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住展 (2008-04-02)
文章提供／住展雜誌
過去傳統印象中，總認為預售屋及新成屋議價空間小，普遍都在五％~七％之間，不像中古屋動輒一成到一成五； 但近年因為房價節節走揚，購屋能力卻未提升，因此預售新成屋的議價空間，也上揚到一四％左右的歷史新高。
| 近年房價節節走揚，購屋能力卻未提升，因此預售新成屋的議價空間，也上揚到一四％左右的歷史新高。 |
孫先生在台北市南京東路四段一家公營金融業服務，二十五年的資歷已經讓他當上分行的經理，日前前往南京東路五段的捷運共構案「藏富」看屋，十一樓六十五坪開價五千八百萬（含車位），最後現場願意折讓的價格為四千九百五十萬，折價率約為一四．六五％。
世居大安區的唐媽媽因為年紀漸長，不便上下樓梯，因此想從公寓換電梯大樓，大安區「仁愛御品」的四樓五十七坪，總價四千八百五十萬，折讓價到四千二百六十萬，折價率約為一二％，尚未成交。
折價率可從一折起跳
就這個折價幅度看來，目前市區精華區個案的折價率約在十三％到十五％，對區域產品來說，這樣的折價率幾乎已經是創下新高；但是不是只有市區有這樣的現象？
吳小姐日前到林口麗園二街的「雙橡園」參觀，看上一棟三樓半透天別墅，坪數一百坪，總價為一千九百九十五萬，最後折讓價為一千八百萬，吳小姐表示還要再考慮看看，成交前折價率已經達九．八％，預料實際成交的價格應該會再低一些。
中壢市簡先生到民權路的「民權經典」看屋，六樓四十坪總價五百七十八萬（不含車位），由於簡先生對麗寶機構的品質很有信心，最後談成的價格為五百二十五萬，議價九．二％。
由上述的實際案例看來，目前市場上的議價率普遍已經上升到十％左右，市區精華區由於開價相對較高，因此議價空間正往十五％竄升。接著再來看看這幾年實際的變化。
桃園縣議價增加最多
以圖一來看，從二○○三年到二○○八年間，議價率增加最多的為桃園縣，其次為新竹縣市，再者為台北縣，台北市第四名，基隆及宜蘭則變化不大。
| 推案單價漲幅還是遠大於議價率增幅，也就是說，即便議價空間持續增加，但還是比不上單價攀升的速度。結論是，單價並未因議價率增加而相對便宜。 |
照理說，桃園縣的平均房價並不高，這幾年雖然房市買氣不大好，但是大多以新成屋銷售為主，因此議價率應該不會落差太大；但實際上桃園縣的議價率會榮居第一位，其實是有『苦衷』的。
近年來三峽及林口挾其強大媒體促銷之勢，吸引不少台北縣市的首購族，將過去習慣跨向桃園地區購屋的習慣，轉向三峽及林口，使得桃園縣市失去首購族關愛的焦點，房屋銷售倍感艱辛。
無獨有偶的是，原本桃園地區的新成屋以『低自備交屋』為利器，自從去年銀行緊縮放款條件以來，低自備交屋幾乎成為絕響，失卻這項優勢，使得桃園地區的買氣更顯疲弱。
為了排除放款障礙，讓買方可以順利取得高額貸款，桃園地區業者普遍採取『開高走低』的策略，以提高表價的方式，縮小貸款門檻，這樣才能擴大購買客源，因此在二○○三年至二○○八年間，議價率由六．六四％升高到一三．六八％，足足成長七個百分點。
評估桃園地區一般的議價空間，應該在四％至五％之間。
台北縣市議價穩定增加
這幾年的房市復甦，對宜蘭縣及基隆市的影響不大，市場需求及房價平穩，堪稱為『平盤』；台北縣市則穩定成長二％至四％。
二○○三年台北縣、市的平均議價率分別為九．二％及十一．五％，二○○八年則分別增加到一二％與一三．三％。
台北市預售屋推案單價連年攀新高，二○○三年平均推案單價為四○．四萬元，二○○八年已經快速攀升到每坪近七十三萬元，推案單價成長八成，議價率增加四．四％，因此，推案單價漲幅還是遠大於議價率增幅，也就是說，即便議價空間持續增加，但還是比不上單價攀升的速度，結論是，單價並未因議價率增加而相對便宜。
舉例來說，二○○三年台北市平均推案單價為四十萬元，成交單價約三十六．六萬元，議價率約九．六％；二○○八年同樣是台北市預售屋，議價率雖然提昇到十四％，但是每坪推案單價上漲到七十三萬元，成交單價預估也來到六十三萬元，還是比五年前高出許多，單價並沒有因為議價空間擴大而變便宜，單價還是在上漲的。
參考住展行情價議價
議價是買方與賣方之間的心理攻防戰，對買方來說，面對自己中意的房屋，價格又要議得漂亮，實在不容易，以下便提供幾項議價建議供參考。
一、不要表露購買意願：對愈喜歡的個案，就愈要找出該案的缺點，一來是有利於議價，二來是讓自己安心，而非在現場促銷的衝動之下買房子。
二、用銷售率議價：基本上賣得愈好的個案，議價空間就愈小；賣得不理想的個案，議價空間就會相對拉大，因此可以從最基本的購屋人潮，去研判該案的賣況。建議最好是找非假日的下午去看屋，如果還是有熱絡人潮，應該就是較偏向人氣案了。
三、善用住展行情價：住展雜誌及住展房屋網提供的個案行情價，是目前唯一可公開取得的個案研判行情或成交行情，民眾在購屋前可先行參閱，讓殺價能有效貼近銷售底價，成功議價。
也許有人認為，目前台北市建商開出的預售屋房價高不可攀，甚至高度懷疑其合理性；但其實預售屋產品的性質跟期貨很類似，現在買的，其實是未來行情，也就是未來完工後的價位。
國民黨在總統大選中以壓倒性票數獲得勝選，房市信心大增。再回頭看看每坪動輒上百萬的台北市預售豪宅，價格似乎就愈來愈趨向合理了。
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