【住展雜誌 322期】 住展雜誌／住展房屋網
 |
捷運建設一直都是房市增值潛力的大利多， 無論如何，只要是捷運所到之處，周邊的房價行情便會馬上水漲船高。 為了搶攻捷運利多優勢，『捷運共構案』遂順應潮流而生， 由於有著住家樓下或旁鄰就是捷運站的特色， 使得這類個案往往成為當地超人氣、高買氣的指標大案。
從民國八十五年全台第一條捷運木柵線通車開始，捷運建設成為現在台北都會區最為便捷、重要的大眾交通工具。而且，捷運建設也是現在最受建商以及購屋者歡迎的一項交通利多。
捷運建設對於區域房市的拉抬作用，這幾年的實證早已歷歷在目，一般具捷運利多者，房價也會比無捷運訴求者，高出一～三成；同時店面以及租金行情，相對也會高出不少。就因為諸多有利因素，捷運住宅產品銷售反應總是熱絡，往往能在短時間內完銷。
捷運所帶來的便捷效應，讓捷運沿線的房價跟著看漲，其中抗跌保值的價值，更是捷運住宅成功的主因，這樣的情況與信心，也延續到了近幾年陸續出現的捷運共構案中。
一般的捷運住宅大多提出緊鄰捷運站的訴求，捷運共構案則是更進一步，直接將捷運站搬到住宅樓下，實現了『到站即到家』的目標。
就是這樣獨特的規劃，讓不少捷運通勤族趨之若鶩，建商們也順應潮流所趨，紛紛搶標共構用地，陸續推出比捷運住宅更夯的捷運共構案。
捷運共構 方便又安全
一般人對於捷運共構案，多少都會存有一些疑慮，會擔心房子到底夠不夠穩固？會不會有噪音？以及捷運站來來往往的人潮是否會影響到住家的安全？
其實，這種種疑慮大可不必擔心，因其行駛的軌道大多都規劃在地下較深層處，噪音其實很難會傳到地面上的住家。
至於居住安全的考量，一般共構案都會將住宅的入口與捷運站的出口分開，不會讓建築物直接通往捷運站大廳，甚至有些住商混合的捷運共構案，還會再將辦公室與住家大門的出入口做區隔，以避免人口出入混雜的問題產生。
而在結構安全部分，台北市政府捷運工程局聯合開發處處長高嘉濃指出，建案的監工主要是由建商的建築師來進行，公部門則是扮演督工的角色。基於個案的建築物本身，還是建商所屬的建築師最為清楚，所以在建築結構安全的部分還是交由建築師來負責。
但是，因為捷運共構案還是有包括捷運公共工程的部分，所以捷運工程處仍是有從旁進行協助、督導的責任，尤其是在初期的設計圖書面審查以及施工過程中一～二個禮拜的實地巡察，均是主要監督內容。
政府與民間相互合作
『捷運共構案』可說是近幾年在房地產市場中相當炙手可熱的住宅產品，但是對於這項住宅產品是如何形成？政府公部門與民間建設機構又是如何互相協助？高嘉濃處長特別針對以下兩項常見問題來進行說明。
(一)資格取得公開、透明
捷運共構案可說是目前房地市場的金雞母，也是許多建商垂涎已久的投資標的，而在評選建商取得資格的部分，捷運工程局可說是相當謹慎小心。
高嘉濃處長指出，由於捷運共構案整體投資興建費用相當可觀，再加上建築物又是和捷運站結合在一起，所以在施工時間的掌握上要更精確，以避免發生建商工程施工延宕，反而危害捷運旅客本身安全的情況。
基於以上理由，建商的工程能力以及財務能力，辨識評選的兩大重點。
高嘉濃處長表示，捷運站的土地，除非是由單一地主所有，為了避免在整合土地的過程中過於繁雜，會先由公部門統一處理，然後再透過公開機制的方式，讓參與的建商前來進行標購，最後再評選得標建商。
這樣公開、透明的方式，讓前來標購的建商們，可以達到公平、公正、公開的目的。
(一)公開競標 捷運保留戶
捷運本身屬於公共建設，政府部門可以透過直接向地主徵收的方式來進行興建，這其實比較單純；而捷運共構案本身，由於是在捷運站上再設置建築物，牽扯的項目相對地也就顯得較為繁雜。而在土地所有權持分方面，高嘉濃處長指出，政府公部門機關大約持有三～四％的比例，剩餘部分則由地主自行分配處理。
對於建築完工後，捷運局所分得的捷運保留戶，價格通常較為優惠的部分，高嘉濃處長則有不同的見解，他認為公部門本來就應當要有穩定物價以及物價公平性的原則。
 |
而且，這些捷運保留戶都是透過專業的估價師，以當時此區的行情來進行鑑價，之後再透過公開競標的方式來進行。
由於房地產市場行情的波動起伏較大，以及鑑價處理的行政流程還需要花上一段時間。所以，往往最後在公開競標時，自然就會發生價格和當時的市場行情產生落差狀況。不過，高嘉濃處長指出，這樣的價格落差狀況往往都會在公開競標時獲得解套。
捷運共構『錢』景佳
隨著銀行針對套房貸款的嚴格把關，讓許多投資客面臨貸款不易的問題，而錯失了許多投資的好機會。而捷運共構案所具備的地點、交通便利以及周遭的生活機能成型的良好優勢，讓銀行在核貸時也較容易通過，也讓捷運共構案成為了一項不錯的房產投資標的。
其實，這也是捷運共構案為何總能吸引大批人潮購屋的因素之一。
捷運住宅的房價行情，往往是當地區域的指標，而距離捷運站的遠近更有可能影響個案的價格。以本文推薦的個案來看，位於中山區內，與松江南京站共構的「新東京宅」，每坪開價約八十五萬／坪、位於松山區與南京三民站共構的「藏富」，開價達八十八萬／坪，以及位於新店市與小碧潭捷運站共構的「美河市」，面河戶別每坪開價約四十五萬／坪，均創下這三個地區的最高行情。
整合規劃提升品質 捷運共構案不但是目前相當搶手的產品，也是房地產市場中的當紅題材，而且每一次的個案推出往往都會再創當地的房價紀錄。但投身於捷運共構工程多年的高嘉濃處長表示，捷運共構雖可提供民眾便利的居住環境，但是在整體居住的品質營造上，目前還有很大的進步空間。 高嘉濃處長期許，未來希望能藉由公權力的力量，將捷運站周邊的土地進行整合，透過完整的整體性規劃，以提供民眾一個生活機能完整、環境品質舒適的居家環境。
留言列表
