，已有部分路段通車。另外，就是目前政府積極修築的12條東西向快速道路之一，八里-新店線64號東西向快速道路，是台北港對外聯絡要道，將五股、蘆洲、新莊、三重、板橋、中和及新店等地區與八里串連，並與西濱公路及中山高形成交通的網絡系統，是未來台北縣重要的環狀線道路計劃。
據官方表示，工程進度因為貫通觀音山工程時略有延宕，但預計在民國97年底完工的時程，不會有太大變動。若能如期完工，將為八里地區注入一股大利多。
中和 環狀捷運線
北縣較早開發的中和市，位在大台北西南側，與北側的永和市，通稱雙和地區。中和本身北以華中橋連接北市南區，東邊透過秀朗橋通往新店；西側緊鄰著板橋、土城，屬交通要衝地段，北二高及東西向快速道路的開闢，更進一步提昇了中和交通地位，但也因為較早開發，發展成熟，相對人口密度極高。
目前境內現有的南勢角捷運線，設置永安市場站、景安站、南勢角三站，規劃中的第一階段捷運環狀線，預計將在中和市內規劃中正路站、板南路站、中山路站，連接景安站後，再往東延長設置保警總隊站、尖山腳站等五站，由於已通車的南勢角捷運線，捷運站集中在東側，對於疏運中和地區人潮車流，效果有限，待環狀線開通後，可望有效彌補中和北側及西側區塊的交通運輸需求。
近期中和新建案大部分環繞在捷運站周邊，業者看好中和本身發展成熟，加上環狀線利多，目前平均開價已來到30~35萬/坪，而景安站共構案更是開出39萬/坪的高價，但以現在北市居高不下的房價來看，屬衛星城市的中和市，在捷運環狀線通車前，房價有望再有一波漲幅。
桃園 大有特區桃林鐵路
桃林鐵路原名林口線，民國五十六年興建完成，全長十九點二公里，起於桃園火車站，止於台電林口火力發電廠，其主要功能為載運自台中港卸貨分送至林口發電廠所需之燃煤。縣府於九十三年十月即積極與台鐵共同推動桃林鐵路的轉型計畫，讓貨運變為客運，沿線經過桃園站，桃園高中站，桃園市寶山街站，龜山鄉南祥路站及蘆竹鄉長興路站。桃林鐵路的最大優勢在於其路線與中正機場捷運交會，未來捷運開通後，只要於交會處設置轉運站，便能串聯台鐵與機場捷運兩大軌道系統。
以目前桃林鐵路通過的地方，以寶山街站所在的大有特區推案最為集中，選擇性也相對較多。與中正特區比鄰的大有特區，先前因為有殯儀館和福地影響，房價不像中正特區一飛沖天。大有特區近年來變動並不大，一般來說大樓產品還維持在每坪10~12萬，未來桃林鐵路捷運化成型之後，房價勢必會有一波不小的漲幅，但捷運系統投資經費龐大，考量政府財政因素，短期推動有其困難，因此要投資本地的客戶必定要有長期抗戰的準備。
捷運萬大線 沿線之萬華區
捷運「萬大線」由「中正紀念堂站」出發，向西沿南海路、西藏路及萬大路方向行駛。經富民路後穿過新店溪，接至永和保生路，再進入中和連城路、土城金城路；然後續延金城路跨過城林大橋進入樹林，走中華路、八德路、大安路及中正路方向，最後在新莊捷運「迴龍站」交會，總長度約22.1公里，其中由中正紀念堂站至中和路段為地下化，萬華地區包含兩站，分別為位在萬大路、西藏路口的「乙3站」與萬大國小附近的「乙4站」。
北台灣最早開發地區之一的「艋舺」萬華區，由於在發展期間欠缺較完整規劃，因此長年累積下來，市容呈現建物老舊、巷弄狹窄的景象，這也阻礙了該區房市的成長。而因土地開發已飽和，沒有多餘腹地可供開發的情形下，目前僅能以都更方式，整合既有的私人土地來作改建翻新。
在大台北核心已慢慢向東移之際，包含台北車站「中央車站&中央公園」特區計劃，及前陣子政府指名本地區優先作都更改建的利多下，位在大台北西區的萬華房市，開始展露曙光，本身交通位置就已不差，包含有台鐵車站、捷運藍線，還有正規劃中的萬大捷運線，預計近期將發包工程，最快2016年完工，將來周邊房價上漲潛力可期。
板橋段 捷運環狀線
在台北縣政府規劃的捷運環狀線第一階段中，起自新店線大坪林站，續沿民權路過新店中正路後出地面，以高架方式沿中和景平路、中山路、板南路、板橋板新路至板橋火車站，再經文化路、民生路、新莊思源路，至五股工業區止，全長15.4公里，共設14個車站，預計在民國103年完工通車。
捷運環狀線在板橋段共設3個車站分別為位板新路與中山路口的板新站(Y14)、位板橋火車站旁的板橋新站(Y15)和民生路站(Y16)。其中板橋新站所在的新板特區和民生路所在的新埔地區原本已有捷運站的設立，新埔地區目前新推案的成交行情約為每坪33至34萬，新板特區新推案的成交行情約為每坪38至45萬，因此未來將有雙捷運的優勢，地段潛力性佳。
相對來說板新站所在的埔墘地區，原本為無捷運通過的區域，因此目前房價相較於其他兩個捷運環狀線站區低，大樓新推案的成交行情約為每坪27至30萬，等到捷運環狀線拍板定案後，埔墘地區的漲幅也將最為明顯，前景看好。
新竹 交通發展與都市更新
新竹在科學園區的產值潛力、成熟發展的生活機能與交通、高鐵通車及周邊建設等利多加持之下，房價已有好幾波漲幅。而科學園區亦發揮了產業群聚效應，創造龐大的就業人口，吸引更多高收入的人口進住。縣市政府也積極建設多條環狀道路，串連大新竹各地，讓當地的房市有基本面及投資誘因的支撐，利多因素持續堆高，近來又有新竹市火車站都市更新案的開發，更讓新竹房市的發展倍受矚目。
新竹火車站都市更新案，將先積極推動的區域，為南大路、東大路一段及東南街所圍區域，面積約七公頃，未來都將變更為商業用地，規劃為百貨、商務及金融聚集的商圈。都更案的翻新，不但提升了公共空間品質，更與新竹前站的商業活動做連結，將創造更多商機。目前市區新成屋的行情每坪15~18萬元不等，周邊則依距離市區的遠近每坪13~15萬不等。 繼已通車的高鐵，將要翻新的都更區塊，工程進行中的輕軌捷運…等，諸多的利多，皆與交通建設結合，加以竹科園區的高消費力，都使新竹的房價有持續上升的潛力。
蘆洲 捷運潛力
在北市的價格已經愈來愈高不可攀的情形下，一橋之隔的衛星城市「蘆洲」，就成了北市換屋族群的熱門地區，而購屋的首選地段，當然就是屬捷運站周邊了。
蘆洲交通部分本來就不差，包含幾條主幹道如：中正路可快速通往八里地區，集賢路可銜接環堤快速道及重陽橋，中山路可達三重市連結上中山高快速公路。加上全長6.4公里，正興建中的地下化「捷運蘆洲支線」，在蘆洲市內設有三站，分別是位在集賢路、中山路口的「徐匯中學站」、三民路、復興路口的「三民中學站」及三民路與中正路叉口的「蘆洲站」，未來還有第二階段的環狀線會行經，將與「徐匯中學站」交會，原本生活機能就已不差的蘆洲，待捷運工程完成後，將有助於區段發展及生活便利性。
由農業起家的蘆洲市，在重陽橋通車，重陽及南港子重劃區的開闢後，本身人口不斷增加，周邊地區人口也大量移入，造就了現在房市熱絡的景況，價格也由3、4年前的16~17萬/坪，慢慢站穩20萬/坪，捷運周邊個案更有業者一舉拉抬至25~26萬/坪，在外界只注意到北市房價狂飆的同時，本區段在捷運完工前，相信價格還會有不小的成長。
■公共交通工程建設對都市與房市均屬潛在利多
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